Condominio su 2 particelle

[Adriano]

Buongiorno a tutti:

2 anni fa ho acquistato un appartamento in uno stabile che è diviso in 2 particelle distinte, /1 e /2; nei documenti catastali è ben chiaro che il mio appartamento ha diritto a tot millesimi delle parti comuni SOLO della particella su cui è edificata la metà (un po meno) in cui giace e che vanta servitù di passaggio sull'altra particella (ogni appartamento ha un ingresso indipendente)

Quello che vorrei capire è: si tratta di uno o 2 condòmini ?
In caso di lavori alle parti comuni come vanno ripartite le spese ?

Ad esempio: c'è da fare un lavoro su un pezzo facciata unicamente sull'altra particella, devo pagare qualcosa ?
Se invece bisogna fare dei lavori sulla scala esterna tramite la quale si raggiunge anche l'appartamento sopra il mio (quindi sulla mia particella) ma che è tutta sull'altra particella ?
E se infine bisogna mettere mano alla fognatura che è unica per tutti gli appartamenti ?



L'edificio è questo (so che è poco chiaro ma è ricavata da un servizio gratis online): quello marcato 857/1 è la porzione dell' edificio in cui c'è il mio appartamento, il pezzo senza numero quasi tutto arancione è l'altro pezzo

 

[Franci63]

nei documenti catastali è ben chiaro che il mio appartamento ha diritto a tot millesimi delle parti comuni SOLO della particella su cui è edificata la metà (un po meno) in cui giace e che vanta servitù di passaggio sull'altra particella

Le “regole” condominiali e le tabelle millesimali del condominio le trovi nei documenti del condominio, non nei “documenti catastali”.
Non è molto chiaro quanto hai scritto.

 

[Adriano]

Le “regole” condominiali e le tabelle millesimali del condominio le trovi nei documenti del condominio, non nei “documenti catastali”.
Non è molto chiaro quanto hai scritto.

Non esiste alcun documento del condominio.... io ho solo i millesimi delle parti comuni (essenzialmente un piccolo giardino) riportate nel rogito, ma si riferiscono unicamente alla particella sui cui c'è il mio appartamento.

 

[Dimaraz]

Ma avete "formalizzato" un Condominio?

 

[bastimento]

Ma avete "formalizzato" un Condominio?

Domanda curiosa, visto che sai benissimo che il "Condominio" non si "formalizza":
è o non è

Piuttosto partirei un pò più da lontano: le due particelle originarie (e se ne vedono più di due ...)
- a chi appartenevano? e a chi appartengono oggi?
- il costruttore in una situazione così articolata, non ha predisposto un regolamento di condominio? Le domande che ti poni oggi non le hai rivolte al momento dell'acquisto?
- normalmente quando si parte da situazioni del genere, si prelude ad una fusione delle particelle originarie. E l'indicazione della numerazione delle stesse con l'aggiunta di n/1 o n/2 lascia supporre che si sia ipotizzata una lottizzazione per successivi accorpamenti.
- guardando la planimetria allegata, la parte che ho evidenziato in azzurro è graffata alla particella 857/1
- la parte evidenziata in blu è graffata alla particella adiacente quasi tutta tinteggiata di giallo (il quale colore non è chiaro cosa identifichi...)
-non si vede se la parte verde sia graffata al corpo fabbrica confinante con la 856/1
- la parte viola non è graffata con nessuno, e stranamente non ha una propria numerazione (!?)

Mi sembra improbabile che i fabbricati che si presentano come unico edificio siano tuttora da considerarsi insistenti su due particelle distinte: logica vorrebbe poi che fossero considerati come unico condominio: se poi ci sono più scale ed accessi, potrebbero sussistere le condizioni per gestirli come condòmini minimi (ciascuna scala/corpo fabbrica)

Altrettanto dicasi dei diritti sulle parti comuni: se non ha provveduto il costruttore a razionalizzare la situazione, consiglierei vivamente di sedervi attorno ad un tavolo e stabilire a priori una convenzione, ed eventualmente ad una omogeneizzazione della situazione catastale, anche se temo che a posteriori, possa essere diventato quest'ultimo impossibile (mancanza di omogeneità del titolo sui rispettivi lotti)

 

[Dimaraz]

Domanda curiosa, visto che sai benissimo che il "Condominio" non si "formalizza":
è o non è

Signora Longari..
non mi cada sui soliti equivoci.

"Formalizzare" significa attivare tutte quelle "pratiche" che vanno espletate non appena si "forma" un Condominio.
Quindi il "minimo sindacale" è il Codice Fiscale.

Qui @Adriano è 2 anni che ha acquistato e non sa nemmeno se sia 1 Condominio o 2.

 

[bastimento]

Signora Longari..
non mi cada sui soliti equivoci.

Più che altro volevo farti notare che era la tua domanda a generare potenzialmente degli equivoci, specie se rivolta ad un postante che dopo due anni non sa ancora se si trova in un unico condominio o in due. Come ben sai molti credono che il condominio vada formalizzato (cioè costituito). Ma al di la di queste considerazioni, sarebbe interessante saperne di più e poter verificare quali siano le reali condizioni attuali.

 

[Adriano]

Domanda curiosa, visto che sai benissimo che il "Condominio" non si "formalizza":
è o non è

Piuttosto partirei un pò più da lontano: le due particelle originarie (e se ne vedono più di due ...)
- a chi appartenevano? e a chi appartengono oggi?
- il costruttore in una situazione così articolata, non ha predisposto un regolamento di condominio? Le domande che ti poni oggi non le hai rivolte al momento dell'acquisto?
- normalmente quando si parte da situazioni del genere, si prelude ad una fusione delle particelle originarie. E l'indicazione della numerazione delle stesse con l'aggiunta di n/1 o n/2 lascia supporre che si sia ipotizzata una lottizzazione per successivi accorpamenti.
- guardando la planimetria allegata, la parte che ho evidenziato in azzurro è graffata alla particella 857/1
- la parte evidenziata in blu è graffata alla particella adiacente quasi tutta tinteggiata di giallo (il quale colore non è chiaro cosa identifichi...)
-non si vede se la parte verde sia graffata al corpo fabbrica confinante con la 856/1
- la parte viola non è graffata con nessuno, e stranamente non ha una propria numerazione (!?)

Mi sembra improbabile che i fabbricati che si presentano come unico edificio siano tuttora da considerarsi insistenti su due particelle distinte: logica vorrebbe poi che fossero considerati come unico condominio: se poi ci sono più scale ed accessi, potrebbero sussistere le condizioni per gestirli come condòmini minimi (ciascuna scala/corpo fabbrica)

Altrettanto dicasi dei diritti sulle parti comuni: se non ha provveduto il costruttore a razionalizzare la situazione, consiglierei vivamente di sedervi attorno ad un tavolo e stabilire a priori una convenzione, ed eventualmente ad una omogeneizzazione della situazione catastale, anche se temo che a posteriori, possa essere diventato quest'ultimo impossibile (mancanza di omogeneità del titolo sui rispettivi lotti)

L'edificio risale a fine '800.... quindi non esiste un costruttore. Per quanto ho capito tra gli anni 80 e 90 sono stati comprati i vari appartamenti e ristrutturati dai singoli proprietari.

La mappa che ho allegato viene da un servizio gratuito online quindi non è il massimo... in blu ed in verde scuro le 2 metà del fabbricato nei colori chiari i terreni di pertinenza per cui esiste una ripartizione millesimale (almeno per la metà verde)


Gli accessi sono TUTTI esterni: esiste una scala esterna (in rosso) che serve il primo piano e che è sulla particella azzurra con un ballatoio esterno (in rosa) che termina nella particella verde

Anche contando gli enti di entrambe le metà siamo sotto i 9 condòmini ergo non serve un amministratore; alcuni mesi fa ho scoperto che nessuno si è mai preoccupato di adempiere agli obblighi previsti per un condominio ergo non c'è un codice fiscale.

da allora sto insistendo per regolarizzare la situazione incontrando una certa resistenza da parte degli altri proprietari.

Quello che vorrei capire è se bisogna formalizzare uno o due condòmini, se le spese per le parti comuni che sono nella particella azzurra (ad esempio le sopra citate scale) vanno divisi fra tutti o sono solo a carico dei proprietari degli immobili della particella azzurra e come muovermi per regolarizzare la situazione, almeno per la metà dell'immobile dove c'è il mio appartamento

Un ultima cosa: la particella verde vanta una servitù di passaggio sulla particella azzurra.

PS non so se la cosa può essere importante, da noi vige il sistema del catasto tavolare

 

[bastimento]

Stavo per scrivere che se ti abiliti a fiscoonline, potresti scaricare gratuitamente i mappali di tua proprietà: ma credo che ciò non valga per le provincie ex austroungariche con catasto tavolare.

Se gli accessi sono tutti indipendenti e le unità immobiliare che stanno nella particella verde non sono a cavallo anche della particella azzurra, credo che sarebbe indifferente considerare due condòmini separati: è questione di mettersi d'accordo. Certo che se decideste per un amministratore (che per voi non è obbligatorio, .... ma servirebbe) sarebbe più economico stabilire un unico condominio con unico amministratore.

In merito alle servitù, in genere la regola è che il fondo dominante (quello che usufruisce della servitù) deve contribuire alle spese di manutenzione necessarie a mantenere in ordine il passaggio, per cui ritengo che comunque competa a tutti la spesa delle scale, se queste sono l'oggetto della servitù.

Immagino che il fabbricato giallo sia distinto dal vostro.

 

[Dimaraz]

Quello che vorrei capire è se bisogna formalizzare uno o due condòmini,

Se l'edificio è costituito da un unico "blocco" non vedo il motivo di fare più condòmini che poi vorrebbero riuniti in un SuperCondominio per le parti comuni.

Fino a 8 non vi è obbligo di nominare un Amministratore ma nulla vieta che la maggioranza dei proprietari che rappresentino almeno 500 millesimi non possa decidere in tal senso.

Anche in assenza di amministratore qualcuno deve svolgere le funzioni di gestione.

Il resoconto resta incompleto perchè parli solo di una "comunione/servitù su un'area ma nulla riguardo impianti comuni e sistemi di approvvigionamento.

 

[Adriano]

Se l'edificio è costituito da un unico "blocco" non vedo il motivo di fare più condòmini che poi vorrebbero riuniti in un SuperCondominio per le parti comuni.

Il resoconto resta incompleto perchè parli solo di una "comunione/servitù su un'area ma nulla riguardo impianti comuni e sistemi di approvvigionamento.

L'unico impianto con parti comuni è lo scarico fognario.

A breve dovranno essere effettuati dei lavori importanti sui due ballatoi del primo piano e del piano terra (il ballatoio del pt è sospeso sopra una fossa che da luce alle finestre del piano seminterrato)

Come vanno ripartite le spese ? Diciamo che i ballatoi sono per 4/5 su una particella e 1/5 sull'altra... 4/5 della spesa ad un condòmino ed 1/5 all'altro e poi per millesimi ?

O vanno calcolati dei millesimi complessivi ?

 

[bastimento]

O vanno calcolati dei millesimi complessivi ?

Intanto è d'obbligo una domanda:
avete una tabella dei millesimi complessivi? Non sembra: ovvio che se concordaste di gestire condominialmente tutte queste parti ibride, vi necessiterà un ricalcolo dei millesimi relativi all'intero complesso.

Dietro ad un PC è quasi impossibile risponderti nel dettaglio. In mancanza di uno statuto o regolamento di condominio, occorre fare riferimento a cosa stabiliscono i vari rogiti.
Considerato ciò che hai scritto finora, non sembra che siano state definite ed elencate le parti comuni ad entrambe le particelle. Anzi se ricordo il tuo primo post, affermi che sul tuo rogito si parla solo delle parti comuni alla sola tua palazzina verde.

Stante questa definizione, in una prospettiva di corta visuale, propenderei per pensare che la maggioranza di voi propenda per considerare due entità distinte, con alcune comunioni. Le quali andrebbero trattate per quote, e non per millesimi. Ma ancora: se i ballatoi sono al servizio di entrambi i fabbricati tramite la servitù, la loro manutenzione spetta a ciascuno degli utenti cui sono al servizio, e quindi si ritorna a dover valutare il peso (millesimi) di ciascun utilizzatore., indipendentemente dalla posizione fisica sulla particella.

Se non volete quindi inventare di volta in volta e ad ogni cambio di proprietà, la soluzione, non vedo altra via che trovarvi tutti assieme e far redigere una convenzione/Regolamento di condominio, che nel rispetto dei vari titoli, ma anche dell'uso pratico, stabiliscano una volta per tutte una regola impegnativa e duratura per tutti. Regolamento da Registrare e trascrivere.

 

[Adriano]

Intanto è d'obbligo una domanda:
avete una tabella dei millesimi complessivi? Non sembra: ovvio che se concordaste di gestire condominialmente tutte queste parti ibride, vi necessiterà un ricalcolo dei millesimi relativi all'intero complesso.

(...)

Se non volete quindi inventare di volta in volta e ad ogni cambio di proprietà, la soluzione, non vedo altra via che trovarvi tutti assieme e far redigere una convenzione/Regolamento di condominio, che nel rispetto dei vari titoli, ma anche dell'uso pratico, stabiliscano una volta per tutte una regola impegnativa e duratura per tutti. Regolamento da Registrare e trascrivere.

Sono perfettamente d'accordo, il problema sarà convincere gli altri. Ad oggi è stata calcolata una tabella "a spanne" (ma a mio modo di vedere abbastanza equa) utilizzata in passato (prima del mio acquisto) per dei lavori sulla fognatura:

dato che con l'eccezione di un ente presente al centro dell' edificio in ognuno dei 3 piani facente pare del condominio "blu" il resto degli enti sono speculari, sono stati presi i millesimi degli enti del condominio blu ed assegnati agli enti speculari del condominio verde; dopodiché i millesimi di ogni ente sono stati divisi per il totale e moltiplicati x 1000

 

[Dimaraz]

dato che con l'eccezione di un ente presente al centro dell' edificio in ognuno dei 3 piani facente pare del condominio "blu" il resto degli enti sono speculari, sono stati presi i millesimi degli enti del condominio blu ed assegnati agli enti speculari del condominio verde; dopodiché i millesimi di ogni ente sono stati divisi per il totale e moltiplicati x 1000

Come già spiegato è impossibile valutare da dietro un pc ...ma la "tabella" che avete determinato è un calcolo "poco serio".

Convinci una maggioranza a dare incarico ad un professionista che esamini "de visu" atti ed edificio.

 

[Orso bianco]

Confermo, se non si incarica un professionista per la redazione di tabelle millesimali e di un regolamento condominiale condiviso, non si riuscirà a trovare mai nessuna soluzione alla problematica. Le sole norme di legge non riescono ad essere di aiuto !