CONTRATTO DI GESTIONE CON IMPORTO RIIFERITO AL condòmino E NON AL CONDOMINIO: È NORMALE?

[pingu5254]

Ad inizio 2017 fu costituito come persona giuridica un supercondominio ed alla prima assemblea fu confermata la nomina dell’amministratore la cui designazione per i primi 2 anni era, come riportato sui rogiti, appannaggio del costruttore.
Fu votato il contratto di gestione dell’amministratore con il supercondominio e tale contratto non prevede un costo annuo complessivo per il supercondominio bensì un importo fisso mensile per ogni unità immobiliare per cui man mano che sarebbe stata effettuata qualche nuova vendita il nuovo condòmino, in modo completamente automatico, avrebbe cominciato a pagare la sua quota mensile “fissa”: e così da allora è stato.
Le quote individuali del compenso dell’amministratore quindi sono state e sono addebitate dall’inizio quali “quote uguali” e non secondo i millesimi di proprietà e con questo artificio l’amministratore non solo, visto che applica i dettami della scuola di pensiero che ritiene che la nomina è a rinnovo tacito salvo revoca, ritiene il suo mandato “sine die” ma malgrado il compenso percepito sia passato da € 1.500,00 del 2017 ad € 2.460,00 del 2021 non ha mai richiesto la conferma dell’incarico.
Mi sembra che nella vicenda ci siano 2 aspetti contestabili:
. che l’addebito delle quote sia effettuato per “quote uguali” e non secondo i millesimi di proprietà;
. che pur essendo cambiato via via il costo annuo dell’importo addebitato al condominio (quindi uno degli elementi essenziali del contratto a suo tempo stipulato) l’amministratore non abbia mai richiesto l’accettazione del nuovo costo e la conferma dell’incarico.
Considerato che, causa pandemia, l’ultima assemblea risale ad inizio 2019 e faremo a breve un’assemblea per approvare il bilancio consuntivo 2019, il bilancio preventivo ed il consuntivo 2020 ed il preventivo 2021, ed ancora una volta non si parla di approvazione del nuovo compenso annuo, il Presidente, oltre ai controlli iniziali di rito, potrà contestare i predetti 2 punti e rinviare l’assemblea ad altra data chiedendo all’amministratore di normalizzare le cose (accettazione nuovo compenso annuo e nuovi riparti spese a partire dal consuntivo 2019 non più con “quote uguali”?
Grazie del Vs. aiuto

 

[Dimaraz]

Le "irregolarità" sono fin dalle premesse.

1) Il costruttore non può riservarsi alcun diritto di designare/nominare l'amministratore del Condominio.
2) Definisci Supercondominio ...ma se c'è un solo amministratore significa che siete un solo Condominio.
3) Il compenso è stato definito fin dal principio commisurato ed addebitato come singola quota pro-testa diventando "consuetudine". Se tale criterio è riportato in regolamento di condominio contrattuale non è nemmeno modificabile se non con una votazione di tutti i partecipanti (1000/1000).
Solitamente il compenso che un amministratore preventiva è calcolato sul numero delle "teste/unità" che compongono il Condominio.
Personalmente trovo molto più corretto un riparto del compenso in tal modo visto che il lavoro svolto è proporzionale al numero di condòmini e non alla grandezza dell'unità.
4) La questione del rinnovo/scadenza carica è questione dibattuta e che non mi trova concorde con le poche sentenze di primo grado finora reperibili.
Alcuni Giudici hanno avvalorato la tesi secondo la quale l'incarico di amministratore condominiale si rinnovi automaticamente ogni anno salvo specifica richiesta di revoca (che in quanto tale deve essere richiesta da almeno 2 proorietari che rappresentino 1/6 dei millesimi), altri che la nomina è valida automaticamente per il secondo anno poi richieda conferma.
Braccia tolte all'agricoltura ...con tutto il rispetto per gli agricoltori che ne capiscono di più di certi Giudici.
Parere personale che tali interpretazioni siano fallaci e improprie.
Il dettato normativo prevede il rinnovo e che lo stesso s'intende per identica durata (1 anno).

 

[pingu5254]

Confermo che si tratta di supercondominio ed è costituito da 2 fabbricati (di cui 1 con 19 uu.ii. ed 1 con 8 uu.ii.), un fabbricato con 3 uu.ii. tutte dello stesso proprietario e 13 villette a schiera indipendenti: i condomìni dei 2 fabbricati all’origine erano amministrati dallo stesso amministratore del supercondominio ma oggi hanno 2 diversi amministratori.
Complessivamente nell’area ci sono quindi 43 uu.ii. con un ventaglio di millesimi di proprietà che va da 10/1000 a 66/1000.
Il regolamento non è contrattuale ma assembleare e non prevede un addebito spese specifico come singola quota pro-testa per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, anzi in 2 diversi punti prevede tutt’altro ed in particolare:
___________
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Art. 4
Spese per la Conservazione e Manutenzione delle Parti Comuni
…
c) Ciascun condòmino deve contribuire alle spese, in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, espresso in millesimi.

Art. 6
Preventivo delle spese
L’assemblea, all’inizio di ogni esercizio condominiale, approva un preventivo delle spese, il cui totale è ripartito in quote proporzionali ai millesimi contenuti, per ciascuno dei condòmini, nell’allegata tabella millesimale.
…
__________
Alla luce di quanto sopra, pensi che si potrebbe contestare qualcosa?

 

[Dimaraz]

L'art. 4 si riferisce a spese di conservazione/manutenzione delle parti comuni...il compenso di un amministratore è classificabile come spesa amministrativa.

La questione è scomponibile in 2 parti:
a) il calcolo del compenso può essere discusso e modificato ad ogni inizio anno di gestione previo accordo/ultimatum all'attuale amministratore o con eventuale successore
b) il criterio di ripartizione di tale spesa protrattosi negli anni è diventata "consuetudine" e giurisprudenza lo assimila a norma contrattuale.
Ne consegue che, come spiegato, necessita una approvazione unanime per pensare ad una modifica.

 

[pingu5254]

O.K. grazie, tutto chiaro.