Appartamento in comunione di beni ed appartamento di proprietà esclusiva: quante teste?

[pingu5254]

Abito in un fabbricato costituito da 3 uu.ii. fuori terra, 1 ubicata sotto il piano stradale di proprietà esclusiva di altra persona e 2 sopra il piano stradale di cui 1 di mia proprietà esclusiva ed 1 in comunione di beni con mia moglie.

L’accesso all’unità immobiliare ubicata sotto il piano stradale è indipendente con scala esterna accessibile a mezzo cancello ad uso esclusivo dell’altro proprietario; le altre 2 uu.ii. sono accessibili a mezzo portone di accesso e scala interna usati esclusivamente dalla mia famiglia.

Fino ad oggi abbiamo diviso le spese mettendoci d’accordo tra noi alla meglio.

Per accedere al superbonus 110% (con cessione del credito al costruttore) ci è stato chiesto di formalizzare la costituzione di un condominio minimo che ci si dice indispensabile per la ripartizione dei costi delle parti comuni.

Considerato che in assemblea mia moglie potrebbe partecipare per l’unità immobiliare in comunione di beni (o magari anch’io) ed io potrei partecipare per quella di mia proprietà esclusiva, è corretto ritenere che le teste in questo condominio saranno 3?

Grazie

 

[Dimaraz]

Volendo spaccare il capello siete 3 teste....e tu con la moglie avreste pure la maggioranza millesimale.

 

[bastimento]

Perché scrivi “volendo spaccare il capello”? Piaccia o no, ci sono “3 ditte” diverse.
Piuttosto mi incuriosisce la individuazione delle parti comuni; l’uso esclusivo di portoni e scale è stabilito dai rogiti o è solo una prassi d’uso per vostra comodità?

 

[bastimento]

Per accedere al superbonus 110% (con cessione del credito al costruttore) ci è stato chiesto di formalizzare la costituzione di un condominio minimo che ci si dice indispensabile per la ripartizione dei costi delle parti comuni.

Chi lo ha chiesto?
Che sia utile richiedere il CF ed avere una tabella millesimale di proprietà non è in discussione, ma non c’è alcuna “formalità”

 

[pingu5254]

Per formalizzare intendevo per l’appunto la redazione della tabella millesimale e la richiesta del CF all’Agenzia dell’entrate.

I 3 appartamenti sono 1 sopra all’altro, la strada comunale è al livello del 1° piano ed il fabbricato, che è distanziato dal muro di contenimento della strada comunale, ha una comoda ”passerella” di accesso diretto al 1° piano: l’uso esclusivo di scale e portoni deriva dal fatto che 1 appartamento, come già detto, si trova sotto il piano stradale e quindi ha l’uso esclusivo di un cancello di accesso e di scala esterna che porta al piano sotto strada e solo a quello; gli altri 2 appartamenti sono invece accessibili, tramite la passerella, esclusivamente a mezzo portone e scala interna che porta solo a questi ultimi.

Nei rogiti, visto lo stato di apparente totale indipendenza delle uu.ii. sotto e sopra strada, l’unica cosa individuata a suo tempo (nel 1966) quale parte comune è l’impianto fognario ma chiaramente c’è dell’altro come ad esempio la copertura del fabbricato: proprio a causa dell'apparente indipendenza delle uu.ii., qualche tempo fa mia madre, che all’epoca era la proprietaria dei 2 appartamenti del 1° e 2° piano, dovendo effettuare delle riparazioni alla copertura del fabbricato ha avuto mille difficoltà per riuscire a far partecipare per la quota di competenza il proprietario del piano sotto strada che riteneva di non dover partecipare alla spesa

 

[bastimento]

È frequente la sottovalutazione delle implicazioni sulla definizione di ciò che può o deve essere considerato di proprietà o uso esclusivo: ile domande e i problemi sorgono appunto solo quando si devono spendere soldi. Nel caso da te esposto , in mancanza di una dettagliata attribuzione dei diritti, immagino che abbiate “convenuto” di trattare questi accessi, di competenza esclusiva in conformità all’uso che viene fatto. E del resto è probabile che fisicamente non possa esistere un uso diverso.
Ma immagina due accessi posti al medesimo piano, intercomunicanti, ma usati convenzionalmente in modo esclusivo: in quel caso tutta la recinzione, cancelli e area circostante potrebbero essere condominiali, salvo vi accordiate diversamente.

 

[pingu5254]

Si, è come dici tu, non potendo fisicamente fare un uso diverso degli accessi, ognuno li ha da sempre utilizzati in proprio ed in via esclusiva.

 

[Dimaraz]

Perché scrivi “volendo spaccare il capello”?

Perché sono comunque 2 coniugi...e se si mettono in testa di "forzare" le delibere sulla base della maggioranza detenuta non ci metterei la mano sul fuoco che qualche Giudice glielo conceda.

la redazione della tabella millesimale

Non avete alcun obbligo di rivolgervi a professionisti per la redazione.
Potete stabilirlo di comune accordo prendendo vun qualsiasi parametro di valutazione.

Piuttosto mi incuriosisce la individuazione delle parti comuni;

Irrilevante la questione ingressi perché ognuno ha il proprio...su tutto il resto ed in assenza di Regolamento vale il Codice Civile.

 

[Dimaraz]

come ad esempio la copertura del fabbricato:

...ed i muri perimetrali, le fondamenta, le grondaie e qualsiasi impianto utilizzato da tutti fino all'allacciamento della singola unità.

 

[bastimento]

non ci metterei la mano sul fuoco che qualche Giudice glielo conceda.

Non ce la metterei nemmeno io: ma rimane il fatto che vorrei sapere su che basi prenderebbe tale decisione.
La discrezionalità della legge, non mi risulta arrivi a negare la realtà: due ditte sono, due teste vanno contate.

Presumo che un giudice possa "solo" considerare la eventuale irragionevolezza della posizione della maggioranza, in violazione di principi logici o tecnici.

 

[pingu5254]

Vedete, l’intento non è né sarà quello di forzare eventuali delibere ma solo quello di avere la certezza di poter decidere se necessario qualcosa, ma senza alcuna volontà di debordare: il fatto che a 55 anni dall’acquisto il fabbricato non sia stato mai vissuto così com’era e cioè un “condominio” ma le cose siano state affrontate e gestite con la voglia di risolvere bonariamente le problematiche è più che una conferma.

Non posso comunque ignorare che il 1980 fu effettuato un primo intervento di riparazione della copertura del fabbricato ed il proprietario del piano sotto strada si rifiutò di partecipare alle spese ritenendo di non essere tenuto a farlo: mia madre tenuto conto della necessità di risolvere i problemi che aveva proprio “sulla testa”, del valore dei lavori da eseguire e dei costi e dei tempi ipotizzati per avviare una vertenza legale ritenne di pagare tutto di tasca propria e chiudere così la vicenda.

Il 2005 si resero necessari e furono effettuati altri lavori e quella volta, come detto, con mille difficoltà riuscì a far partecipare per la quota di competenza il proprietario del piano sotto strada che ancora una volta riteneva di non dover partecipare alla spesa.

Visto che oggi si prospetta la necessità di dare corpo formalmente ad un “condominio” ho pensato di incaricare un tecnico che rediga un documento (come dite voi, non tabelle millesimali in quanto non necessarie) dal quale risultino finalmente in modo chiaro ed in oppugnabile quali siano le “parti comuni” a prescindere da quello che c’è scritto sui rogiti e quali siano le quote di partecipazione alle relative spese.

Tale documento sarà posto all’approvazione della prima assemblea nella quale sarà anche nominato un rappresentante del condominio che avrà l’incarico di chiedere all’Agenzia delle Entrate il CF condominiale.

Il tutto servirà in futuro ad avere un punto di riferimento certo ed indiscutibile su come operare e potrà servire un domani a terzi qualora le mie proprietà dovessero poi essere dai miei figli vendute.

Grazie per le puntuali informazioni che mi avete dato.

 

[bastimento]

(come dite voi, non tabelle millesimali in quanto non necessarie) dal quale risultino finalmente in modo chiaro ed in oppugnabile quali siano le “parti comuni” a prescindere da quello che c’è scritto sui rogiti e quali siano le quote di partecipazione alle relative spese.

Due errori:
il documento che definisce le quote di partecipazione alle spese si chiama proprio : tabella millesimale
Il documento che specifica quali siano le parti comuni, si rifà al cc e proprio al rogito: non viceversa.

 

[pingu5254]

inoppugnabile e non in oppugnabile scritto per errore di battitura.

 

[bastimento]

Per essere opponibile a terzi deve essere registrato e trascritto

 

[pingu5254]

O.K. per il primo mio errore, banalmente ho pensato che un documento riferito "solo" alle parti comuni potesse non essere chiamato tabella millesimale.

Il secondo credo che sia solo un malinteso perché laddove scrivo che detto "documento" (tabella millesimale) descriverà in chiaro le parti comuni "a prescindere da quello che c'è scritto sui rogiti" sottintendo, come detto sopra, che su quelli a suo tempo si parlò solo di impianto della fogna e di null'altro.

Se poi è indispensabile la registrazione e la trascrizione, faremo anche quella.

 

[bastimento]

Se poi è indispensabile la registrazione e la trascrizione, faremo anche quella.

Non è che sia indispensabile la trascrizione: ma una scrittura privata solo registrata impegna solo i sottoscrittori in vita. Se si teme che un successivo compratore contesti gli attuali accordi ( che ovviamente non riguarderebbero solo tetto, facciate, impianti comuni già previsti dal cc) occorre depositare un atto trascritto ai registri immobiliari ( ad esempio situazioni assimilabili a servitù volontarie)

 

[Dimaraz]

Senza citare ogni singola castroneria:

La "Tabella Millesimale" non è un documento obbligatorio e nemmeno vi è un vincolo di forma o la necessità di "trascrizione/registrazione".
Può essere redatto un Documento che funge da "contrattò/regolamento" dove si spiegano le quote (anche per frazione/percentuale) di competenza di spesa e si fissa l'obbligo di citazione dello stesso nelle eventuali vendita futura (rogito). meglio ancora lo si allega e si fa controfirmare per accettazione.

Se i rogiti definiscono le "parti comuni" è inevitabile che il Documento ne replichi le indicazioni (sperando che quelli esistenti coincidano).

Anche la designazione del tecnico (personalmente andrei di "fai da te" ) dovrà essere deliberata in assemblea fissando già il riparto della spesa (mancando le "tavole della legge").

 

[pingu5254]

Bene, è tutto chiaro e per il tecnico abbiamo concordato bonariamente la designazione e la ripartizione della spesa 2/3 a me ed 1/3 all'altro proprietario.