Tabelle millesimali - ascensore - problema

[FILIPPO]

Salve a tutti, sono proprietario da anni di un appartamento in un condominio con ascensore all'ultimo piano (30 millesimi). Il condominio ha due palazzine uguali, ognuna da 10 appartamenti. Vi vorrei chiedere se i calcoli sulla mia scala sono giusti, in quanto penso di pagare troppo. La palazzina è composta da 5 piani (l'ascensore va dal piano 0 al piano 4) .
piano 0) (nessun appartamento)
piano 1) 3 appartamenti;
piano 2) 3 appartamenti
piano 3) 3 appartamenti
piano 4) 1 appartamento
Gli appartamenti hanno una tabella di proprietà tutti di circa 30 millesimi (min 25 max 41) .
La tabella ascensore è la seguente :
piano 1 ( 63+65+90)
piano 2 (77+79+92)
piano 3 (82+96+110)
piano 4 (242)
Le scale si pagano in base a quanto si utilizzano ovviamente anche l'ascensore. Ovvero l'ascensore arriverà fino a 4° piano solo per me ma lo utilizzerò una volta sola. al primo al secondo e al terzo piano verrà utilizzato tre volte ecc. ecc. Qualcuno sa dirmi se è giusto o forse pago di più? GRAZIE

 

[Dimaraz]

Dati troppo scarni ed empirici...da 25 a 41 millesimi la differenza è di oltre il 50%.

Se vuoi il calcolo preciso servono i millesimi di proprietà per ogni unità... o devo impazzire per "interpolarli".

 

[Dimaraz]

Risulta evidente un errore nei valori millesimali che descrivi:
ammesso che il valore "medio" di 30 millesimi per ogni proprietà sia considerando il totale delle 2 palazzine...i conti non tornano.
2x10x30= 600 ...dovrebbe essere 1000.
Nemmeno prendendo il valore di 40 si totalizza 1.000.

La "notevole" discrepanza nella tabella ascensore fra il tuo valore e quello degli altri o è dovuto ad un errore procedurale (hanno valorizzato "per piano" senza tener conto di quante unità siano presenti...oppure la tua unità ha un valore nella tabella generale ben maggiore di 30.

 

[FILIPPO]

Mi spiego meglio...
Il condominio è composto da due palazzine uguali ,ognuna da 10 appartamenti, al piano terra ci sono dei negozi, e sotto il piazzale condominiale vi sono delle cantine e dei parcheggi. Il mio pensiero è quello che vi sia un problema relativo al calcolo dei millesimi della scala.
I millesimi sono 1000 del condominio ma le scale le pagherà solo chi abita nella palazzina e non tutto il condominio... detto questo vi indico i millesimi dei proprietari della mia scala:
piano 1
29,176
30,239
41,638
piano 2
28,492
25,351
34,198
piano 3
25,293
29,522
33,895
piano 4
30,805
e allegato vi è la tabella ascensore . Spero ci sia tutto.
Vi ringrazio anticipatamente.

 

[bastimento]

Così a spanne mi sembra ci sia un errore macroscopico: sicuro che i mm del tuo alloggio siano solo 30,805?

Va bene dare un coefficiente di piano alla proprietà, ma questa casa immagino abbia una sezione costante sui vari piani: l'ultimo è un piano arretrato?

In ogni modo se quelli sono i dati, è stato assegnato a te un valore per l'ascensore sproporzionato rispetto alla progressione utilizzata per gli altri piani.

Da quanti anni utilizzate questa ripartizione?

 

[Dimaraz]

Con ordine e partendo dalla Legge che disciplina la cosa:

Art. 1124 del CC

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono . La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo .
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Dalla descrizione risulta esista anche un piano interrato che se servito dall'ascensore andrebbe conteggiato e se serve anche i proprietari dei negozi pure questi andrebbero ricompresi.

Dall'analisi dei valori che hai riportato con le 2 tabelle si evince che chi ha redatto i calcoli ha assegnato (correttamente) per 1/2 secondo valore Tabella Millesimale Generale e per metà in base all'altezza piano.
Quest'ultimo punto è materia di contrapposizioni fra quanti si interessano alla materia e alcuni equivocano l'interpretazione delle norme.

Personalmente ritengo che l'applicazione del criterio stabilito nel 1124 sia sicuramente applicabile in ogni situazione se si tratta di "sostituzione" (se si deve ricostruire o fare manutenzione all'impianto)...ma vada riparametrata qualora i piani non siano identici per valore/numero di unità per i costi di energia (uso).

Nel tuo caso un valore corretto per l'uso è di circa 140,742 millesimi.

Per sostituzione o manutenzione impianto i 242,148.

Tu non hai chiarito se con tale valore ti viene determinata qualsiasi spesa inerente scale e ascensore.

La Legge è stata riformata nel 2012...e non esiste, per quanto in mio possesso, Giurisprudenza che abbia valutato casi analoghi.
Nel caso non ti resta che chiedere la revisione della tabella (omeglio una nuova in "abbinata") e se non ti ascoltano valutare una impugnazione difronte al Giudice.

Valuta, sulla base dei valori in gioco, la convenienza ad intraprendere una azione che impone la nomina di un legale e di un perito di parte.

 

[bastimento]

Personalmente ritengo che l'applicazione del cirterio stabilito nel 1124 sia sicuramente applicabile in ogni situazione se si tratta di "sostituzione" (se si deve ricostuire o fare manutenzione all'impianto)...ma vada riparametrata qualora i piani nonsiano identici per valore/numero di unità.

Personalmente ritengo un errore non parametrare il criterio al valore/numero di unità di ciascun piano.

Lasciando perdere per il momento i distinguo tra esercizio e sostituzione/manutenzione.
Non sto a rifare i conti, ma penso che il valore di 140,742 millesimi, derivi appunto tenendo conto che la consistenza dell'ultimo piano è di soli 30,805 mm, rispetto ai valore complessivo dei piani sottostanti, di circa 88 mm.

Sarebbe anche interessante capire come possano essere stati attribuiti valori così altalenanti ai singoli piani: o si è di fronte ad una singolare geometria, o il compilatore si è sbizzarrito nell'inventarsi coefficienti.

Il risultato si vede.

 

[FILIPPO]

i dati di proprietà sono giusti, il mio appartamento è 30,805.

i valori della tabella allegata sono uguali per le scale e per l'ascensore ovvero 242,148.

Così a spanne mi sembra ci sia un errore macroscopico: sicuro che i mm del tuo alloggio siano solo 30,805?

Va bene dare un coefficiente di piano alla proprietà, ma questa casa immagino abbia una sezione costante sui vari piani: l'ultimo è un piano arretrato?

In ogni modo se quelli sono i dati, è stato assegnato a te un valore per l'ascensore sproporzionato rispetto alla progressione utilizzata per gli altri piani.

Da quanti anni utilizzate questa ripartizione?

Con ordine e partendo dalla Legge vche discipkina la cosa con:

Art. 1124 del CC

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono . La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo .
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Dalla descrizione risulta esista anche un piano interrato che se servito dall'ascensore andrebbe conteggiato e se serve anche i proprietari dei negozi pure questi andrebbero ricompresi.

Dall'analisi dei valori che hai riportato con le 2 tabelle si evince che chi ha redattoi calcoli ha assegnato (correttamente) per 1/2 secondo valore Tabella Millesimale Generale e per metà in base all'altezza piano.
Quest'ultimo punto è materia di contrapposizioni fra quanti si interessano alla materia e alcuni equivocano l'interpretazione delle norme.

Personalmente ritengo che l'applicazione del criterio stabilito nel 1124 sia sicuramente applicabile in ogni situazione se si tratta di "sostituzione" (se si deve ricostuire o fare manutenzione all'impianto)...ma vada riparametrata qualora i piani non siano identici per valore/numero di unità per i costi di energia (uso).

Nel tuo caso un valore corretto per l'uso è di circa 140,742 millesimi.

Per sostituzione o manutenzione impianto i 242,148.

Tu non hai chiarito se con tale valore ti viene determinata qualsiasi spesa inerente scale e ascensore.

La Legge è stata riformata nel 2012...e non esiste, per quanto in mio possesso, Giurisprudenza che abbia valutato casi analoghi.
Nel caso non ti resta che chiedere la revisione della tabella (omeglio una nuova in "abbinata") e se non ti ascoltano valutare una impugnazione difronte al Giudice.

Valuta sulla base dei valori in gioco la convenienza ad intraprendere una azione che impone la nomina di un legale e di un perito di parte.

Mi conviene richiedere la correzione delle tabelle millesimi ???
P.S. I negozi cantine e parcheggi non fanno parte delle scale e ovviamente non usufruiscono dell'ascensore.

 

[Dimaraz]

Come spiegato non ho sentenze su casi analoghi che siano successivi alla riforma.
La tabella scale/ascensore attuale non è sbagliata nei termini comunemente adottati.
Si potrebbe contestare solo un errato uso della stessa per i consumi elettrici e la pulizia..
ma non per tutte le altre spese.

Ora non so quale sia il totale di spesa che ti viene annualmente addebitato per l'ascensore.

 

[bastimento]

Mi conviene richiedere la correzione delle tabelle millesimi ???

La tua domanda è semplice ma essenziale: e credo che per decidere ti occorrano dei criteri e degli elementi di valutazione. Con tutto il rispetto per le valutazioni altrui, nel modo in cui ti sono state esposte le conclusioni, non potresti far altro che un atto di fede sulle affermazioni che finora ti sono state fornite. Il che non mi sembra il modo migliore per aiutare la tua valutazione.

Francamente sono abbastanza sorpreso che @Dimaraz abbia potuto affermare due volte che
La tabella scale/ascensore attuale non è sbagliata nei termini comunemente adottati.
Non tanto per motivi aritmetici, ma perchè lui stesso sa che nel tuo caso specifico, occorre fare delle scelte, che spiegherò: dove le alternative possibili portano a risultati diversi. Ecco perchè ha aggiunto "nei termini comunemente adottati".
Ha anche indicato due valori numerici puntuali

Nel tuo caso un valore corretto per l'uso è di circa 140,742 millesimi.

Per sostituzione o manutenzione impianto i 242,148.

Sul primo valore numerico è evidente abbia proceduto ad un calcolo.
Sul secondo sarei portato a pensare non abbia fatto altro che adottare il valore da te fornito, considerandolo un dato contrattuale.

Ma non è questo il punto su cui mi piacerebbe confrontarci (prego Dimaraz di non vedere in questo alcuna mia intenzione polemica)

Suggerisco cioè di discutere i criteri e le problematiche che portano ai possibili valori diversi: solo alla fine potremo poi confrontare le opinioni e gli eventuali indirizzi di prassi a favore di una o l'altra metodologia.

Nel post seguente proverò a seguire questo approccio.

 

[bastimento]

Premesso che l'art 1124 potrebbe essere derogabile, assumiamo per ora che sia stato applicato alla lettera.

Il dettato dell'art. citato stabilisce che
- la spesa sia ripartita per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano
- per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza del piano.

Adottando questo criterio, nel caso di 4 piani , la metà della spesa sarà per ciascun piano, cosi attribuita, :
1° = 1/10
2° = 2/10
3° = 3/10
4° = 4/10

Peccato che la sua applicazione non sia altrettanto lineare:
quando i piani sono divisi fra diversi proprietari, la quota addebitata ad ogni piano deve ulteriormente ripartirsi

Tale ripartizione fra i proprietari dello stesso piano può effettuarsi in diversi modi:
- in proporzione al valore delle singole proprietà
- o al numero di locali che la compongono
- o in parti uguali
-o in proporzione al numero di persone che vi abitano.

Nessuno dei predetti criteri particolari può raccomandarsi in linea di massima, perchè ognuno presenta i suoi inconvenienti. E tutti sono criteri empirici, nel tentativo di raggiungere una certa equità.

Seguirà una simulazione nelle diverse ipotesi

 

[bastimento]

Occorre anche considerare anche un'altra variabile: è ragionevole pensare che i piani abbiano una superficie non omogenea: in particolare il 4° piano, con una dimensione minore, è presumibile che l'uso potenziale delle persone che vi abitano sia inferiore.

Per tenere conto di di valori diversi dei piani, ci si puo riferire ad regolamento Tipo di condominio compilato nel 1934 dalla Federazione Nazionale della Proprietà Edilizia (almeno a quei tempi qualcuno si era preso la briga di ipotizzare un algoritmo.

Salvo errori ed omissioni qui allegato produco la tabella coi diversi risultati, nelle seguenti ipotesi:

Colonna [E]: millesimi di ascensore ripartendo la quota del piano in proporzione al valore della singola unità immobiliare rispetto al piano
Colonna [G]: millesimi di ascensore ripartendo la quota del piano in parti uguali

Colonna [P]: millesimi di ascensore ripartendo la quota del piano in proporzione al valore della singola unità immobiliare rispetto al piano, ma anche tenendo conto proporzionale delle differenze di valore del piano.

Per comodità di lettura, non potendo leggersi le formule, aggiungo la legenda per le altre colonne:
A: MILLESIMI DI PROPRIETà
B: 50% dei mm di proprietà
C. millesimi di scala, riparametrati a 500, ripartiti x valore (quota parte del 50% proporz alla proprietà)
D: millesimi di scala, proporzionali all'altezza di piano
E: = C + D

F: millesimi di scala, riparametrati a 500, ripartiti in parti uguali sul medesimo piano (quota parte del 50% proporz alla proprietà)
G: = C + F

N: 50% prop all'altezza, valore proprio e valore piano
P: = C + N

H: valori attualmente usati per l'ascensore
-------------------------------------------------------------------------------
Salvo errori ed omissioni ecco in sintesi i risultati, allegati nel file sottostante :

- se non si tiene in nessun conto la differenza di valore del piano, l'alloggio del 4° piano si vedrebbe attribuiti 249 millesimi : (il valore di 242,148 a me non torna)

- se si tiene conto del diverso valore di ciascun piano, applicando il criterio sopracitato, al 4° piano verrebbero attribuiti 142,35 mm

Direi che entrambi i valori avrebbero medesima aderenza al dettato dell'art. 1124 relativo alle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori.

Personalmente ritengo alquanto ingiusto non tener conto delle difformità di valore dei piani, quindi riterrei equo il risultato di colonna [P] = 142,35 mm

@FILIPPO : spero di non averti annoiato. Leggi a piccole dosi.
Se hai domande, domani le commenteremo. Auguri.

 

[bastimento]

Attenzione . Col copia ed incolla c'è (almeno) un errore.

F: millesimi di scala, riparametrati a 500, ripartiti in parti uguali sul medesimo piano (quota parte del 50% proporz alla altezza)

 

[Dimaraz]

Qualcuno dovrebbe spiegare perchè i proprietari dei piani inferiori dovrebbero pagare quota di spesa per una "tratta" di ascensore di cui non usufruiscono.

I 140,742 possono andar bene solo per la quota spese di utilizzo (energia) visto che la difformità nel numero di unità per piano deve essere tenuta in conto.
Ma i 249,832 per esattezza (da capire perchè calcolavano 242,148) sono il risultato applicando il dettato di norma.

Che il 1124 è derogabile...ma per derogare ad una norma di Legge serve l'unanimtià (1000/1000)...e gli algoritmi del 1934 non fanno più testo salvo "contratto".

Sempre secondo Legge le ripartizioni in caso di pluralità di utenti sullo stesso piano si fanno su base millesimi di proprietà che è l'unico criterio valido quando non esiste accordo "contrattuale" diverso.

La Legge ammette ben pochi casi di divisione "per teste/proprietà" in ambito condominiale...ad esempio i citofoni.

 

[bastimento]

Qualcuno dovrebbe spiegare perchè i proprietari dei piani inferiori dovrebbero pagare quota di spesa per una "tratta" di ascensore di cui non usufruiscono.

Se ti riferisci all'uso che solitamente fanno i primi piani può essere vero, ma la progressione per piano ne tiene conto.
Oppure ti è sfuggito che l'ascensore parte al piano 0

I 140,742 possono andar bene solo per la quota spese di utilizzo (energia) visto che la difformità nel numero di unità per piano deve essere tenuta in conto.

Qui mi piacerebbe capire perché questo valore debba andare bene solo per lenergia, e come sia calcolato: per ora è solo una affermazione

...e gli algoritmi del 1934 non fanno più testo salvo "contratto".

Che il regolamento del 1934 non faccia testo è probabile, ma di fatto il metodo prposto pesale differenze di valore di piano, che sono un dato di fatto, non affrontato dal c.c.
Tu stesso hai nei precedenti post ipotizzato questa parametrizzazione sia pur oggetto di opinioni discordi, se non ricordo male.

Sempre seocndo Legge le ripartizioni in caso di pluralità di utenti sullo stesso piano si fanno su base millesimi di proprietà che è l'unico criterio valido quando non esiste accordo "contrattuale" diverso

Concordo, gli altri esempi sono solo per evidenziare la soggettività e empiricita del calcolo. Il c.c. non da indicazioni specifiche.

Per concludere, sarebbe interessante conoscere i criteri per cui il valre minore non sia applicabile sempre

 

[Dimaraz]

Il CC da indicazioni..se poi qualcuno ritiene di esser al di sopra della Legge o non riesce a comprenderla ne paga le conseguenze.

Nel caso di @FILIPPO l'ultima tratta deve essere a suo esclusivo carico.

 

[FILIPPO]

L'ascensore e le scale dal terzo al quarto piano arrivano "solo" per me... e me ne rendo conto ma ai piani ci sono tre appartamenti per ognuno di essi, e solo uno al quarto.
GRAZIE bastimento per la tabella . Quindi sarebbe una cosa fattibile i mm 142,350 invece di 242,148 ? magari !!!
Quindi mi conviene rifare le tabelle millesimi.... o non andrei a pagare di più? Scusate e grazie ancora a TUTTI

 

[bastimento]

Quindi mi conviene rifare le tabelle millesimi.... o non andrei a pagare di più? Scusate e grazie ancora a TUTTI

Ovviamente non sarai tu " a rifare" i millesimi: dovrai convincere gli altri condòmini sulla iniquità dello stato di fatto: cosa non facile.

Ho cercato di darti degli spunti, che credo non peregrini. Come vedi altri la pensano in modo diverso (ammesso che pensino, visto che pare non sappiano far altro che trincerarsi dietro sentenze e pareri altrui, e insolentire chi prova ad avere un atteggiamento più costruttivo).

Non devi scusarti di nulla: anzi.

p.s.: ma toglimi una curiosità: come è fatta fisicamente questa scala? Perchè i vari piani hanno millesimi così disparati? Il 1°, 2°, 3° piano hanno complessivamente almeno la medesima superficie? Il 4° piano è arretrato? Perchè c'è solo un appartamento?

 

[Il Custode]

@Dimaraz e @bastimento è un piacere leggere la vostra preparazione in materia condominiale e il vostro contributo è prezioso per questa comunità. Vi prego però di non duellare nelle discussioni, o meglio di farlo senza apostrofarvi o farne una questione personale.

Che ognuno abbia la propria opinione/interpretazione non è solo un diritto legittimo ma addirittura il bello di argomentare e confrontarsi in un forum.

Ho dovuto eliminare un messaggio e non vorrei accadesse di nuovo. Perchè adoro leggervi e sono convinto di non essere il solo qui.

Vi ringrazio della comprensione e sono certo che questa discussione come le altre andrà avanti senza ulteriori polemiche sterili o ancor peggio riferimenti alle vostre rispettive persone.

 

[bastimento]

Torniamo a @FILIPPO : che credo abbia diritto a qualche spiegazione anche sui punti oggetto di contrasti. (Io ci provo, chi sa che confrontandoci , impariamo qualcosa; se qualcuno ne sa di più, ci illumini).

l'art. 1124 ha per titolo "Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori"
e al riguardo della metà proporzionale all'altezza di piano inserisce, nel novellato testo, l'aggettivo "esclusivamente" che in precedenza non c'era.
Quando applicare questo "esclusivamente", è abbastanza dubbio:

Curiosamente il criterio esposto nel suddetto articolo è stato da sempre adottato anche per ripartire le spese di gestione, sulle quali il c.c. non fa alcun specifico accenno, se non per quanto detto all'art. 1123 c. 2, che prevede la ripartizione per millesimi di proprietà in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (salvo diversa convenzione).

Sta di fatto che la estensione del criterio del 1124 è adottata anche e soprattutto (perchè è la quotidianità) per le spese di gestione.

Se invece ci mettiamo sul piano della "critica costruttiva" al disposto dell'art. suddetto, faccio fatica a trovare una qualche considerazione che tenga conto della diversa consistenza dei vari piani.

Qualcuno qui ha ricordato che comunque se scala o ascensore salgono ad un piano dove c'è anche solo un eremita che vive un una cella 3x3 , questo si deve sobbarcare il costo di questo piano (o corsa di ascensore): ora purtroppo circa le spese di manutenzione e sostituzione, non c'è molto da discutere. La legge non si presta ad equivoci: in fondo la consistenza inferiore già influisce sulla prima metà dei millesimi adottati.

Quanto invece all'esercizio, non parametrare la quota proporzionale all'altezza, considerando la consistenza come misura dell'uso potenziale, mi sembra una palese dimenticanza.

Ora, salvo lavori straordinari, le spese di gestione dell'ascensore (e aggiungerei anche incluse le spese di contratto di manutenzione periodica ordinaria) sono tutte riferibili all'uso (ed alla usabilità) potenziale: dovrebbero quindi tener conto anche per la parte proporzionale all'altezza, del relativo uso potenziale.

(tre appartamenti, potenzialmente useranno più intensivamente di uno)