Spese manutenzione montascale per unico appartamento al piano

[PPL]

Salve a tutti, mio fratello disabile abita al 3° piano di altezza 10.30 m (unico appartamento, n.5) dove ha installato a sue spese un montascale a piattaforma, che adesso dovrebbe essere utilizzato anche da altri condòmini: due al primo piano di altezza 4.00 m (che chiamo nn.1-2), forse anche uno o due al secondo piano di altezza 7.15 m (che chiamo nn.3-4).
Considerando X1, X2, X3, X4, X5 le quote millesimali di proprietà dei singoli appartamenti, è corretto il seguente calcolo per ottenere i millesimi della tabella relativa alle spese di manutenzione, con il criterio 50% proprietà + 50% altezze dal suolo?
n.1: 0.5 * (X1 + 4.00/32.60*1000)
n.2: 0.5 * (X2 + 4.00/32.60*1000)
n.3: 0.5 * (X3 + 7.15/32.60*1000)
n.4: 0.5 * (X4 + 7.15/32.60*1000)
n.5: 0.5 * (X5 + 10.30/32.60*1000)
Faccio notare che:
1) ai fini della somma delle altezze (32.60 m), l'appartamento di mio fratello, unico al 3° piano, è stato conteggiato una sola volta, mentre per gli altri piani sono stati conteggiati singolarmente i due appartamenti presenti;
2) i millesimi dell'attuale tabella scale risultano essere molto differenti dal calcolo soprastante, a netto vantaggio degli appartamenti del 1° e 2° piano con quote di proprietà inferiori (come se tale riduzione incidesse anche nel 50% relativo all'altezza dal suolo) ed a netto svantaggio proprio dell'appartamento di mio fratello (anche qui, come se la sua quota di proprietà, leggermente superiore a quella dei due appartamenti sottostanti, incidesse anche nel 50% relativo all'altezza dal suolo);
3) nella ipotesi sviluppata dal nuovo amministratore, la penalizzazione per mio fratello aumenterebbe ulteriormente, in quanto vengono considerati "coefficienti di piano" pari a 1+1,2+2 e addirittura 6 per mio fratello, come se vi fossero anche al 3° piano 2 appartamenti (3+3), peraltro senza considerare le effettive altezze!
Come dovrebbero comportarsi?

 

[davideboschi]

il "coefficiente di piano" di ogni appartamento dovrebbe essere:

(parametro dell'appartamento) / (somma dei parametri di tutti gli appartamenti)

Il parametro va scelto caso per caso e il più in linea possibile con le caratteristiche geometriche dell'edificio e dell'impianto.
Per il montascale si è scelta l'altezza, e può andar bene. Si poteva scegliere anche lo sviluppo lineare della rotaia, e andava bene lo stesso. Ma se il montascale è del tipo che ogni volta che lo si usa deve tornare a l punto di ricarica delle batterie, si poteva anche prendere il percorso (andata + ritorno al punto di ricarica più vicino), e andava bene pure. L'importante è stabilire il parametro (in qesto caso l'altezza) e il peso di detto parametro (nel tuo caso il 50%).

Il resto del quesito non l'ho capito bene. Forse che tuo fratello è penalizzato per quanto riguarda le scale? E' possibile che per le scale si sia usato un peso e/o un parametro diverso. Ma le tabelle millesimali vanno approvate dall'assemblea. Se l'amministratore fa un calcolo per il montascale, e tu ti rendi conto che lo stesso calcolo, applicato alle scale, sarebbe più favorevole a tuo fratello, chiedi in assemblea che con lo steso criterio venga rifatta la tabella millesimale delle scale. Se l'assemblea approva, sei a posto.

Se non approva, tuo fratello può sempre rifiutare che il montascale (al momento proprietà sua) venga usato anche dagli altri. Sa di ricatto, ma se loro sono di coccio, mica tuo fratello è obbligato a stare alle loro richieste.

 

[Dimaraz]

Come dovrebbero comportarsi?

La Tabella Ascensore clona l'omologa Tabella Scale ma vale unicamente per la manutenzione/ricostruzione.
Non può essere utilizzata per l'eventuale suddivisione del costo di "partecipazione/subentro" a quella che era una innovazione.

Per questo occorre fare un complesso calcolo che deve :
A-attualizzare il costo sostenuto da chi aveva pagato l'innovazione aumentato dei vari interventi manutentivi, degli interessi legali ed eventuale attualizzazione monetaria
B-detratta la svalutazione conseguente ad usura ed obsolescenza (eventuale).

Relativamente ai punti:

1) corretto
2) sicuro che non abbiano calcolato quella Tabella Scale per la sola pulizia?
3)i "coefficenti di piano" utilizzabili per il calcolo del valore millesimale di proprietà alias Tabella Generale od A non vanno applicati nella formulazione di quella per l'ascensore

 

[Dimaraz]

Ma se il montascale è del tipo che ogni volta che lo si usa deve tornare a l punto di ricarica delle batterie, si poteva anche prendere il percorso (andata + ritorno al punto di ricarica più vicino)

?
Fanno un "punto di ricarica" in area diversa dalla partenza o arrivo?

In ogni caso mi risulta che le batterie siano solo sussidiarie ...l'alimentazione alla corrente di rete va sempre tenuta in funzione...quindi sarebbe opinabile un criterio che calcoli se e quante volte torni alla base.

 

[davideboschi]

In casa di mia mamma c'è un montascale a sedia e i punti di ricarica sono due: uno alla partenza e uno all'arrivo.
Se il montascale del fratello di @PPL è del tipo a piattaforma e serve più piani, quindi con più punti di fermata, l'impianto è più simile a quello di un ascensore, per cui è possibile che a ogni fermata ci sia un punto di ricarica. Se non è così, ogni volta che il montascale viene usato per arrivare al piano, deve poi raggiungere il punto di ricarica più vicino, quindi il percorso da fare aumenta.

Ma ovviamente non sappiamo com'è l'impianto, per cui l'esempio vale appunto come esempio. Quello che vorrei far capire è che

Il parametro va scelto caso per caso e il più in linea possibile con le caratteristiche geometriche dell'edificio e dell'impianto.

Più è in linea, meno è contestabile. Stante il fatto che, una volta approvato, quello vale, anche se contestabile.

 

[davideboschi]

Aggiungo che, visto che il montascale è stato progettato solo per l'uso dell'appartamento all'ultimo piano, è possibile che solo lì e al piano terra ci siano i punti di ricarica. Quindi il percorso per servire dei piani 1 e 2 aumenta.

 

[PPL]

Grazie a tutti per le risposte.
Non c'è nessun punto di ricarica, essendo l'impianto di tipo elettrico e attualmente collegato alla linea di mio fratello, quindi verrà "spostato" sulla linea condominiale. Neppure è necessario chiedere la partecipazione alle spese di installazione, avendovi mio fratello rinunciato per sua espressa volontà, sperando che l'opera sarebbe stata meglio "accolta", dopo il rifiuto a realizzare una più comoda e meno invasiva piattaforma esterna (cosa che purtroppo non è avvenuta a suo tempo...).
Tornando ai miei quesiti, in particolare al punto 1, la cosa principale era capire se sia corretto il mio calcolo - come mi conferma Dimaraz - oppure se il 3° piano vada conteggiato addirittura due volte, come mi sembra di aver letto in altre ipotesi di ripartizione e come d'altronde sembrerebbe proporre il nuovo amministratore (punto 3). Come dovrebbero agire i miei, qualora un semplice "messaggio" non sortisse effetto?
Per il punto 2, effettivamente la tabella "scale" viene attualmente applicata per la sola pulizia, ma questo cosa comporta di diverso rispetto alla ripartizione dei costi di manutenzione del montascale?

 

[Dimaraz]

oppure se il 3° piano vada conteggiato addirittura due volte

Non esiste.
Per qual motivo poi?
Solo se per qualche "munificenza" il proprietario di quel piano voglia contribuire più del dovuto.

Come dovrebbero agire i miei, qualora un semplice "messaggio" non sortisse effetto?

Di a quell'amministratore di tornare a frequentare i corsi di formazione.
Posto che il proprietario (al momento) è solo tuo fratello ...ci mancherebbe che dopo aver rifiutato la partecipazione alle spese di acquisto ora dovesse pagare più dei criteri di Legge.

 

[davideboschi]

Non esiste.
Per qual motivo poi?

Nemmeno io l'ho capito.
Forse l'improvvido amministratore ritiene che, essendovi ai piani 1 e 2 due appartamenti, e solo uno al 3, quelli dei primi due si debbano dividere la spesa, per cui quello del terzo paga come se fossero due.
Ma la dimensione degli appartamenti entra nella formula sotto forma di addendo dei millesimi pesato al 50%. Non ha senso farla pesare anche nell'addendo relativo all'altezza.

ribadisco quanto ho scritto prima:

il "coefficiente di piano" di ogni appartamento dovrebbe essere:
(parametro dell'appartamento) / (somma dei parametri di tutti gli appartamenti)

quindi, se dev'essere l'altezza, altezza sia.

 

[PPL]

Grazie ancora, ci siete di (grande) conforto, dopo le tante vicissitudini già incontrate per la realizzazione del montascale.
Il dubbio mi era venuto seguendo la logica di altri post, che è proprio quella citata da davideboschi nonché a quanto sembra dello stesso nuovo amministratore (il precedente si è dovuto dimettere proprio per le polemiche seguite alla installazione del montascale!), dove la ripartizione in base alle altezze viene riferita ai piani e non ai singoli appartamenti. Ne consegue che, assunte per semplicità altezze multiple (primo errore, essendo maggiore quella del 1° piano), il 3° piano dovrebbe pagare il triplo del 1° e il 2° piano il doppio (ossia nelle proporzioni 3:2:1, con il 50% a carico del 3° piano); dopodiché la "quota piano" verrebbe suddivisa tra tutti gli appartamenti a tale quota, con la conseguenza che ai piani inferiori le "quote piano" si dimezzerebbero tra i due appartamenti allo stesso piano e solo mio fratello la pagherebbe per intero (risultandone alla fine, per gli appartamenti, una proporzione 6:2:1, molto penalizzante per quello di mio fratello, che pagherebbe il 50% = 6/12).
Giusto per fare l'avvocato del diavolo, a sostegno di questa tesi ci potrebbero obiettare che il montascale arriva al 3° piano per servire solo l'appartamento di mio fratello, quindi è corretto che l'intera "quota piano" di cui sopra (determinata preliminarmente in base al parametro altezza) sia a suo carico; in definitiva, la quota di manutenzione per il 3° piano va imputata interamente a lui, mentre le quote relative ai piani inferiori vanno suddivise tra i due condòmini di ciascun piano.

 

[Dimaraz]

Giusto per fare l'avvocato del diavolo, a sostegno di questa tesi ci potrebbero obiettare che il montascale arriva al 3° piano per servire solo l'appartamento di mio fratello, quindi è corretto che l'intera "quota piano" di cui sopra (determinata preliminarmente in base al parametro altezza) sia a suo carico; in definitiva, la quota di manutenzione per il 3° piano va imputata interamente a lui, mentre le quote relative ai piani inferiori vanno suddivise tra i due condòmini di ciascun piano.

Non sta in piedi.
Se al piano 1° ed al piano 2° ci sono 2 unità/appartamenti mentre al piano 3° ce ne è solo 1 ...allora è logica semplice che la somma delle corse dei proprietari dei piani inferiori è doppia /per numero) rispetto al piano ultimo.

 

[PPL]

Buongiorno e buona domenica. Vi pongo i miei ultimi dubbi, approfittando della vostra pazienza.
Avevo letto in altro forum una problematica analoga a quella di mio fratello, purtroppo con interpretazione ugualmente sfavorevole da parte dell'amministratore. Assodata la giusta interpretazione nel nostro caso di manutenzione per ascensore/montascale (secondo quanto scritto nell'altro forum, rafforzata dopo la riforma dell'art. 1124 c.c.), pongo altri due quesiti, tra loro collegati, emersi dalla lettura:
* nell'altro post si parla di due distinte tabelle che tengono conto delle altezze:
a) quella ricavata dal disposto dell'art. 1124 cc, calcolata per metà con la tabella di proprietà e per metà per altezza di piano riferita ai singoli appartamenti, impiegata per la "manutenzione o la sostituzione" relative alle parti comuni (che sarebbe sostanzialmente quella di cui stiamo parlando, anche perché è lo stesso nuovo amministratore che ha "rifatto" un esplicito calcolo, commettendo diversi errori); b) quella ricavata "per la sola altezza di piano, impiegata esclusivamente per ripartire le spese d'uso, ovvero la luce scale e la forza motrice ascensore" (ho riportato testualmente la citazione dell'altro post). Esiste davvero questa seconda tabella? E cosa significherebbe "la sola altezza di piano"? Utilizzare tale criterio per suddividere addirittura il 100% della spesa (cosa che non credo possibile)?
* per caso potrebbe trattarsi proprio della "tabella scale" attualmente esistente, di cui parlavo nel punto 2) iniziale e di cui Dimaraz mi chiedeva se fosse utilizzata per la PULIZIA delle scale (cosa che confermo e che dovrebbe effettivamente rientrare nelle "spese d'uso")? Dalle mie simulazioni, tale tabella sembrerebbe essere stata calcolata per il 50% in base alle proprietà e per l'altro 50% proprio in base alle "quote piano" di cui scrivevo prima, calcolate preliminarmente col solo criterio delle altezze e dividendole successivamente tra gli appartamenti in esso presenti, col criterio dei millesimi di proprietà (che quindi entrerebbero in gioco una seconda volta, a vantaggio degli appartamenti più piccoli allo stesso piano). Solo con questo criterio - a parte una valutazione imprecisa delle altezze, questa volta a favore di mio fratello - riesco ad ottenere millesimi quasi identici. In tal caso, sarebbe corretto continuare ad utilizzare la tabella attuale per la pulizia delle scale e per la stessa forza motrice/luce scale, creandone una nuova (ma corretta) almeno per le spese di manutenzione del montascale?

 

[Dimaraz]

Avevo letto in altro forum...

Quando ti metti a cercare e leggere nel web capita spesso di trovare le teorie più disparate così come commenti/ragionamenti privi di qualsiasi validità/supporto.

Puoi solo "sperare" di distinguere le "fonti corrette" verificando statisticamente quelle più conformi/uniformi ed usando un po' di "granum salis".

La Tabella Manutenzione/Ricostruzione media fra la proprietà millesimale e l'altezza piano.

La Tabella Uso si basa solamente sull'altezza piano dove sarebbe doveroso un ulteriore distinguo fra pulizia scale rispetto all'energia elettrica per l'uso dell'ascensore.

È logico pensare che la pulizia competi a scalare rispetto all'altezza ma anche suddivisa fra quanti insistono sul piano mentre l'energia va pagata a prescindere da quanti occupano il piano.

 

[davideboschi]

Puoi solo "sperare" di distinguere le "fonti corrette" verificando statisticamente quelle più conformi/uniformi ed usando un po' di "granum salis".

Regola da incorniciare, che si tratti di "sperare" o di "tentare".

 

[PPL]

Non posso che concordare, a condizione che si sia disponibili a "ragionare", cosa per nulla scontata!
Quindi, ricapitolando:
* per la pulizia delle scale va bene la tabella B attuale, salvo modifiche; per l'energia elettrica, ci si potrebbe riferire alla stessa tabella - come credo avvenga attualmente - o eventualmente elaborarne una specifica con il solo criterio dell'altezza (più penalizzante per mio fratello), dividendo ad ogni piano tra gli occupanti dello stesso;
* per la manutenzione del montascale, invece, come già chiarito in precedenza occorre una nuova tabella, basata sul 50% proprietà + 50% altezza del piano, riferita ai singoli appartamenti.

P.S. Sono riuscito a ricavare esattamente i valori dell'attuale tabella B con il criterio sopra ipotizzato (50% in base alle proprietà e 50% in base alle "quote piano", poi suddivise coi millesimi di proprietà tra gli appartamenti che insistono su di esso), mantenendo tra le altezze dei 3 piani dei rapporti costanti "particolari", che ho determinato; per ottenere le altezze reali, tuttavia, devo partire da una quota più bassa rispetto al portone di ingresso pedonale al vano scala (da dove parte il montascale), ossia dalla quota garage/cantina (dove in realtà accedono solo due condòmini, tra cui mio fratello) = quota cortile/cancello esterno (vi si accede da una scala esterna sul retro del vano scale). Trattandosi comunque di un secondo accesso condominiale comune - anche se pochissimo utilizzato, eccetto per il garage -, eventualmente illuminato con luce comunque condominiale (interruttore dall'uscita sul pianerottolo del vano scale), vi sembra corretto che sia stata assunta quella come "quota 0" di riferimento? In tal caso, a maggior ragione bisogna elaborare una diversa tabella per la manutenzione del montascale, la cui "quota 0" è senz'altro quella del portone.

 

[Dimaraz]

dividendo ad ogni piano tra gli occupanti dello stesso;

Allora non hai capito.

Pulizia scale spesa divisa per altezza piano... se ad un piano vi sono più proprietari tale quota va divisa fra gli stessi (in teoria su base millesimale).
Energia elettrica per vano scale su base millesimale (sarebbe più equo per "unità").
Energia elettrica per il montascale in base all'altezza...se ad un piano vi sono più proprietari ciascuno paga l'altezza (nessuna divisione).

Il piano 0 comunemente è il piano ingresso principale/strada...eventuali piani inferiori vengono indicati con segno negativo (-1 etc.) ma contati con lo stesso criterio.

Stiamo comunque definendo un capitolo di spesa che inserito in regolamento di condominio può anche derogare alle indicazioni delle norme ma va approvato da tutti.

 

[PPL]

Scusa Dimaraz ma effettivamente adesso mi sento confuso e sono costretto a chiederti conferma.
a) Per la PULIZIA SCALE il criterio che hai descritto, con divisione della quota piano tra gli appartamenti che vi insistono, è relativo all'intero 100% della spesa o solo al suo 50% (l'altro 50% su base dei millesimi di proprietà), come pensavo e come già fanno secondo la tabella attuale?
b) Per la LUCE SCALE, 100% in base ai soli millesimi di proprietà (oppure dividendo in parti uguali), senza proprio tener conto delle altezze? Su questo "a lume di naso" sarei perplesso...
c) Per l'ENERGIA ELETTRICA DEL MONTASCALE, 100% in base alle sole altezze dei singoli appartamenti (senza divisioni allo stesso piano)?

 

[Dimaraz]

effettivamente adesso mi sento confuso

Perdona la schiettezza ma appare che lo sei stato fin dal principio.

Forse presti poca attenzione nella lettura.

a) Per la PULIZIA SCALE il criterio che hai descritto, con divisione della quota piano tra gli appartamenti che vi insistono, è relativo all'intero 100% della spesa o solo al suo 50%

Pulizia scale spesa divisa per altezza piano... se ad un piano vi sono più proprietari tale quota va divisa fra gli stessi (in teoria su base millesimale).

Non mi sembra di aver usato l'aramaico.

b) Per la LUCE SCALE, 100% in base ai soli millesimi di proprietà (oppure dividendo in parti uguali), senza proprio tener conto delle altezze? Su questo "a lume di naso" sarei perplesso...

Che cosa c'entra l'altezza piano quando accendi la luce delle scale?
Il circuito è singolo ...quando accendi a PT oppure ad un piano intermedio la luce rimane accesa per un tempo fisso quindi uguale per tutti.

c) Per l'ENERGIA ELETTRICA DEL MONTASCALE, 100% in base alle sole altezze dei singoli appartamenti (senza divisioni allo stesso piano)?

Energia elettrica per il montascale in base all'altezza.

 

[PPL]

Erano domande pleonastiche, per semplice conferma.
Grazie ancora.

 

[bastimento]

Discussione interessante, e complimenti a PPL per l'impegno. Per certi versi mi sono ritrovato anch'io ad affrontare simili questioni, ed oltre a quanto "suggerisce" il c.c. mi sono guardato intorno.
Lungi da me voler fare da interlocutore disturbatore, mi permetto alcune osservazioni, per altro anche implicitamente deducibili da altri interventi.

- Per prima cosa l'art. 1124 è tra quelli derogabili, e nella realtà ampiamente derogati.
- Ho avuto a che fare direttamente con 5 o 6 condominii, più o meno recenti: ognuno ha adottato un criterio di calcolo diverso
- In rete ho trovato esempi discordanti (e ci sta), ma anche errati (nel senso che descrivono un principio, e poi lo applicano in modo sbagliato e non coerente con le intenzioni= per es. la tabella di calcolo proposta dalla associazione ascensoristi.)
- mai visto applicare la differenziazione per piano riguardante la pulizia scale, non parliamo quindi di differenze per quanto riguarda la luce scala, che generalmente è imputata in percentuale sul consumo complessivo (luce, ascensore, caldaia).

Il tuo però è un caso più delicato, non essendo regolato da regolamento contrattuale noto a priori, e le soluzioni vanno concordate in corso lavori.

Adesso entrando nello specifico, proprio perchè non esiste un obbligo ed interpretazione univoca assoluta, entriamo nel campo delle opinioni, o diversità di valutazioni.

il 3° piano dovrebbe pagare il triplo del 1° e il 2° piano il doppio (ossia nelle proporzioni 3:2:1, con il 50% a carico del 3° piano);

Alcuni applicano alla lettera, per le spese correnti, questo principio: altri ne attenuano l'effetto

Non sta in piedi.

col criterio dei millesimi di proprietà (che quindi entrerebbero in gioco una seconda volta, a vantaggio degli appartamenti più piccoli allo stesso piano).

Qui per sintetizzare, io propendo per considerare equo considerare sia il piano che i millesimi: se ho interpretato correttamente le risposte di Dimaraz, dissentirei: come per tutte le altre spese, non si considera l'uso reale, ma sempre quello potenziae: e mi parrebbe logico che la quota di piano vada suddivisa non tanto sulle u. immob. presenti per piano, e nemmeno sul nr di persone: ensi ripartita sul valore in millesimi in cuisi fraziona il piano. Se tuo zio, fosse anche solo residente, e fosse proprietario di tutto il piano, dovrebbe avere una quota_piano equivalente a quella dei piani inferiori (maggiorata per via del piano): e sarebbe ragionevole che la quota piano sia frazionata tra le unità immobiliare di piano secondo i propri millesimi.

Puoi solo "sperare" di distinguere le "fonti corrette" verificando statisticamente quelle più conformi/uniformi ed usando un po' di "granum salis".

Certamente da sottoscrivere: ma con una aggiunta. Il criterio dell'art. 1124 si presta a diverse traduzioni numeriche: non è affatto chiaro ad es. come giocano i millesimi nel frazionamento della quota piano tra le unità immobiliare dello stesso piano, e come scrivevo sopra non è scritto da nessuna parte che per l'ascensore prevalga la frequenza d'uso e non la dimensione della unità. Quindi è il concetto di "corretto" che manca di basi condivise e incise sulle tavole della legge.

Energia elettrica per il montascale in base all'altezza...se ad un piano vi sono più proprietari ciascuno paga l'altezza (nessuna divisione).

Appunto: non capisco perchè "nessuna divisione": se adottiamo il principio della quota di diritto potenziale, chi ha un alloggio di dimensioni doppie si farà carico di spesa doppia: la quota piano rimarrebbe inipendente dal nr di unità per piano

Scusa Dimaraz ma effettivamente adesso mi sento confuso e sono costretto a chiederti conferma.

... appunto.