Se alcuni condòmini vanno via dall'assemblea, cosa succede per le maggioranze e la costituzione?

[ettore5]

Salve sono nuovo de forum e mi interessava sapere dei particolari sulle percentuali di millesimi per la validità di una riunione condominiale.

Partendo dal presupposto che un'assemblea, in seconda convocazione, è valida con un terzo dei millesimi presenti mi chiedevo questo:
se ad un'assemblea a un certo punto vanno via uno o due condòmini facendo scendere i millesimi dei presenti al di sotto di un terzo cosa succede?
Le decisioni prese sino a quel momento sono valide e però l' assemblea deve concludersi li.
L'assemblea può continuare tranquillamente con i rimanenti e pigliare decisioni sino alla fine.
L'assemblea non e valida dall'inizio di essa.

Saluti ettore

 

[Dimaraz]

L'Assemblea può continuare e anche deliberare (votare) ma qualsiasi decisione presa con maggioranza insufficente sarà contestabile/impugnabile difronte ad un Giudice.
Attenzione che seppur valida la costituzione in seconda convocazione con almeno 1/3...vi sono argomenti che necessitano di almeno 1/2 (500) millesimi pena annullabilità (esempio nomina, conferma o revoca amministratore)

 

[ettore5]

Scusami ma da noi si usa che a inizio assemblea l'amministratore chiede se è confermato o vogliamo sostituirlo, e tutto questo con solo 1/3 dei millesimi.
E' valida questa conferma o no?
Se nell'assemblea parte dei due terzi vuole cambiare amministratore, cosa succede:
viene aggiornata l'assemblea per nominare un nuovo amministratore o si può fare la nomina nella stessa assemblea, (mi sembra di capire di no).

 

[Dimaraz]

Un verbale di assemblea che riporti come approvata una delibera di conferma dell'amministratore votata con il favore di 1/3 del Condominio è viziata ma resta valida finchè non verrà impugnata da:
1°-contrari e astenuti
2°-assenti
entro 30 gg dalla votazione per i primi e dal ricevimento del verbale per i secondi.

Ovviamente se in assemblea 1/3 è a favore e 2/3 sono contro la conferma non si è avuta e l'amministratore prosege in regime di prorogatio imperii fino a quando non si procederà a nuova nomina.
Nulla impedisce che procediate per una nuova nomina di un nuovo amministratore ma in questo caso meglio siate tutti presenti.
Potete anche votare direttamente la nomina evitando la conferma provocando direttamente la revoca del precedente.

 

[Studio Verlicchi]

Concordo con quanto indicato da Dimaraz, ma nello specifico dell'incarico all'amministratore, occorre ricordare che il 10° comma dell'art. 1129 C.C. prevede che "
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.". Se ci si trova nella situazione di semplice "rinnovo" e non di nomina vera e propria, ritengo che le maggioranze necessarie diventino quelle previste per le decisioni ordinarie in seconda convocazione (1/3 dei millesimi + maggioranza dei presenti).
Resta comunque il fatto basilare che al momento dell'approvazione di qualsiasi delibera, deve esserci il quorum previsto per l'assunzione di tale decisione. In caso contrario sono tutte delibere annullabili a fronte dell'impugnazione nei termini di 30 giorni dall'adozione per i presenti, dalla notifica per gli assenti. L'Amministratore potrà anche adottare la delibera senza quorum, ma avvertendo i presenti del problema e, soprattutto, non dandovi corso prima dello scadere dei 30 giorni previsti per possibili impugnazioni.

 

[Dimaraz]

Se ci si trova nella situazione di semplice "rinnovo" e non di nomina vera e propria, ritengo che le maggioranze necessarie diventino quelle previste per le decisioni ordinarie in seconda convocazione (1/3 dei millesimi + maggioranza dei presenti).

E' una corrente di pensiero che non condivido e non trova suffragio in alcun testo di Legge.

Il "rinnovo/conferma" è sostanzialmente uguale (produce gli stessi effetti) della "nomina" e in conseguenza non è assimilabile a "normale ed ordinaria amministrazione".

non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (così Cass. 4 maggio 1994, n. 4269

Nell' Art. 1136 del CC è tutto ben spiegato:

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio .
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive (... )devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articol.

Su tutto il resto nulla da eccepire.

 

[Studio Verlicchi]

E' una corrente di pensiero che non condivido e non trova suffragio in alcun testo di Legge.

Il "rinnovo/conferma" è sostanzialmente uguale (produce gli stessi effetti) della "nomina" e in conseguenza non è assimilabile a "normale ed ordinaria amministrazione".

Vero.... chiedo scusa per non averlo precisato, ma il fatto che prima della riforma l'art. 1129 non parlasse di "rinnovo", ha aperto una forte discussione su questo tema e vi sono sentenze più recenti di Tribunali che hanno avvalorato l'ipotesi:
A fronte del'impugnazione da parte di un condòmino della delibera che prevedeva al suo interno anche il rinnovo dell'incarico all'amministratore assunta con la sola maggioranza di 1/3, il Tribunale di Palermo, Sezione Seconda Civile, con la Sentenza emessa in data 23/29 gennaio 2015 ha rigettato il ricorso indicando che in seconda convocazione, la maggioranza necessaria sia per la valida costituzione dell'assemblea sia per l'approvazione delle delibere aventi ad oggetto l'amministrazione ordinaria del condominio, tra le quali devono individuarsi gli oggetti posti all'ordine del giorno di quella specifica assemblea (era presente anche la conferma o nomina amministratore) sarà di un terzo per la costituzione dell'assemblea e 333,33 millesimi per l'approvazione degli oggetti posti all'ordine del giorno. Dunque quel Tribunale ha ritenuto non contestabile la validità della delibera adottata.

Ad oggi, però, non mi risulta vi siano già espressioni della Cassazione in merito successive all'entrata in vigore della riforma. Comunque quanto indicato da Dimaraz è sicuramente più accreditato come comportamento da adottare e sicuramente rende il rinnovo dell'incarico inattaccabile.

 

[Dimaraz]

Dunque quel Tribunale ha ritenuto non contestabile la validità della delibera adottata.

Quel Tribunale...o meglio chi l'ha presieduto dovrebbe dedicarsi ad altra mansione che fornire pessima interpretazione delle norme di Legge.
Ha giustamente riportato, dato ilt empo decorso dalla nuova riforma, che mancano sentenze di Cassazione specifiche sulla nuova formulazione.

Posto che una Legge non deve essere "piegata" a seconda del caso ma costituire "binario" certo e valido per tutti i casi possibili ti formulo una ipotesi che smentisce la validità di qella sentenza:
Convocazione di Assemblea Ordinaria che riporta fra i vari punti su cui deliberare:
-Conferma/Rinnovo dell' Amministratore e/o nuova nomina.
Deserta la 1a convocazione (tanto per prassi consolidata tutti la propogono in data improba) si presentano in 2a convocazione 12 proprietari su 15 con 800 millesimi.
Oltre all' Amministratore Tizio uscente (il mandato dura sempre e comunque solo 12 mesi) che offre disponibilità alla riconferma... si presenta la candidatura di Caio (altro professionista).
Tenuta la votazione si palesa la seguente situazione:
Presenti 12 votanti 11 astenuti 1 per millesimi 40
Tizio voti 5 per millesimi 360
Caio voti 6 per millesimi 400

Ovvero Caio ha ottenuto più teste e millesimi a favore della sua candidatura ma
ai sensi dell' Art. 1136 la "nuova nomina" non avrebbe ottenuto la maggioranza necessaria...e un assente o chi gli è contro può impugnare e far annullare.

Viceversa applicando il (falso) teorema di quel Giudice (braccia tolte all'agricoltura) Tizio otterrebbe validamente il rinnovo della propria carica senza che alcuno di quanti non lo vogliono (maggioranza) abbia possibilità di contestare.

Le cose sono (quasi) sempre semplici...e che alcuni si dilettano a complicarle.

 

[Studio Verlicchi]

Posto che una Legge non deve essere "piegata" a seconda del caso ma costituire "binario" certo e valido per tutti i casi possibili

Concordo con lei sul fatto che le leggi dovrebbero essere dei binari sui quali muoversi con certezze, ma purtroppo viviamo in Italia e le leggi vengono scritte coi piedi (mi chiedo se non lo facciano apposta per dare spunti di controversia e quindi fornire lavoro a truppe di avvocati...) e quando, come in questo caso, si mette mano ad un testo che era rimasto intoccato da decenni, lo si fa in modo tale da aggiungere ambiguità anzichè risolvere quelle esistenti. Che ci siano due filoni di pensiero al riguardo, comunque, non c'è dubbio. Il suo ragionamento non fa una piega, ma per come è scritta la legge, il dubbio può venire ed infatti non è venuto solo a me che sono l'ultimo degli amministratori, ma anche altri soggetti teoricamente più titolati di me nell'esprimersi. Al momento la norma sicuramente più prudenziale, è quella da lei indicata. Vedremo se in fututro ci saranno sviluppi sull'argomento.
E' stato un vero piacere.... alla prossima!

 

[Dimaraz]

Apprezzo il "lei" (oltre a tutto il resto ovviamente)...ma qui s'impone il "tu".

 

[Studio Verlicchi]