Ripartizione spese condominiali nel bilancio

[Francesco79]

Buongiorno.
Nel mio condominio paghiamo una rata fissa mensile uguale per tutti i condòmini per le spese condominiali.
Fino ad oggi l'amministratore ha chiuso i bilanci non suddividendo le varie spese secondo le tabelle millesimali, nonostante la mia richiesta, ma addebitando uguali somme a tutti i condòmini. Sottolineo che le tabelle millesimali approvate sono errate e non corrispondenti allo stato del palazzo. L'amministratore ritiene siano valide perchè approvate dall'assemblea.
Mi potreste dire se questa suddivisione delle spese fatta in modo forfettaria sia legittima, e nel caso in cui non lo sia quali sono le norme che obbligano la suddivisione delle spese condominiali secondo le tabelle condominiali?
Grazie

 

[Studio Verlicchi]

Buon giorno.
Innanzitutto occorre capire se ci sia un regolamento condominiale che stabilisca la modalità di ripartizione delle spese.
Lei dice che le tabelle millesimali esistono, ma che sono sbagliate.
Di solito, anche se sbagliate, si applica la ripartizione in base alle tabelle millesimali esistenti (salvo diversa disposizione del regolamento, che, però, di solito si limita a stabilire modalità diverse solo per alcune voci di spesa). Quello che mi sfugge è il motivo per cui l'amministratore, pur ritendo valide le tabelle millesimali esistenti, non le applichi.
Per modificare le tabelle millesimali occorre il il voto favorevole di tutti i condòmini (1000/1000). Diversamente è possibile richiedere la modifica e farla approvare con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500/1000, nel caso di:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il riferimento normativo è l'art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile.
La giurisprudenza, ha dato indicazioni precise su cosa si intenta per "errore" nella stima dei valori millesimali.

 

[Dimaraz]

Fino ad oggi l'amministratore ha chiuso i bilanci non suddividendo le varie spese secondo le tabelle millesimali, nonostante la mia richiesta, ma addebitando uguali somme a tutti i condòmini. Sottolineo che le tabelle millesimali approvate sono errate e non corrispondenti allo stato del palazzo.

In aggiunta a quanto correttamente esposto da @Studio Verlicchi sottolineo un paio di incongruenze.

Sai che le Tabelle Millesimali sono errate ma vorresti che si ripartisse in tal modo...vien da pensare che ciò ti sarebbe di vantaggio proprio perché ti sono stati assegnati meno millesimi di quelli che in effetti possiedi.

Se fino ad ora (svariati anni) avete sempre approvato (e pagato) con il criterio di quote uguali per tutti...allora è ravvisabile una "consuetudine" che giurisprudenza ha assimilato ad una norma di regolamento di condominio.

Se tu ora, dopo aver approvato i Bilanci, non sei concorde con tale criterio non basta che fai una semplice richiesta all'amministratore ma devi fare ricorso ad un Giudice sperando che non condivida le sentenze precedenti.

Alternativa che almeno 2 (o più) proprietari che rappresentano almeno 1/6 dei millesimi (anche se da Tabella sttuale) facciate richiesta di convocazione Assemblea per deliberare su rifacimento tabella e criterio di riparto.

 

[Francesco79]

Buongiorno,
le tabelle millesimali sono errate perché:
- la somma dei millesimi non arriva a 1000;
- il condominio è stato capovolto, ovvero agli appartamenti più in alto sono stati assegnati i millesimi degli appartamenti più bassi, oltre a non essere stati assegnati dei millesimi su alcune proprietà;
- ci sono degli abusi edilizi a conoscenza di tutti, e quegli abusi, ovviamente, non sono contemplati nei millesimi delle tabelle.

ll nostro è un condominio nuovo, sono stati approvati solo 2 bilanci. Il regolamento condominiale non prevede nessuna deroga alla ripartizione secondo tabelle millesimali.
L'amministratore non vuole applicare le tabelle millesimali perchè sa che farebbe un torto a molti con il rischio di rivolta e sarebbe poi costretto a denunciare gli abusi edilizi.
Mi potete indicare qual è il riferimento normativo che regolamenta la ripartizione delle spese secondo tabelle millesimali?

 

[Dimaraz]

- la somma dei millesimi non arriva a 1000;

Questo di per se non è un errore.
Il "denominatore" può anche essere diverso da 1000...esempio l'unanimità del voto potrebbe essere espressa anche con 950/950.
Bisognerebbe capire perchè si è arrivati a quel valore diverso da 1000 come base totale.
Una spiegazione potrebbe essere che nel corso del tempo si sia "annullata" una parte privata facendola diventare comune.

- il condominio è stato capovolto, ovvero agli appartamenti più in alto sono stati assegnati i millesimi degli appartamenti più bassi

Come fai ad affermare questo?

oltre a non essere stati assegnati dei millesimi su alcune proprietà;

Questo potrebbe essere frutto di una scelta del costruttore e/o accettata da tutti.
Servono altri particolari.

- ci sono degli abusi edilizi a conoscenza di tutti, e quegli abusi, ovviamente, non sono contemplati nei millesimi delle tabelle.

Che ti po di abusi?
Se sono stati creati nuovi "volumi" in alcune unità private le conseguenze potrebbero essere differenti:
-modifiche senza permesso o titolo equipollente andrebbero denunciate perchè oltre che contrarie alla Legge lesive dei diritti degli altri. Anche avessero ottenuto PdC sfruttando cubatura residua la stessa doveva essere pagata agli altri comproprietari.
-la norma prevede che la Tabella MIllesimale va ricalcolata se la modifica della singola unità è per almeno 1/5 (20%) del suo valore precedente. Quindi se in un appartamento di 100mq. hanno chiuso una terrazza di 10mq. formalmente non avevano obbligo di ricalcolo millesimi.

Mi potete indicare qual è il riferimento normativo che regolamenta la ripartizione delle spese secondo tabelle millesimali?

Art. 1123 CC

L'amministratore non vuole applicare le tabelle millesimali perchè sa che farebbe un torto a molti con il rischio di rivolta e sarebbe poi costretto a denunciare gli abusi edilizi.

Frase "sibillina"...l'amministratore non ha obbligo di denunciare abusi edilizi (salvo creino danni alle parti comuni)...ma ha obbligo di applicare le norme di Legge in tema di Riparto. Logicamente se assemblea approva in deroga la colpa è di chi accetta supinamente.
Se non concordi su tale criterio non ti resta che fare quanto già spiegato: impugni la delibera di approvazione del Bilancio trovandoti un avvocato.

 

[Studio Verlicchi]

il condominio è stato capovolto, ovvero agli appartamenti più in alto sono stati assegnati i millesimi degli appartamenti più bassi, oltre a non essere stati assegnati dei millesimi su alcune proprietà;

In questo caso riterrei sussistere la condizione di errore nel calcolo delle tabelle.
Non esiterei un attimo a commissionare una nuova stima dei valori.

la somma dei millesimi non arriva a 1000;

Questo, di per se, non significa nulla. Non sempre le tabelle millesimali sommano 1000.

ci sono degli abusi edilizi a conoscenza di tutti, e quegli abusi, ovviamente, non sono contemplati nei millesimi delle tabelle.

Su questa cosa, si aprono molte considerazioni.
Ritengo che le tabelle millesimali debbano essere valutate sulla base dei rilievi in loco, quindi sullo stato di fatto, indipendentemente dalla legittimità della superficie (o volume) presa in considerazione.
Discorso molto diverso se l'abuso sottrae diritti su parti comuni. Considerarlo nei millesimi, potrebbe rappresentare una implicita autorizzazione da parte del condominio.

 

[Francesco79]

Come fai ad affermare questo?

dai coefficienti di piano assegnati nelle tabelle millesimali

 

[Francesco79]

Che ti po di abusi?
Se sono stati creati nuovi "volumi" in alcune unità private le conseguenze potrebbero essere differenti:
-modifiche senza permesso o titolo equipollente andrebbero denunciate perchè oltre che contrarie alla Legge lesive dei diritti degli altri. Anche avessero ottenuto PdC sfruttando cubatura residua la stessa doveva essere pagata agli altri comproprietari.
-la norma prevede che la Tabella MIllesimale va ricalcolata se la modifica della singola unità è per almeno 1/5 (20%) del suo valore precedente. Quindi se in un appartamento di 100mq. hanno chiuso una terrazza di 10mq. formalmente non avevano obbligo di ricalcolo millesimi.

Sono stati creati volumi aggiuntivi alla casa, senza nessun permesso a costruire

 

[Dimaraz]

dai coefficienti di piano assegnati nelle tabelle millesimali

Non esiste una norma che fissi come debbano essere i coefficenti...se fai calcolare la Tabella 10 professionisti differenti facile che tu abbia 10 risultati diversi.

Sono stati creati volumi aggiuntivi alla casa, senza nessun permesso a costruire

Scrivi che sei a Napoli...direi che è la prassi da quelle parti.

La soluzione te l'ho già scritta.

 

[Francesco79]

Non esiste una norma che fissi come debbano essere i coefficenti...se fai calcolare la Tabella 10 professionisti differenti facile che tu abbia 10 risultati diversi.

D'accordo che il valore può assere assegnato in modo diverso da ogni tecnico, ma se al piano 1 viene assegnato un coefficiente 4 all'ultimo piano non può essere assegnato un valore 1. Se così avviene vuol dire che è stato sbagliato qualcosa, o sbaglio?

 

[Francesco79]

Scrivi che sei a Napoli...direi che è la prassi da quelle parti.

La soluzione te l'ho già scritta.

È la prassi ma se vanno a ledere i miei diritti...
È già stata fatta una denuncia, vedremo come andrà a finire

 

[Dimaraz]

ma se al piano 1 viene assegnato un coefficiente 4 all'ultimo piano non può essere assegnato un valore 1

Se per Piano 1 intendi il piano "terra" che magari contempla ambienti "commerciali/uffici" allora non è infrequente che gli si attribuisca valore maggiore rispetto a quelli sopra.
Resta il fatto che, seppur con un simile criterio apparentemente "rovescio", la Tabella Millesimale sia stata fornita dal costruttore e richiamata nei rogiti è valida a tutti gli effetti e come tale va applicata fino a quando non ne viene validata una nuova.

 

[Francesco79]

Se per Piano 1 intendi il piano "terra" che magari contempla ambienti "commerciali/uffici" allora non è infrequente che gli si attribuisca valore maggiore rispetto a quelli sopra.
Resta il fatto che, seppur con un simile criterio apparentemente "rovescio", la Tabella Millesimale sia stata fornita dal costruttore e richiamata nei rogiti è valida a tutti gli effetti e come tale va applicata fino a quando non ne viene validata una nuova.

Infatti è quello che chiedo. Anche se errate devono essere applicate per ripartire le spese tra i condòmini.
Grazie mille