Ennio A. Rossi
Membro Junior
- Commercialista
E noto agli attori del mercato immobiliare che la soluzione per ottenere un reale risparmio energetico nei condòmini di non recente costruzione (e per l’accrescimento della classe che fra l’altro innalza il valore dell’ immobile rendendolo più appetibile sul mercato ) non può prescindere dalla realizzazione del cappotto esterno e dal rifacimento del tetto e dalla sua coibentazione.
Fra l'altro le recenti norme sul risparmio energetico alzano l’asticella della convenienza fiscale portando la detrazione fiscale al 50%, o al 65% della spesa complessiva qualora l’intervento nell’insieme riduca le dispersioni termiche in maniera significativa.
Restando nell’ambito del condominio mentre per il tetto ed il cappotto perimetrale la questione è chiara (se il tetto e la facciata sono comuni a tutte le unità immobiliari, le relative spese vanno ripartite fra i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà ex primo comma art. 1123 c.c.) per quanto attiene la coibentazione da posizionare nel sottotetto si pone il problema di come ripartire la spesa, vale a dire se il costo dell’intervento debba fare esclusivo carico al proprietario dell’unità sottostante (ultimo piano) o sia da imputare alla generalità dei condòmini.
Occorre precisare che “ll sottotetto” è specificamente richiamato al punto 2 del nuovo art. 1117 del c.c. che tratta delle "parti comuni dell'edificio"; l’articolo citato è stato aggiornato in seguito alla entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012 n. 220 recependo quanto indicato dalla Giurisprudenza nel corso degli anni.
La giurisprudenza passata (per es.: Cassazione n.4509/96) ha stabilito che il sottotetto costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano (e pertanto la spesa va addebitata solo a questo) quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa.
Il sottotetto invece realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia potenzialmente destinabile all'uso comune di tutti i condòmini, come nel caso in cui sia direttamente comunicante con il vano scale comune e provvisto di un lucernario per l'accesso al tetto comune.
In altra rilevante pronuncia (n. 11771/1992) la Cassazione conferma che
"il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo di proprietà , ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c. c. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune."
Altre sentenze vanno in questa direzione tal che si può’ concludere che le spese relative alla riparazione ed alla manutenzione del sottotetto sono di esclusiva spettanza del proprietario dell'immobile su cui fisicamente insiste ove il sottotetto sia considerabile come pertinenza della singola unità immobiliare ossia abbia la funzione esclusiva di isolarla e proteggerla dagli agenti atmosferici; in caso contrario opera la presunzione di “parte comune” come indicato dal nuovo punto 2 dell'art.1117 e, conseguentemente, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i titolari di unità immobiliari interessati dalla comunione.
inquadramento normativo
Art. 1117 cc vigente : Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche
Fra l'altro le recenti norme sul risparmio energetico alzano l’asticella della convenienza fiscale portando la detrazione fiscale al 50%, o al 65% della spesa complessiva qualora l’intervento nell’insieme riduca le dispersioni termiche in maniera significativa.
Restando nell’ambito del condominio mentre per il tetto ed il cappotto perimetrale la questione è chiara (se il tetto e la facciata sono comuni a tutte le unità immobiliari, le relative spese vanno ripartite fra i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà ex primo comma art. 1123 c.c.) per quanto attiene la coibentazione da posizionare nel sottotetto si pone il problema di come ripartire la spesa, vale a dire se il costo dell’intervento debba fare esclusivo carico al proprietario dell’unità sottostante (ultimo piano) o sia da imputare alla generalità dei condòmini.
Occorre precisare che “ll sottotetto” è specificamente richiamato al punto 2 del nuovo art. 1117 del c.c. che tratta delle "parti comuni dell'edificio"; l’articolo citato è stato aggiornato in seguito alla entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012 n. 220 recependo quanto indicato dalla Giurisprudenza nel corso degli anni.
La giurisprudenza passata (per es.: Cassazione n.4509/96) ha stabilito che il sottotetto costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano (e pertanto la spesa va addebitata solo a questo) quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa.
Il sottotetto invece realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia potenzialmente destinabile all'uso comune di tutti i condòmini, come nel caso in cui sia direttamente comunicante con il vano scale comune e provvisto di un lucernario per l'accesso al tetto comune.
In altra rilevante pronuncia (n. 11771/1992) la Cassazione conferma che
"il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo di proprietà , ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c. c. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune."
Altre sentenze vanno in questa direzione tal che si può’ concludere che le spese relative alla riparazione ed alla manutenzione del sottotetto sono di esclusiva spettanza del proprietario dell'immobile su cui fisicamente insiste ove il sottotetto sia considerabile come pertinenza della singola unità immobiliare ossia abbia la funzione esclusiva di isolarla e proteggerla dagli agenti atmosferici; in caso contrario opera la presunzione di “parte comune” come indicato dal nuovo punto 2 dell'art.1117 e, conseguentemente, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i titolari di unità immobiliari interessati dalla comunione.
inquadramento normativo
Art. 1117 cc vigente : Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche
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