Nullità delibere per cappotto che restringe patio o balcone privato

[Franci63]

Buongiorno a tutti; vorrei sapere come a tutt'oggi si è evoluta la giurisprudenza in merito alla lesione dei diritti del singolo condòmino sulle sue parti private, quando il cappotto andrebbe a ridurre la superficie di calpestio di patii o balconi.
Sono ritenute nulle le delibere, visto che il condominio non ha potere di deliberare sulle parti private ?

 

[Franci63]

Ed inoltre, è possibile accedere al superbonus per un edificio di 12 appartamenti , di cui 5 sono privi di impianto di riscaldamento ?
Se si, quelli privi di riscaldamento possono avere bonus per gli interventi trainati ?

 

[Dimaraz]

Sono ritenute nulle le delibere, visto che il condominio non ha potere di deliberare sulle parti private ?

Parlare di "evoluzione" su una questione "emersa" nei ultimi anni è improprio...magari variopinto caleidoscopio come capita quando ci sono solo pronunce di grado inferiore.

Ritengo vi sia prevalenza di "annullabilità" piuttosto che di "nullità".
Lo spazio (terrazzo/balcone) è privato ma il miro perimetrale quasi sempre "bene comune".

Quel che mi risulta è che viene rimesso alle valutazioni del Giudice che considera quanto "invasivo" sia l'intervento.
Perché togliere 15 cm. su 80 disponibili è certamente un sacrificio oneroso...questione diversa su 200 ed oltre.

Mal parata si trova una "media" utilizzando uno spessore ridotto fino ad una certa altezza dal calpestabile.
Passare da 5 cm. a 15 di "isolante" non significa migliorare di 3 volte la dispersione ...e certe misure sono obbligatorie solo su nuove costruzioni.

Ed inoltre, è possibile accedere al superbonus per un edificio di 12 appartamenti , di cui 5 sono privi di impianto di riscaldamento ?

Gli interventi su vani privi di riscaldamento non sono incentivabili (ne come trainante ne come trainato)...giocoforza non fare l'isolamento su quasi metà immobile rischia di ridurre la prestazione energetica...anche se non è che col solo "cappotto" si migliori di 2 classi.

 

[Franci63]

Quel che mi risulta è che viene rimesso alle valutazioni del Giudice che considera quanto "invasivo" sia l'intervento.
Perché togliere 15 cm. su 80 disponibili è certamente un sacrificio oneroso...questione diversa su 200 ed oltre.

Grazie, si, è quello che avevo capito anch'io: "variopinto caleidoscopio" mi pare una eccelsa definizione...

Gli interventi su vani privi di riscaldamento non sono incentivabili

Grazie ; sono reduce da riunione di condominio , e chi si occuperà dello studio di fattibilità ha sostenuto che la questione è diversa, cioè gli interventi trainanti sono possibili, non i trainati per quelle unità.

Forse sai che io sono contraria al 110%, in linea di massima, e cerco di spiegare il perché;
-Mi pare assurdo che si finanzi con nuovo debito pubblico una spesa che nessuno avrebbe fatto di sua tasca
-trovo sbagliato che tale bonus possa riguardare indiscriminatamente seconde case e persone con redditi alti
-mi sembra che il costo degli interventi sia del tutto fuori controllo, perché tanto "è gratis"...
-nel caso specifico che mi riguarda, trovo demenziale che si spendano quantità esagerate di denaro (pubblico) per l'efficientamento energetico di un complesso condominiale ad uso prettamente estivo; siamo 170 appartamenti divisi in 8 palazzine di 12/24 appartamenti, e la spesa ipotizzata sarà di circa 20/22 milioni...con una media di 120.000 circa ad appartamento.
Periodo in cui viene acceso il riscaldamento, mediamente, 1 settimana all'anno...
Risparmio energetico...praticamente nullo...
Se non è uno spreco questo...

Quindi sto cercando di capire come posso impedire che deliberino tali lavori, oltretutto in una palazzina anni '60 in cui abbiamo fatto lavori straordinari impegnativi 5/6 anni fa, e dove tutti abbiamo i serramenti messi recentemente.
Pensare che ci sia chi , visto che costa 0, butti via tutto per avere tutto nuovo mi manda in bestia...
Lo so, sono controcorrente, ma perlomeno mi resta la libertà di dirlo.

Grazie, Dimaraz , anche per essere arrivato fino alla fine di questo inutile sfogo.

 

[Dimaraz]

Tante le questioni...ma inizio con una "precisazione":

chi si occuperà dello studio di fattibilità ha sostenuto che la questione è diversa, cioè gli interventi trainanti sono possibili

Qui è una questione "delicata" ... perché abbiamo una Agenzia delle Entrate che ormai non manca mai di "stupire" con risposte ad interpelli ufficiali che vanno oltre quanto precisato nelle norme ma soprattutto la sua "competenza".

Secondo tali "risposte" (ultima del 6 Ottobre scorso) se gli interventi di isolamento (cappotto) su vani non riscaldati sono funzionali ad evitare fenomeni di "ponte termico" per le parti riscaldate....allora possono rientrare nel Superbonus 110.

ENEA in precedenza ha sempre negato la possibilità che gli interventi su vani non riscaldati possano gidere del Superbonus (resta la possibilità del Bonus Facciate).

Temo che sia il solito "pasticcio" in cui la vittima alla fine resta il cittadino...visto che in caso di contenzioso giurisprudenza ha sconfessato la validità di risposte/circolari errate di AdE rispetto al testo di Legge.

io sono contraria al 110%, in linea di massima

Io lo sono in linea di "principio".
Ogni incentivo è foriero di "alterazione" del mercato e della libera concorrenza.

Ma essendo "prodighi" di burocrazia amministrativo/politica...ci siamo inventati un ulteriore "governo" (Europa) che non ha cancellato quelli "nazionali" ma ne duplica lo stesso modus operandi ...con l'aggravante di "direttive" da applicare su realtà/latitudini ben diverse.

L'incipit è quello di ridurre le emissioni inquinanti (e fenomeni correlati) su tutto il territorio dell'Unione...e quelle derivanti dal riscaldamento è ben superiore a quella dei veicoli circolanti.

Mi par di aver letto che le "sanzioni" per chi non persegue tali finalità siano comunque sostanziose.

Quindi in un modo o nell'altro il costo ti arriva.

Mi pare assurdo che si finanzi con nuovo debito pubblico una spesa che nessuno avrebbe fatto di sua

Lo Stato non regala nulla.
Ormai è da decenni che i nostri "illuminati economisti creativi" falsificano la realtà. Se analizzi bene quello che lo Stato sembra regalare altro non è che una "partita di giro" ed una "anticipazione sul futuro".
In primis tutto il piano è un escamotage per aiutare i bilanci delle banche (teoricamente vietati dalla UE) mediante un "rendimento" che non avrebbero dei loro capitali (anzi...correggo..i capitali sono i risparmi dei clienti ai quali non arriva nulla se non aumenti di costi).
Le imprese pagheranno il 50% dei guadagni (che non avrebbero fatto) in tasse + ulteriore quota di anticipo di tasse per l'anno successivo (senza garanzia di ripetere i fatturati/utili).
Occhio poi che la "riforma catastale" non faccia "rientrare" dal portone quanto uscito dalla finestrella.

-trovo sbagliato che tale bonus possa riguardare indiscriminatamente seconde case e persone con redditi alti

Concordo in parte...sarebbe anche "discriminatorio" fare distinzioni.

mi sembra che il costo degli interventi sia del tutto fuori controllo, perché tanto "è gratis"...

Avviene ogni volta che si incentiva. È storia provata.

Periodo in cui viene acceso il riscaldamento, mediamente, 1 settimana all'anno...
Risparmio energetico...praticamente nullo...

Come dicevo questione di latitudine...e di come fare i calcoli.

 

[bastimento]

Più che non condividere i bonus in sè, penso che il difetto sia nella aliquota, oggi esagerata.
quando era limitato al 36% la distorsione del mercato mi pareva più ridotta, ed aveva avuto come scopo primario quello di far emergere il nero: in sostanza un modo per far detrarre l’IVA che altrimenti in molti casi il privato avrebbe teso ad evitare.

Come dicevo questione di latitudine...e di come fare i calcoli.

Nel caso di Francesca, i calcoli non c’entrano nulla …
Una settimana l’anno, cosa vuoi consumare … e risparmiare?

 

[Franci63]

Ogni incentivo è foriero di "alterazione" del mercato e della libera concorrenza.

Condivido, avevo trascurato questo aspetto, che invece è di un certo peso.
La libera concorrenza è una chimera ...
E le banche festeggiano, senza che il cittadino medio capisca il giochetto...
Non mi resta che sperare che da me non lo facciano ( ho altri argomenti, per la situazione specifica), e che i miei cocondomini non mi mettano alla gogna

 

[Dimaraz]

Più che non condividere i bonus in sè, penso che il difetto sia nella aliquota, oggi esagerata.
quando era limitato al 36% la distorsione del mercato mi pareva più ridotta, ed aveva avuto come scopo primario quello di far emergere il nero: in sostanza un modo per far detrarre l’IVA che altrimenti in molti casi il privato avrebbe teso ad evitare.


Nel caso di Francesca, i calcoli non c’entrano nulla …
Una settimana l’anno, cosa vuoi consumare … e risparmiare?

Possibile che non ci si accorga delle incongruenze?

 

[Seth]

Grazie, si, è quello che avevo capito anch'io: "variopinto caleidoscopio" mi pare una eccelsa definizione...

Grazie ; sono reduce da riunione di condominio , e chi si occuperà dello studio di fattibilità ha sostenuto che la questione è diversa, cioè gli interventi trainanti sono possibili, non i trainati per quelle unità.

Forse sai che io sono contraria al 110%, in linea di massima, e cerco di spiegare il perché;
-Mi pare assurdo che si finanzi con nuovo debito pubblico una spesa che nessuno avrebbe fatto di sua tasca
-trovo sbagliato che tale bonus possa riguardare indiscriminatamente seconde case e persone con redditi alti
-mi sembra che il costo degli interventi sia del tutto fuori controllo, perché tanto "è gratis"...
-nel caso specifico che mi riguarda, trovo demenziale che si spendano quantità esagerate di denaro (pubblico) per l'efficientamento energetico di un complesso condominiale ad uso prettamente estivo; siamo 170 appartamenti divisi in 8 palazzine di 12/24 appartamenti, e la spesa ipotizzata sarà di circa 20/22 milioni...con una media di 120.000 circa ad appartamento.
Periodo in cui viene acceso il riscaldamento, mediamente, 1 settimana all'anno...
Risparmio energetico...praticamente nullo...
Se non è uno spreco questo...

Quindi sto cercando di capire come posso impedire che deliberino tali lavori, oltretutto in una palazzina anni '60 in cui abbiamo fatto lavori straordinari impegnativi 5/6 anni fa, e dove tutti abbiamo i serramenti messi recentemente.
Pensare che ci sia chi , visto che costa 0, butti via tutto per avere tutto nuovo mi manda in bestia...
Lo so, sono controcorrente, ma perlomeno mi resta la libertà di dirlo.

Grazie, Dimaraz , anche per essere arrivato fino alla fine di questo inutile sfogo.

Concordo pienamente con @Franci63 Superbonus 110 iniquo e distorsivo. Mi chiedo anche se abbia senso incentivare così tanto la realizzazione di un cappotto termico in una città come Roma, cioè dove il clima è mite e la stagione termica non molto prolungata (abbiamo appena acceso questa settimana, si spegnerà probabilmente a metà marzo) e comunque le dispersioni termiche nascono soprattutto dai comportamenti delle persone secondo me... Ma il meccanismo infernale messo in moto col superbonus porta tutti a voler realizzare perché così si fanno altri lavori “gratis”… o almeno si spera, ma se poi la banca non accetta la cessione del credito dalla ditta e questa non può fare sconto in fattura? Se diventasse una “normale” detrazione oltra alla attesa pluriennale si rischia che io sappia 1. incapienti tagliati fuori 2. se vendi casa la detrazione residua va all’acquirente, salvo patti diversi.
Ora poi c’è la scadenza strettissima per approvazione e cilas per evitare downgrade al 90% (anche giusto di per sé), per cui si agisce d’urgenza con zero tempo per ragionare, dopo la lunga inerzia precedente perché la situazione era incerta.

 

[Seth]

Mal parata si trova una "media" utilizzando uno spessore ridotto fino ad una certa altezza dal calpestabile.

Cioè? A che altezza? Non ho capito.

Passare da 5 cm. a 15 di "isolante" non significa migliorare di 3 volte la dispersione ...e certe misure sono obbligatorie solo su nuove costruzioni.

Da me il “sacrificio” sarebbe di 10/12 cm su un metro e passa di larghezza calpestabile del balcone, cioè il 10% dello spazio fino alla ringhiera.

 

[Seth]

In alternativa, chiedo, si può non realizzare il cappotto su alcuni balconi “contrari”, visto che la legge esige solo la copertura del 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio?

 

[Dimaraz]

In alternativa, chiedo, si può non realizzare il cappotto su alcuni balconi “contrari”, visto che la legge esige solo la copertura del 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio?

Comincio dalla fine.
La questione principale è che per ottenere l'accesso al Superbonus bisogna ottenere un miglioramento di almeno 2 classi di APE.
Solo un tecnico dopo opportuni calcoli potrebbe confermare se possa essere ridotta la superficie rivestita.
Attenzione ai "ponti termici"...o si rischiano fenomeni di condensa..

Quanto allo spazio che si riduce è preferibile comunque fare un rivestimento magari di spessore dimezzato (per h.200 dal pavimento)...anche se su di un passaggio di oltre 1metro non sono i 6 cm. a rovinare l'uso.

Quanto alle altre considerazioni:
se una ditta accetta di fare lo sconto in fattura dopo non può cambiare idea perché il tutto viene contrattualizzato.
Ci sono comunque un sacco di cose che possono andar male.

Sarebbe ovviamente preferibile evitare la cessione ..ma servono i capitali.

 

[Seth]

Comincio dalla fine.
La questione principale è che per ottenere l'accesso al Superbonus bisogna ottenere un miglioramento di almeno 2 classi di APE.
Solo un tecnico dopo opportuni calcoli potrebbe confermare se possa essere ridotta la superficie rivestita.
Attenzione ai "ponti termici"...o si rischiano fenomeni di condensa..

Quanto allo spazio che si riduce è preferibile comunque fare un rivestimento magari di spessore dimezzato (per h.200 dal pavimento)...anche se su di un passaggio di oltre 1metro non sono i 6 cm. a rovinare l'uso.

Quanto alle altre considerazioni:
se una ditta accetta di fare lo sconto in fattura dopo non può cambiare idea perché il tutto viene contrattualizzato.
Ci sono comunque un sacco di cose che possono andar male.

Sarebbe ovviamente preferibile evitare la cessione ..ma servono i capitali.

Chiaro che un tecnico ha l’ultima parola sul salto di classi. Comunque la ditta dice che “salvare” alcuni balconi sarebbe possibile.

Come % superficie mi dicono che avremmo ampio margine rispetto al 25% richiesto.

Ponte termico e rischio condensa e muffe: me ne hanno parlato ma vorrei capire meglio. Cercherò di documentarmi.

Spessore cappotto: sarà di 12 cm o se proprio va bene 10, non 6. Su questo la ditta è stata chiarissima, non si transige, perché altrimenti si rischia di non rientrare nei parametri di transmittanza. Inoltre non si fidano di usare altri materiali con spessori teoricamente più sottili, più cari ma poco affidabili, dicono.

La cessione e lo sconto ci saranno, ma al prezzo di una maggiorazione salata, il costo di poter “vendere” il credito è intorno sl 20% se ho ben capito. Quindi alla fine dovremo sborsare la differenza, che però non è ancora quantificata com precisione. Per ora il riparto è di fantasia.

 

[Dimaraz]

La cessione e lo sconto ci saranno, ma al prezzo di una maggiorazione salata

Cosa inevitabile visto che comunque il credito fiscale sarà recuperato in 4-5 anni e finché i tassi erano azzerati/negativi quel 10% era considerato un interesse, ma ora che stanno alzando i tassi (per la solita sceneggiata del frenare l'inflazione) fai presto a fare il calcolo dei rischi che si assumono.

Non è l'impresa a poter stabilire quali spessori ma il tecnico incaricato...e fra il non fare il cappotto sui balconi e farne uno di spessore ridotto non serve essere Einstein per capire cosa sia meglio.

 

[Seth]

Cosa inevitabile visto che comunque il credito fiscale sarà recuperato in 4-5 anni e finché i tassi erano azzerati/negativi quel 10% era considerato un interesse, ma ora che stanno alzando i tassi (per la solita sceneggiata del frenare l'inflazione) fai presto a fare il calcolo dei rischi che si assumono.

Già.

Non è l'impresa a poter stabilire quali spessori ma il tecnico incaricato...e fra il non fare il cappotto sui balconi e farne uno di spessore ridotto non serve essere Einstein per capire cosa sia meglio.

Dicevo che in generale sarà di 12 cm. Per singoli balconi si potrà chiedere “esonero“ ma in effetti si potrebbe in alternativa chiedere spessore ridotto, meno efficace ma meglio che nulla come dici.

 

[bastimento]

Esiste mi pare un problema parallelo a quello qui discusso:
Nel caso sia indispensabile per guadagnare due classi, sostituire i serramenti, può il singolo condòmino opporsi ?

 

[Seth]

Cosa inevitabile visto che comunque il credito fiscale sarà recuperato in 4-5 anni e finché i tassi erano azzerati/negativi quel 10% era considerato un interesse, ma ora che stanno alzando i tassi (per la solita sceneggiata del frenare l'inflazione) fai presto a fare il calcolo dei rischi che si assumono.

Non è l'impresa a poter stabilire quali spessori ma il tecnico incaricato...e fra il non fare il cappotto sui balconi e farne uno di spessore ridotto non serve essere Einstein per capire cosa sia meglio.

 

[Seth]

Già.


Dicevo che in generale sarà di 12 cm. Per singoli balconi si potrà chiedere “esonero“ ma in effetti si potrebbe in alternativa chiedere spessore ridotto, meno efficace ma meglio che nulla come dici.

Una zona di cappotto termico in spessore ridotto avra miglio isolamento termico di nessun cappotto, ma non comporta il rischio di condensa e muffe?

 

[Dimaraz]

Una zona di cappotto termico in spessore ridotto avra miglio isolamento termico di nessun cappotto, ma non comporta il rischio di condensa e muffe?

Le muffe non si sviluppano "automaticamente" perché non si è fatto il cappotto in alcune parti.

 

[Seth]

Le muffe non si sviluppano "automaticamente" perché non si è fatto il cappotto in alcune parti.

No, chiaro, ma sto cercando di capire quale soluzione sia preferibile a questo fine (evitare il rischio di muffe) tra Nessun cappotto nella zona balcone e Cappotto ridotto nella zona balcone.