Modificare la destinazione del uso delle parti comuni

[efim]

Art. 1117-ter(Modificazioni delle destinazioni d'uso). -- Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Questo articolo che ho letto del nuovo regolamento condominiale quindi ti permette di cambiare la destinazione non a unanimità ma a maggioranza ?
Il mio caso è che tutti i miei vicini vogliono fare dei parcheggi dal giardino condominiale. Sarebbe una spesa di 50.000 come minimo il preventivo. Io una non voglio fare parcheggi e due non ho quei soldi, dato che già abbiamo preventivato di rifare il tetto quindi non ho cosi tanti soldi da spendere.
La mia domanda è se ho capito bene: loro a maggioranza possono quindi decidere di modificare anche se non sono d'accordo ?

 

[bastimento]

Vorrai mica lasciarmi la curiosità di conoscere quale sia la norma del codice di procedura civile da applicarsi al caso in questione?

Mai detto poi che le procedure giudiziarie siano la mia materia: per fortuna non ho nemmeno frequentazioni assidue alle aule giudiziarie.
certo mi sono capitati casi dove alcuni condòmini si sono sottratti ad innovazioni gravose, l'amministratore ne ha preso atto, e noi abbiamo affrontato la spesa da soli.

Ha sbagliato approccio l'amministratore? Forse. Ma sembra piuttosto frequente questo esito. Alal prossima.

 

[efim]

Salve, scusate ma ero un può impegnata questi giorni. Per prima cosa ringrazio di aver cercsto di darmi un può di chiarezza sulla questione. Espongo un può meglio i fatti. Al assemblea non è che si è discusso tanto sul argomento, non era uno dei punti chiave del ordine del giorno. Si è semplicemente accennato che nel futuro cioè questo fine del anno vorrebbero fare dei parcheggio dal giardino del condominio. Il mio condominio non ha parcheggi, ha semplicemente questo giardino cementato con un paio di aiuole che fa da recinto per il condominio e un grande portone per l'entrata. Di solito lo si usa solo per entrare ogni tanto con la macchina per lasciare delle robe pesanti, ma anche quello non si fa spesso. Poi sempre da questo giardino si va al parcheggio coperto di uno dei condòmini( fa da passaggio) . I altri non hanno parcheggi. il giardino non è molto grande per dirvi è grande quanto 5 macchine. Allora se si volesse fare la divisione del giardino per poterlo sfruttare come parcheggi si potrebbe ricavare 2 posti auto perché dalla disposizione del giardino e del entrata (portone) non si può parcheggiare bene. Loro avevano in mente da quello che hanno raccontato : di tirare giù le aiuole e mettere un lungo portone che si aprisse in lungo cosi in modo da avere sia spazio che posti auto per tutti i condòmini. Al esterno comunque ci sono parcheggi bianchi che si trovano spesso , quindi dal punto di vista del bisogno di parcheggi non c'è un grande bisogno. Non abito in centro città dove li lì avrei capito la necessità. Il fatto è che il negozio sotto non capisco alla fine cosa vogliono fare di preciso ( cioè non so cosa di preciso vogliono aprire ) però sono loro che vogliono di più questi parcheggi e dato che sono in stretta amicizia con i altri 2 condòmini riescono sempre a vincere la battaglia. La mia domanda è stata fatta più per vedere a cosa aspettarmi nel futuro se domani decidono alla fine di fare questa modifica
Quindi volevo vedere se riuscivo a tutelarmi in qualche modo, poi io lo comprato questo appartamento perché avevo un giardino in cui potevo stare sulla panchina a prendere un può di sole al aria aperta e comunque mi piaceva di più cosi. Grazie di nuovo a tutti.

 

[Dimaraz]

. Il mio condominio non ha parcheggi, ha semplicemente questo giardino cementato...
Si è semplicemente accennato che nel futuro cioè questo fine del anno vorrebbero fare dei parcheggio dal giardino del condominio

Quindi è un "giardino" improprio visto che in buona parte "cementato" ma al contempo, mancando un parcheggio "comune" specifico qualsiasi modifica costituirebbe "innovazione".

Se e quando decideranno di discutere con specifico punto nell' ordine del giorno per deliberare sulla questione dovrai muoverti come spiegato e che riassumo:

1-precisare in assemblea la tua contrarietà alla modifica al punto di minacciare un eventuale impugnazione della delibera qualora approvassero (va da sè che se hai meno di 1/5 dei millesimi totali fare causa diventa un azzardo) rimarcando che ti ritieni in ogni caso estranea alla spesa perchè non intendi "godere" del nuovo parcheggio ma pretendi sia difeso il tuo diritto (anche di comproprietaria) ad avere un "giardinetto interno all'edificio.

2-votare contro la modifica e decidere se dare incarico ad un legale per citare in causa il Condominio (avrai 30 gg di tempo dalla data del voto)

 

[bastimento]

Proprio stamani ho incontrato due ex colleghi: uno poneva all'altro , avvocato, un quesito simile, legato all'abbattimento di piante e trasformazione del giardino condominiale in parcheggio.

Mi permetto di riportare la valutazione del legale: innovazione gravosa si tratta, il condòmino dissenziente dichiara la propria estraneità alla spesa., ecc.
Non ha accennato ad alcuna necessità di impugnazione della delibera, e di causa al condominio. Semmai sarà il condominio ad agire se può sostenere la non gravosità dell'innovazione o il miglior uso della cosa comune non rientrante nella innovazione.

Io sarò inesperto di procedure giudiziarie (ne sono be lieto), ma mi resta difficile pensarlo del collega.

In buona sostanza, oltre che qui sul forum, cara @efim, consulta più campane ovviamente con competenze legali professionali accertate, onestà intellettuale, e poi valuta. Perchè oltre che tra avvocati, troverai pareri discordi anche tra i giudici.

Auguri.

 

[Dimaraz]

Mi permetto di riportare la valutazione del legale...Non ha accennato ad alcuna necessità di impugnazione della delibera

Di avvocati ve ne sono di tanti tipi (senza per questo sminuire la preparazione di costui)...ma talvolta dimanticano tutte le variabili.

Ho già spiegato i motivi per i quali non omettere di impugnare la delibera specie se un parcheggio già esistenva e/o la modifica del giardino (a quanto pare forse nemmeno tale vista la cementificazione e sola presenza di aiuole) non sia innovazione.
Una delibera "nulla" la impugni sempre...una "annullabile" hai un tempo limitato.

 

[Dimaraz]

Leggi qui le novità e le problematiche legate al condominio

Trasformazione del giardino condominiale in parcheggio

Interessante decisione della Cassazione (n. 15319 del 12 luglio 2011) in tema di trasformazione o diverso utilizzo di una parte comune.
Un condòmino impugnava la delibera che consentiva l’utilizzo di parte del giardino condominiale per la creazione di alcuni posti auto, a sostegno del proprio ricorso egli sosteneva che in tal modo si sarebbe alterata la destinazione del bene comune, e pregiudicato il decoro architettonico. La Suprema Corte respingeva il ricorso affermando che, affinché possa dirsi che una innovazione determini una alterazione del decoro architettonico, questa deve causare un pregiudizio economico all’intero fabbricato o a parti di esso. Nel caso specifico la parte del giardino interessata dalla modifica era di modesta estensione rispetto alla superficie complessiva ed era da escludersi che causasse un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, ma anzi con il mantenimento di una ampia area dedicata a giardino e la realizzazione di un parcheggio si sarebbe valorizzato immobile e ciò anche nel caso concreto caratterizzato dal fatto che il condominio già era dotato di box condominiali e di agevole possibilità di parcheggio sulla pubblica via.
La Cassazione ha anche precisato che la creazione di un parcheggio non avrebbe causato alcuna menomazione nel godimento o uso del bene comune tale da renderlo inservibile anche per un solo condòmino, così come previsto dall’articolo 1120, secondo comma, codice civile. Il Supremo Collegio ha poi confermato la propria giurisprudenza costante secondo cui la delibera di destinazione a parcheggio di una area che sia diretta a regolare le modalità d’uso del bene comune, purché non vada a menomare i diritti di altri condòmini, concreta un migliore o diverso godimento a beneficio di tutti i condòmini e può pertanto essere presa con la maggioranza prevista dall’art. 1120, quinto comma, cod. civ. ossia maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (Cassazione Civile 29 dicembre 2004 n. 24146).

Di sentenze se ne trovano di tutti i "colori" (troppo spesso).

 

[bastimento]

Non insisto per partito preso, nè intendo contestare la tua posizione: ma non mi convince una cosa.

Ammettiamo come ipotesi di essere di fronte ad una innovazione certa e gravosa: ora in determinate condizioni il condòmino può sottrarsi a tale decisione.

Non riesco quindi a capire perchè sempre parli di delibera annullabile: mi era parso di constatare che in quei casi la delibera continua a sussistere per i soli aderenti (salvo per qualche ragione il dissenziente faccia anche formale opposizione e ponga il veto).