Ennio A. Rossi
Membro Junior
- Commercialista
Un costruttore serio, seppure non obbligato da nessuna legge, prima di rogitare il primo appartamento di una palazzina di nuova costruzione incarica i suoi tecnici di redigere accuratamente un regolamento condominiale includendovi le tabelle millesimali che serviranno per ripartire le spese (tabella di proprietà generale, scale e ascensore, riscaldamento, box etc.).
Questo regolamento (e tabelle) verrà allegato al primo atto di vendita; nei successivi verrà semplicemente richiamato "per relationem".
Così facendo lo stesso si intenderà implicitamente accettato anche dai compratori successivi al primo atto.
Questo regolamento (compreso di tabelle) viene definito "convenzionale" o "contrattuale".
Si tratta di un allegato che si presume formato con il consenso di tutti e con il consenso di tutti modificabile, tranne le tabelle modificabili con quorum speciali e solo a certe condizioni.
Il nostro diligente costruttore per redigere le tabelle (che sono parte integrante del regolamento) avrà adottato le prescrizioni tecniche uniche vigenti richiamate nella Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 del MI.LL.PP che titola "Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci"
In quel documento vengono descritti i diversi criteri da seguire per valorizzare i singoli appartamenti di uno stabile.
Tali prescrizioni prevedono che lo sviluppo di calcoli parta dal valore espresso in metri quadri della superficie reale, valore successivamente incrementato o diminuito sulla base di 6 coefficienti: di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di funzionalità globale dell'alloggio.
In sostanza tutto si traduce in una elaborazione asettica, di freddo tecnicismo cui obbiettivo ultimo è pervenire a dei risultati riprodotti e sintetizzati in tabelle proporzionali utili alla suddivisione delle spese.
Insomma il tecnico non ci mette "del suo" e senza discrezionalità segue un protocollo indicato da un organo pubblico "super partes".
Da qui nasce la grande considerazione che la giurisprudenza assegna a questa metodologia non arbitraria e meramente scientifica.
Se invece il costruttore non avesse predisposto regolamento (obbligatorio oltre i 10 condòmini) almeno per le tabelle dovrà provvedervi un tecnico con lo stesso rigore metodologico sopra descritto.
Tale "terzietà" data dal mero rigore matematico-metodologico è la ragione che legittima quanto disposto nel 3° comma dell’ art. 69 citato in appendice laddove subordina la approvazione delle suddette tabelle non all'unanimità ma al più ridotto quorum previsto dal secondo dal secondo comma dell’art. 1138 c.c. (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Ma a questo punto è legittimo chiedersi: le tabelle sia convenzionali sia assembleari così cementate potranno mai essere modificate?
Al quesito trova risposta il vigente art.69 delle Disp. Attuaz. del Codice Civile (1.mo comma) che prevede la possibilità per i proprietari di rivedere a maggioranza le tabelle millesimali in due sole ipotesi :
La Cassazione ha elencato i principali errori che consentono la revisione delle tabelle :
La seconda ipotesi (b): I valori proporzionali si sono modificati in conseguenza di situazioni nuove intervenute che hanno "de facto" comportato significative alterazione per più di un quinto sul valore anche della singola unità immobiliare del condòmino.
In pratica sono poche le tipologie di interventi sul singolo immobile che possano alterare per oltre un quinto il valore della unità immobiliare.
Le più significative :
Va da se, concludendo , che il semplice accorpamento di due appartamenti tramite abbattimento di pareti interne, con riduzione del numero degli alloggi, o l'aumento del numero degli appartamenti tramite suddivisione di uno di essi, non comportano alcuna possibilità di revisione delle tabelle perché non incidono sui millesimi complessivamente considerati, visto che in fatto si tratta semplicemente di spostare i millesimi da un appartamento ad un altro.
Per lo stesso ragionamento neppure è possibile pretendere la modifica delle tabelle in caso di cambio di destinazione d'uso dei locali .
Appendice normativa
Art. 69 disp .att. c.c. (inderogabile)
Ennio Alessandro Rossi
Questo regolamento (e tabelle) verrà allegato al primo atto di vendita; nei successivi verrà semplicemente richiamato "per relationem".
Così facendo lo stesso si intenderà implicitamente accettato anche dai compratori successivi al primo atto.
Questo regolamento (compreso di tabelle) viene definito "convenzionale" o "contrattuale".
Si tratta di un allegato che si presume formato con il consenso di tutti e con il consenso di tutti modificabile, tranne le tabelle modificabili con quorum speciali e solo a certe condizioni.
Il nostro diligente costruttore per redigere le tabelle (che sono parte integrante del regolamento) avrà adottato le prescrizioni tecniche uniche vigenti richiamate nella Circolare n. 12480 del 26 marzo 1966 del MI.LL.PP che titola "Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci"
In quel documento vengono descritti i diversi criteri da seguire per valorizzare i singoli appartamenti di uno stabile.
Tali prescrizioni prevedono che lo sviluppo di calcoli parta dal valore espresso in metri quadri della superficie reale, valore successivamente incrementato o diminuito sulla base di 6 coefficienti: di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di funzionalità globale dell'alloggio.
In sostanza tutto si traduce in una elaborazione asettica, di freddo tecnicismo cui obbiettivo ultimo è pervenire a dei risultati riprodotti e sintetizzati in tabelle proporzionali utili alla suddivisione delle spese.
Insomma il tecnico non ci mette "del suo" e senza discrezionalità segue un protocollo indicato da un organo pubblico "super partes".
Da qui nasce la grande considerazione che la giurisprudenza assegna a questa metodologia non arbitraria e meramente scientifica.
Se invece il costruttore non avesse predisposto regolamento (obbligatorio oltre i 10 condòmini) almeno per le tabelle dovrà provvedervi un tecnico con lo stesso rigore metodologico sopra descritto.
Tale "terzietà" data dal mero rigore matematico-metodologico è la ragione che legittima quanto disposto nel 3° comma dell’ art. 69 citato in appendice laddove subordina la approvazione delle suddette tabelle non all'unanimità ma al più ridotto quorum previsto dal secondo dal secondo comma dell’art. 1138 c.c. (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
Ma a questo punto è legittimo chiedersi: le tabelle sia convenzionali sia assembleari così cementate potranno mai essere modificate?
Al quesito trova risposta il vigente art.69 delle Disp. Attuaz. del Codice Civile (1.mo comma) che prevede la possibilità per i proprietari di rivedere a maggioranza le tabelle millesimali in due sole ipotesi :
- a) quando sono frutto di un errore;
- b) in caso di variazione di oltre quel 20% incidente il rapporto proporzionale del valore dell’appartamento.
La Cassazione ha elencato i principali errori che consentono la revisione delle tabelle :
- errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione ecc.;
- errori di fatto quale, ad esempio, l’erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva;
- errori di diritto quale, ad esempio, l’erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni elementi che invece sono irrilevanti (canone di locazione, ristrutturazioni interne);
- errori di calcolo commessi nell’effettuare operazioni di matematica;
- errori nella misurazione della superficie reale o della cubatura;
- errori consistenti nell’avere scambiato la stima di un appartamento con quella di un altro;
- errori nella misurazione della planimetria o degli schizzi altimetrici;
- errore nell’avere attribuito ad un appartamento un servizio inesistente;
- errore nell’avere dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale.
La seconda ipotesi (b): I valori proporzionali si sono modificati in conseguenza di situazioni nuove intervenute che hanno "de facto" comportato significative alterazione per più di un quinto sul valore anche della singola unità immobiliare del condòmino.
In pratica sono poche le tipologie di interventi sul singolo immobile che possano alterare per oltre un quinto il valore della unità immobiliare.
Le più significative :
- sopraelevazioni, intese come costruzioni ex novo edificate al di sopra dell'ultimo piano ;
- ampliamenti realizzati tramite demolizione e ricostruzione con maggiore cubatura;
- aumento o riduzione del numero degli immobili che incidono sulla compagine condominiale quali la vendita della ex casa del portiere, la costruzione di una nuova villetta a schiera, l'abbattimento di un box.
Va da se, concludendo , che il semplice accorpamento di due appartamenti tramite abbattimento di pareti interne, con riduzione del numero degli alloggi, o l'aumento del numero degli appartamenti tramite suddivisione di uno di essi, non comportano alcuna possibilità di revisione delle tabelle perché non incidono sui millesimi complessivamente considerati, visto che in fatto si tratta semplicemente di spostare i millesimi da un appartamento ad un altro.
Per lo stesso ragionamento neppure è possibile pretendere la modifica delle tabelle in caso di cambio di destinazione d'uso dei locali .
Appendice normativa
Art. 69 disp .att. c.c. (inderogabile)
Ennio Alessandro Rossi
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