Il Consiglio non esiste più, eppure un condòmino ha detto che domani si riunisce un gruppo per conti

[bianca maria bianchi]

Salve a tutti, come sopra anticipato, il Consiglio di Condominio è stato eliminato (gennaio 2018) e mai rinnovato. Uno degli ex-consiglieri, innocentemente, mi ha chiesto se domani pomeriggio sono presente anche io per il controllo della Contabilità di chiusura anno. Chiaramente sono rimasta stupita perchè credo che, in assenza del Consiglio, tutti i condòmini dovrebbero essere avvisati di tale incontro e che la nostra Amministratrice non possa affermare "Inoltre preciso che domani non ci sarà alcun incontro alla quale la condomina sia stata invitata. La prego di comunicarlo alla condomina." {tale dicitura è presente in una comunicazione scritta ieri ad un mio amico Avvocato.}
Può la nostra Amministratrice comportarsi così o esiste un qualcosa che glielo possa impedire?
In attesa di cortese risposta saluto e dò la Buona Notte

Bianca Maria Bianchi

 

[Franci63]

Il controllo della contabilità, così come il controllo di qualsiasi documento condominiale, può essere eseguito da ogni condòmino, in qualsiasi periodo, su appuntamento nello studio dell’amministratore negli orari appositamente indicati.

Se poi gli ex-consiglieri controllano tutti insieme, non mi pare un male per il condominio.
Anche perché possono solo controllare, mica mettere un “bollino di approvazione”.
Infatti ognuno potrà eventualmente chiedere chiarimenti in assemblea, sulla base del consuntivo allegato alla convocazione, per tutte le spese non chiare.

"Inoltre preciso che domani non ci sarà alcun incontro alla quale la condomina sia stata invitata. La prego di comunicarlo alla condomina." {tale dicitura è presente in una comunicazione scritta ieri ad un mio amico Avvocato.}

Immagino abbia scritto dopo tua richiesta di chiarimenti.
Onestamente mi pare del tutto superfluo coinvolgere avvocati per “piccolezze” del genere.

 

[bianca maria bianchi]

No, io non mi sono rivolta all'Avvocato per questo, come ho spiegato l'ho saputo per caso; e no non ha convocato l'ex consiglio ma chi le è parso. Non ho capito chi né il criterio e nemmeno perché non posso presentarmi per controllare. Io volevo sapere se è un comportamento legale e corretto e se mi può mandare via se mi presento??

 

[Dimaraz]

Non ho capito chi né il criterio e nemmeno perché non posso presentarmi per controllare. Io volevo sapere se è un comportamento legale e corretto e se mi può mandare via se mi presento??

Non puoi presentarti perché non sei stata invitata e si puó "cacciarti" se si riuniscono presso il suo Studio o qualsiasi parte privata.

Il "consiglio" non aveva poteri prima e tantomeno adesso che ufficialmente è stato sciolto.

Nulla impedisce che l'amministratore convochi chi gli pare per riunioni informali.

Ps.
Parli di risposta al tuo avvocato... e, a me, vien da pensare che vi siano questioni diverse e precedenti a questa che non hai riportato.

 

[bianca maria bianchi]

Esatto, è finalmente due giorni fa ho avuto quel che volevo!
Scusa, ma non credevo che la chiusura della contabilità fosse informale!??
Buona giornata
Bianca Maria

 

[Dimaraz]

Scusa, ma non credevo che la chiusura della contabilità fosse informale!??

Ai condòmini rileva solo la convocazione di assemblea ordinaria per l'approvazione dei bilanci.

Non c'è alcuna legge o sentenza che vieti all'amministratore di discutere su qualsivoglia argomento (bilanci e contabilità gestionale) con alcuni dei condómini.

Tu puoi avere tutti i sospetti che vuoi... ma devi limitarti a verificare la correttezza e la coerenza di quel che viene presentato.

 

[bianca maria bianchi]

Grazie, rimani il mio mentore. Buona serata,
Bianca Maria

 

[bianca maria bianchi]

Dal party privato fra Amministratore con 5 condòmini su 33 è scaturita l'intenzione di farsi rinominare secondo tutti i crismi richiesti dalla Legge (almeno 500 millesimi e la metà più 1 delle teste presenti). Ci ha inviato quindi la convocazione di una Assemblea Straordinaria con un unico O.d.G. "1) NOMINA AMMINISTRATORE E RELATIVI COMPENSI", spedita l'8 per il 15 (stasera) per cui quasi nullo il tempo per reperire eventuali preventivi!
Ai 5 convitati è stato anticipato che lei vuole essere rinnovata...
Tutto ciò è regolare? Ha anche aggiunto che se non la rinominiamo non farà più nulla ed all'eventuale "nuovo" consegnerà solo le pezze giustificative e le fatture e che se ne laverá le mani.
Durante questa festicciola, per il resto del tempo si è sparlato di me come colpevole di aver creato divisioni interne.
La sfortuna ha voluto che quando sono rientrati io fossi in cortile con mio fratello ed il più anziano del Condominio mi apostrofato dicendo che sono una "Bugiarda, che sono andata in Tribunale per farmi dare delle informazioni sulla situazione di una Condomina, che sono andata in Comune (non so a fa che?) e che sono una brutta persona!!!!
Io e mio fratello siamo rimasti esterrefatti, ma, visto che ha 94 anni ..... Invece i giorni successivi queste affermazioni mi sono state confermate.
Io non posso fare alcuna denuncia, vero?
Hai qualche consiglio da darmi e da darci?????
Buongiorno
Bianca Maria Bianchi

 

[Dimaraz]

Se sapevi che il mandato era in scadenza potevi cercare nuovi candidati per tempo.
Comunque se ti attivi in pochi giorni ne trovi di preventivi... ma era più importante che tu trovassi il consenso coalizzando una maggioranza.

Nessun motivo di denuncia o motivo di citazione in giudizio sul resoconto.

 

[bianca maria bianchi]

Purtroppo, con pochi giorni noi ma 25 gli altri, non è stato possibile "trovare il consenso focalizzando una maggioranza", cosa che hanno fatto gli altri!!!
Abbiamo trovato "tre" preventivi , ma, pur votandone uno solo, non abbiamo raggiunto il necessario numero di millesimi.
Nemmeno l'altra parte c'è riuscita, ma a loro manca una testa mentre a noi ne mancano cinque, cioè giusto i non presenti alla riunione!!!!!
A conti fatti, visto che (art. 66) dovremmo ricominciare da dove ci siamo fermati e che sembra che abbiano telefonato già ad un assente ottenendo il suo futuro voto, mi sento molto Don Chisciotte!!
La speranza, però, è l'ultima a morire! Infatti nel verbale datoci alla fine e "non riletto come al solito" ma firmato alla cieca, c'è un errore.
Volevo lo trovasse qualcuno di diverso da me (...... la solita rompi.......) ma a quanto pare sono l'unica che sta attenta.
Poco prima della votazione, una persona delegata a rappresentarne un'altra, si è allontanata lasciando (a parole in quanto gliel'ho chiesto) delega ad un altro?????.
Nel verbale non si fa alcuna menzione di questa uscita e la votazione è stata segnata a nome addirittura del delegante.
Il risultato è valido o può essere impugnato? Avendo firmato senza rilettura, posso impugnare io o per forza un assente??
Un delegante, se presenzia la prossima volta può cambiare voto o impugnare??
Spero di essere stata chiara e resto in attesa.
Grazie, Bianca Maria

 

[Franci63]

Il risultato è valido o può essere impugnato? A

Non serve a nulla impugnare una delibera per quale sono mancate le maggioranze necessarie alla sua approvazione.
Se anche risultasse non valido il voto espresso dal delegato/subdelegante, non cambierebbe nulla.

Se vuoi provare a cambiare amministratore devi farti parte attiva in una lunga campagna di convincimento e informazione,verificando strada facendo se avrai i numeri per nominare l’amministratore che preferiresti, in una prossima assemblea.
Io l’ho fatto (dopo 18 anni con il medesimo amministratore), e ho passato 6 mesi a convincere i miei cocondomini [siamo in 170, ed è un condominio di seconde case, con molti proprietari stranieri], e a raccogliere deleghe in anticipo di sei mesi, scrivendo “delego la sig.ra x per la prossima assemblea che si terrà in dicembre per la nomina del nuovo amministratore , per dare il mio voto al sig. .....( nome candidato individuato)”.
Era l’unico modo lecito, per assemblee dove in media sono presenti 400 millesimi, e dove nessuno ha molta voglia di occuparsi di questioni condominiali.
La gestione era approssimativa,e , dopo un paio di anni dal mio arrivo, ho deciso di impegnarmi in prima persona ; nessuno credeva che sarebbe stato possibile, ma ho convinto soprattutto quelli che non vengono mai, che non leggono mai un verbale, spiegando con chiarezza cosa non andava.
È stato lungo, molto impegnativo , e non privo di critiche e maldicenze.
Ma ora siamo ( io più di tutti) serenamente gestiti da un nuovo amministratore che segue la legge è si è fatto alla lunga apprezzare da tutti.

 

[Dimaraz]

Nel verbale non si fa alcuna menzione di questa uscita e la votazione è stata segnata a nome addirittura del delegante.
Il risultato è valido o può essere impugnato? Avendo firmato senza rilettura, posso impugnare io o per forza un assente??

Come anticipato da @Franci63 puoi impugnare tutti i verbali che vuoi (anche quelli perfettamente validi)...ma a che pro?
Non si è dichiarata alcuna nomina perchè non si è raggiunta la necessaria maggioranza ...non ha senso impugnare una "irregolarità" che non ha generato illeciti o torti.

 

[bianca maria bianchi]

L'assemblea non è finita, ma nel verbale è stato scritto: "non riuscendo a raggiungere i quorum si riunirà da parte la sessione per il 4 dicembre alle ore........ in virtù dell'articolo 66 disposizione di attuazione".
Io comincio a non capire la mia lingua, ma Lei ci ha detto che quanto sopra virgolettato significa che ripartiremo da dove siamo arrivati.
Loro aggiungeranno chi, secondo me, hanno già trovato ed avranno il quorum. Ma, se la votazione del 15/11 non è valida, deve essere rifatta con la loro probabile vittoria, ma potrebbe accadere che non si raggiunga alcuna maggioranza e che il tutto finisca (con spese + .. + .. come già aveva minacciato) nelle mani di un giudice.......{in questa sede o nominata o giudice}
Il punto pro domo nostra per cui mi batto è che a marzo 2018 avevamo raggiunto 499,20 m/m e più della metà delle teste presenti. Inoltre, una persona che avrebbe votato sempre per noi, si era scordato di lasciare la delega: sembrava un ottimo risultato. Abbiamo quindi preso in esame le altre voci della Assemblea convinti di riprendere il discorso in altra Riunione e di uscirne vincitori.
Sembra invece che chi ci amministra si sia resa conto o 1) che senza una maggioranza legale non poteva più svolgere i suoi compiti, oppure 2) si sia accordata (il privatissimo party) con il suo esercito, mettendolo in moto anche per trovare i voti.
Noi, presi in contropiede e con solo 6 gg. a disposizione, non siamo riusciti a fare di più (3 preventivi!!!)
Fra le tante cose che ha detto, ha anche precisato che se non è nominata entro il 14/12 non farà ..?? Non ha scritto cosa ed io non l'ho memorizzato. (cosa scade?)
Spero di aver spiegato il motivo per cui scriverei a lei ed a queilli di cui ho la mail {o devo andare dall'Avvocato per impugnarla??}.
Se la soluzione è la seconda in questo momento non posso [è da mesi che ho dei problemi ed il 20 ho subito un intervento per cui ora devo stare a riposo]!!!
Sono il Capro Espiatorio anche se non mi muovo ed il consiglio (ex)si sta defilando....
Se bastasse questa ennesima dimostrazione di imprecisione a portare una testa da noi, bene, altrimenti aspetto i suoi prossimi sbagli!
Lei ha tenuto a precisare che "le deleghe saranno le medesime e non dovranno essere ripresentate a meno che il delegato non sia presente"
Ma se la votazione non va bene, uno può cambiare voto???
Scusate la lungaggini ma mi sembrava aveste inteso che la Votazione fosse già stata decisa!
Buongiorno a chi mi leggerà nelle prossime ore
Bianca Maria Bianchi

 

[Franci63]

L'assemblea non è finita, ma nel verbale è stato scritto: "non riuscendo a raggiungere i quorum si riunirà da parte la sessione per il 4 dicembre alle ore........ in virtù dell'articolo 66 disposizione di attuazione".

Solo se, come dice l’art. 66 disp. att.,siete in questa situazione: “L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.”
Devicontrollare la convocazione.

Se non aveva mandato convocazione per più date per eventuale prosecuzione,Anche se non è stato raggiunto il quorum, l’assemblea è comunque finita, senza una approvazione della delibera di nomina.
Se si vuole ripetere la votazione è necessario riconvocare una nuova assemblea, e rifare tutto da capo.
In ogni caso dovranno essere ricontate le deleghe, che devono essere valide per la nuova assemblea :non valgono quelle vecchie, a meno che non fossero deleghe già date anche per la eventuale prosecuzione.
E se lo fossero, sarà necessario che i delegati originari siano effettivamente presenti.

 

[bianca maria bianchi]

Non puoi presentarti perché non sei stata invitata e si puó "cacciarti" se si riuniscono presso il suo Studio o qualsiasi parte privata.

Il "consiglio" non aveva poteri prima e tantomeno adesso che ufficialmente è stato sciolto.

Nulla impedisce che l'amministratore convochi chi gli pare per riunioni informali.

Ps.
Parli di risposta al tuo avvocato... e, a me, vien da pensare che vi siano questioni diverse e precedenti a questa che non hai riportato.

Solo se, come dice l’art. 66 disp. att.,siete in questa situazione: “L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.”
Devicontrollare la convocazione.

Se non aveva mandato convocazione per più date per eventuale prosecuzione,Anche se non è stato raggiunto il quorum, l’assemblea è comunque finita, senza una approvazione della delibera di nomina.
Se si vuole ripetere la votazione è necessario riconvocare una nuova assemblea, e rifare tutto da capo.
In ogni caso dovranno essere ricontate le deleghe, che devono essere valide per la nuova assemblea :non valgono quelle vecchie, a meno che non fossero deleghe già date anche per la eventuale prosecuzione.
E se lo fossero, sarà necessario che i delegati originari siano effettivamente presenti.

N'

 

[bianca maria bianchi]

N'

------------------------- ---------------------------Nella convocazione non si parla assolutamente di altre date, né di possibilità di proseguire nel caso in cui non si raggiunga il risultato ecc. ecc. e quindi deve essere convocata!! Le deleghe sono normalissime e non viene menzionata eventuale validità per altre date.
A questo punto sono tutte da rifare ed io posso scrivere una PEC dove faccio presenti queste vostre informazioni e, tanto che ci sono, anche l'errore che già avevo trovato. Di qui al 4/12 ha tutto il tempo di fare una Nuova Convcazione ed i suoi fedelissimi possono ricominciare a fare il loro lavoro.
Spero di aver capito bene e di non combinare pasticci.
Grazie
Bianca Maria Bianchi

 

[Dimaraz]

Noi, presi in contropiede e con solo 6 gg. a disposizione, non siamo riusciti a fare di più (3 preventivi!!!)

Troppi preventivi distraggono i partecipanti...trovarne tanti e pre-sceglierne solo 1 si da concentrare le forze.

, ha anche precisato che se non è nominata entro il 14/12 non farà ..?? Non ha scritto cosa ed io non l'ho memorizzato. (cosa scade?)

Si può solo ipotizzare...forse intendeva "prorogatio imperii"... oppure la "marionetta" (ma per la prima può sottrarsi solo su disposizione di un Giudice o su dimissioni con delibera di rinuncia all'amministrazione in prorogatio accolte dalla maggioranza (meglio unanimità).

Quanto alle irregolarità formali....se non sei certa di avere una maggioranza forse ti converrebbe lasciarle commettere tali errori si da poter poi contestare impugnando validamente.
Ma sarebbe comunque una vittoria di Pirro visto che se siete in minoranza gli basterà rifare tutto secondo norma, o se siete in "stallo" ben che vada decide un Giudice una nuova nomina con tutte le incognite che ciò comporta.

 

[bianca maria bianchi]

Vedi l'allegato 192

Queste sono le foto della convocazione + la delega inviata insieme. Io non so troppe cose sulle ultime variazioni per cui, onde evitare autolesionismi, vorrei che deste una occhiata per appurare che non poteva menzionare, attaccarsi all'art. 66.
La prossima volta spero di iniziare una nuova discussione perché questo sta diventando un "romanzo".
Buongiorno e Buon weekend
Bianca Maria Bianchi

 

[Franci63]

Confermo, avendo visto la foto, che per una nuova assemblea serve nuova convocazione, e nuove deleghe, riferite alla nuova assemblea.
Le vecchie deleghe non hanno più valore, e i conteggi dei presenti e dei votanti andranno rifatti ex novo.
Buon week end anche a te

 

[bianca maria bianchi]

Grazie!!!