Facciate preventivo a corpo senza capitolato e senza professionista - responsabilità

[DMai]

Buonasera,
Il mio condominio, composto da 8 condòmini, ha problemi di infiltrazione principalmente dovuti a problemi della facciata. In una riunione preliminare é stato indicato all'amministratore la richiesta di un preventivo a corpo dei lavori di facciata senza redigere un capitolato e genericamente menzionando alcuni problemi dei vari condòmini. Chi lamenta infiltrazioni del marcapiano, chi da un architrave della finestra, chi dalle scale di ingresso nel garage. Visto che tematiche varie, richiedono una valutazione di un esperto (patologo edile, inpermiabilista) con possibili approfondimenti strumentali e proposte circostanziate di intervento, come tipologia di guaine, modalità di posa, dettagli costruttivi, prescrizioni etc, come é possibile tutelarsi da un modo di procedere approssimato? Che responsabilità ci sono e possono essere richieste? La decisione sui lavori avviene a maggioranza (5su 8) o per millesimi?

 

[Dimaraz]

La decisione sui lavori avviene a maggioranza (5su 8) o per millesimi?

Parto dalla fine visto che la risposta "fissa" tutta la questione:
in assemblea di Condominio di norma le delibere si approvano regolarmente con la "doppia maggioranza" ovvero la metà+1 dei partecipanti al voto che rappresenti almeno 500 millesimi.

Esistono alcune questioni dove servono valori più alti e altre dove (in seconda convocazione) più basse ma il tuo argomento rientra nelle prime.

 

[Franci63]

come é possibile tutelarsi da un modo di procedere approssimato?

Cerca di spiegare ai cocondomini che procedere approssimativamente potrebbe non essere sufficiente a risolvere tutti i problemi tecnici , e con la probabile aggiunta che i costi lieviteranno man mano .
Devi portarne abbastanza dalla tua, con l’obiettivo di raggiungere i numeri per avere potere decisionale in assemblea.

 

[DMai]

Parto dalla fine visto che la risposta "fissa" tutta la questione:
in assemblea di Condominio di norma le delibere si approvano regolarmente con la "doppia maggioranza" ovvero la metà+1 dei partecipanti al voto che rappresenti almeno 500 millesimi.

Esistono alcune questioni dove servono valori più alti e altre dove (in seconda convocazione) più basse ma il tuo argomento rientra nelle prime.

Grazie mille per il chiarimento. Ma posso essere obbligato a fare un intervento non adeguato al problema? Possono approvare un lavoro senza un capitolato? Scegliere un intervento tanto perché alcuni hanno un problema e mirano a fare qualcosa senza definire un intonaco adeguato, rete si o rete no, impermeabilizzo con mapelastic e basta o con guaina, é il marcapiano il problema o quello é solo un ipotesi buttata lí. Ho visto fare interventi totalmente inutili che hanno portato a non migliorare niente e buttare soldi

 

[DMai]

Aggiungo un aspetto. Sono al piano rialzato e il terrazzo dovrebbe essere usato come base per il ponteggio. La parte di facciata che riguarda il mio immobile sarebbe sistemabile con un intervento da terra. Posso fare il mio in autonomia e chiedere di detrarre dal totale lavori la spesa sostenuta, che quindi non sarà da fare, perché faccio manutenzione continua?

 

[Dimaraz]

Ma posso essere obbligato a fare un intervento non adeguato al problema? Possono approvare un lavoro senza un capitolato? Scegliere

SI e SI

Posso fare il mio in autonomia e chiedere di detrarre dal totale lavori la spesa sostenuta, che quindi non sarà da fare, perché faccio manutenzione continua?

NO...ti infileresti in un "cul de sac".

 

[DMai]

Grazie ancora per la disponibilità.

 

[ugo chiacchia]

Purtroppo anche se la parte tua la tieni bene le mura esterne sono condominiali pertanto la parte tua non è tua ma è condominiale, ed essendo tale ovunque si provoca il problema tutti devono contribuire perché la devi vedere come bene collettivo poi chi ne gode gode.
Ma perdonami per come hai esposto i fatti non lasci capire molto, chi vuole approvare i lavori, in base a cosa, qualcuno ha proposto delle soluzioni differenti, già ne avete discusso in assemblea, alla fine è la maggioranza che decide e la minoranza deve subire purtroppo.

 

[DMai]

Ciao Ugo,
Il condominio si é riunito per fare il punto sui vari problemi che vengono riscontrati dai diversi condòmini. Di accertato ci sono infiltrazioni dalle pareti della facciata del piano rialzato, una da un marcapiano al secondo piano, una dalla copertura per quelli del terzo, più alcune manutenzioni trascurate nel tempo come un paramento che fiancheggia i garage che danno sul marciapiede e che per sicurezza andrebbero sistemati. A queste problematiche, una fazione tra cui un nuovo proprietario al piano rialzato, mio dirimpettaio, partono per la strada "facciamo tutto" anche al netto del fatto che di diagnosi da professionisti non siano state condotte. I problemi, che potrebbero essere risolvibili con interventi mirati a porzioni del paramento, semplicemente vengono usati come necessaria causa di un intervento completo. L'amministratore propone due strade, una cautelativa in cui vengono fatti valutare interventi di alcune porzioni da una ditta/muratore, e uno complessivo, a corpo con tutto dentro (rifacimento integrale di facciate paramento etc). Ora al netto del fatto che nulla é deciso il fare tanto per fare, senza un parere di un esperto preventivo, di un capitolato, di una ponderazione degli interventi più adeguati e risolutivi, mi lascia perplesso (sono un tecnico) anche perche la ditta di paese di turno, seppur in buonafede, applica la logica del "ho sempre fatto cosi" e nel 90% dei casi fa interventi non monitorabili, non del tutto ponderati, non risolutivi. In questo avrei una netta predilezione nel convocare un patologo edile che, anche con una spesa preliminare che può essere ritenuta superflua, si occupi di un sopralluogo, valuti le diverse criticità e proponga degli interventi con materiali ad hoc (ci sono x tipi di guaine e metodi di impermeabilizzazione, così come intonaci rasature). Sulla base di quello, steso un capitolato, sarebbe da mandare a "gara" e con i preventivi in mano scegliere a maggioranza, incaricando il medesimo tecnico per la dl e la certificazione di quanto fatto, in modo da monitorare bolle e materiali usati, metodi di posa, rispetto delle prescrizioni. Da questo, che spero sia più circostanziata come argomentazione, muovo i miei dubbi su un approccio approssimato che di solito porta a dire "tizio dice che c'è l'intonaco miracoloso meglio del cappotto, facciamolo" salvo poi scoprire che in larga parte é una leggenda per vendere.

 

[ugo chiacchia]

Ok adesso è più chiaro, si indubbiamente ci saranno sempre due correnti, il problema è scegliere un tecnico che non pensi solo al dio denaro e poi vienimi a mettere il sale sulla coda, considera che i lavori alla facciata al condominio dove abito sono stati fatti da un'azienda famosa in zona seguiti e organizzati da un architetto vecchio volpone ma oggi a distanza di un anno ci troviamo con mezza facciata senza intonaco perché l'ultimo maltempo si è comportato come un aspirapolvere e si è succhiato l'intonaco di mezza facciata, purtroppo oggi giorno si dovrebbe essere per primo avvocati, non lasciare nessun potere all'amministratore, poi architetto esperto ecc. e infine avere i soldi per fare i lavori perché una cosa che costerebbe 100 oggi ne cosata 300

 

[Dimaraz]

semplicemente vengono usati come necessaria causa di un intervento completo

Perché non prendete l'occasione per fare un minimo di "cappotto" su tutte le facciate?

 

[robertodisanto]

Ciao Ugo,
Il condominio si é riunito per fare il punto sui vari problemi che vengono riscontrati dai diversi condòmini. Di accertato ci sono infiltrazioni dalle pareti della facciata del piano rialzato, una da un marcapiano al secondo piano, una dalla copertura per quelli del terzo, più alcune manutenzioni trascurate nel tempo come un paramento che fiancheggia i garage che danno sul marciapiede e che per sicurezza andrebbero sistemati. A queste problematiche, una fazione tra cui un nuovo proprietario al piano rialzato, mio dirimpettaio, partono per la strada "facciamo tutto" anche al netto del fatto che di diagnosi da professionisti non siano state condotte. I problemi, che potrebbero essere risolvibili con interventi mirati a porzioni del paramento, semplicemente vengono usati come necessaria causa di un intervento completo. L'amministratore propone due strade, una cautelativa in cui vengono fatti valutare interventi di alcune porzioni da una ditta/muratore, e uno complessivo, a corpo con tutto dentro (rifacimento integrale di facciate paramento etc). Ora al netto del fatto che nulla é deciso il fare tanto per fare, senza un parere di un esperto preventivo, di un capitolato, di una ponderazione degli interventi più adeguati e risolutivi, mi lascia perplesso (sono un tecnico) anche perche la ditta di paese di turno, seppur in buonafede, applica la logica del "ho sempre fatto cosi" e nel 90% dei casi fa interventi non monitorabili, non del tutto ponderati, non risolutivi. In questo avrei una netta predilezione nel convocare un patologo edile che, anche con una spesa preliminare che può essere ritenuta superflua, si occupi di un sopralluogo, valuti le diverse criticità e proponga degli interventi con materiali ad hoc (ci sono x tipi di guaine e metodi di impermeabilizzazione, così come intonaci rasature). Sulla base di quello, steso un capitolato, sarebbe da mandare a "gara" e con i preventivi in mano scegliere a maggioranza, incaricando il medesimo tecnico per la dl e la certificazione di quanto fatto, in modo da monitorare bolle e materiali usati, metodi di posa, rispetto delle prescrizioni. Da questo, che spero sia più circostanziata come argomentazione, muovo i miei dubbi su un approccio approssimato che di solito porta a dire "tizio dice che c'è l'intonaco miracoloso meglio del cappotto, facciamolo" salvo poi scoprire che in larga parte é una leggenda per vendere.

Buongiorno, quella che proponi e la strada giusta. Se chiamate direttamente le ditte ognuna darà un proprio parere con materiali e tipologie di lavoro differenti e non so come si faccia a decidere in assemblea.
Purtroppo questo a me è capitato in merito alla manutenzione di un muro di cinta atrio condominiale e ci siamo trovati in riunione con 3 offerte che andavano da 6.000euro a 21.000euro a seconda della proposta fatta dalla ditta. Consiglio la nomina del tecnico, redazione capitolato, approvazione e poi gara.
Cordiali saluti