Distacco impianti e obblighi amministratore

[Gabel]

Buongiorno a tutti e grazie per la sicura disponibilità,
sono Gabriele Belli proprietario di un appartamento in un super condominio di 270 appartamenti in Roma.
Ho diversi problemi ed ho iniziato a studiare ma non ne vengo a capo perchè le problematiche sono contorte e particolari quindi cerco in voi un raggio di luce
Provo a spiegare...
ho acquistato ad Aprile 2014 un appartamento ed ho scoperto solo a 2 giorni dal rogito che lo stesso condominio era indebitato fino al collo tanto che più volte sono venuti per staccare il gas e soprattutto che dal 2011 non venivano più approvati i bilanci e ancora peggio l'impianto termico era vecchio, senza manutenzione ordinaria e mal funzionante con blocchi saltuari.
Visto il rischio di rimanere senza beni di prima necessità come acqua calda e riscaldamento e vista la nuova normativa ho presentato la richiesta di distacco dagli impianti di acqua calda e riscaldamento condominiali.
L'amministratore me l'ha firmata con la seguente dicitura: "si autorizza vista la normativa fatta salva qualsiasi delibera assembleare in merito, si impegna su richiesta a fornire la perizia".
Dopo un mese effettuo materialmente il distacco e faccio una seconda lettera dove l'amministratore assieme al direttore lavori certificano l'effettivo distacco.
Dal quel momento in poi inizia l'odissea, cambiano 4 amministratori fino ad oggi e nessuno, nonostante debitamente informati con relativa documentazione, ha cambiato l'importo delle rate di pagamento decurtando le somme di acqua calda e riscaldamento, insomma nessuno mi considera distaccato ed io ho iniziato a pagare dal 2014 le quote sottraendo da solo l'importo non dovuto.
In questi anni nessun amministratore ha chiuso i bilanci fino al 2014, se ne sono andati prima di farlo, solo l'ultimo amministratore ha fatto approvare nel 2017 i bilanci del 2015 e 2016.
Lo stesso è un anno e mezzo che dice che lui se ne lava le mani e deve chiedere all'assemblea se mi considerano distaccato ma poi non presenta mai la mia problematica all'ordine del giorno dicendo che ci sono cose più importanti o addirittura come nell'ultima se ne dimentica...
Come mi devo comportare? gli amministratori sono passivi per inadempienza?
poi ho altre cose da comunicarvi ma per ora è troppo.
Grazie mille
GB

 

[Dimaraz]

Al posto tuo sarei "scappato" invece di firmare il Rogito.

Ti sei andato ad impelagare in un pessimo affare ...e non pago ci hai aggiunto del tuo agendo senza consultare prima degli esperti.
Limitatamente al problema principale su cui chiedi "lumi" posso dirti che ti sei dato la zappa sui piedi.
Non è la parola dell'amministratore e nemmeno un suo scritto che ti permette di fare il distacco da un impianto centralizzato.
Sei tu che devi "preventivamente" presentare una asseverazione da parte di un termotecnico professionista che dal tuo distacco non si creano problemi all'impianto e maggiori oneri agli altri proprietari.
Ammesso e non concesso tu riesca a trovare chi certifichi tal cosa, resterebbero a tuo carico le spese di manutenzione dell'impianto centralizzato inclusi i costi determinati da perdite, inefficenze e riscaldamento parti comuni.

 

[Gabel]

Si lo so...
ma a quel punto non potevo fare diversamente.
per quanto riguarda il problema invece nel 2014 studiando avevo letto che la perizia non era obbligatoria bensì su richiesta e solo successivamente nel 2015 è diventato obbligatorio presentarla e soprattutto è diventata anche diversa e più accurata e dispendiosa.
Comunque il mio vicino di casa l'ha fatta fare da poco perchè è in una situazione diversa ma simile, quindi potrei farmela fare dallo stesso.
per i pagamenti non mi metterò in lotta per non pagare i consumi involtari e sicuramente dovrò partecipare alle spese di manutenzione straordinaria.
all'epoca dovevo prendere una decisione velocemente perchè stavo ristrutturando e quindi era la mia unica possibilità di fare l'autonomo per garantirmi con certezza acqua calda e riscaldamento, ad oggi visto che per forza di cose per legge abbiamo dovuto adeguare gli impianti e cambiare l'impianto mi sarebbe sicuramente convenuto rimanere attaccato, ma col senno di poi...
ma visto che ho comunque quei documenti e sono passati 4 anni non c'è qualcosa a mia tutela?
gli amministratori non avevano l'obbligo quantomeno di portare il condominio a conoscenza del problema?

 

[Dimaraz]

nel 2014 studiando avevo letto che la perizia non era obbligatoria

Avevi letto male.
L'asseverazione è imprescindibile ed in ogni caso la "liberatoria" firmata da un amministratore non vale.

gli amministratori non avevano l'obbligo quantomeno di portare il condominio a conoscenza del problema?

Un amministratore ha obbligo di svolgere il lavoro per il quale è nominato...il tuo "distacco" non è un problema del Condominio ma solo tuo.
Sei tu che dovevi attivarti con richieste "scritte ( carta canta) e con i previsti adempimenti.

ad oggi visto che per forza di cose per legge abbiamo dovuto adeguare gli impianti

Se il Condominio si è adeguato alla normativa su termovalvole e contabilizzatori di consumo dovevi agire in modo che venisse correttamente valutato il tuo impiianto sanando le eventuali irregolarità.
Ora devi necessariamente "ricominciare" trovando un termotecnico valido che è il solo a poterti dire, esaminando luogo e documenti, se e cosa poter fare.

 

[Gabel]

capisco.

per il primo punto perdonami ma dopo averlo comunicato all'amministratore e farmi firmare le carte dove mi autorizza ("si autorizza vista la normativa fatta salva qualsiasi delibera assembleare in merito, si impegna su richiesta a fornire la perizia") che altro dovevo fare perchè non vale nulla?

per il secondo punto ho tutte le richieste a tutti gli amministratori susseguitosi scritte e dall'ultimo ancora in essere ho addirittura una ricevuta dell'informativa firmata direttamente da lui, quindi continuo a chiedere non sono obbligati a portare la questione quantomeno in assemblea? in caso contrario perchè non mi hanno fatto un decreto ingiuntivo delle quote non pagate ma consuntivate degli unici due bilanci 2015 e 2016?

terzo punto poichè è ancora in essere l'adeguamento io più di aver comunicato che sono distaccato sia all'amministratore che al perito direttore dei lavori che cosa posso fare?

comunque grazie di rispondermi

 

[Dimaraz]

dove mi autorizza ("si autorizza vista la normativa fatta salva qualsiasi delibera assembleare in merito, si impegna su richiesta a fornire la perizia") che altro dovevo fare perchè non vale nulla?

Primo per come l'ha formulata (parte con una cosa non vera e continua smentendo con il passo successivo) e secondo perché non ha il potere di concedere permessi senza preventiva delibera di autorizzazione.

quindi continuo a chiedere non sono obbligati a portare la questione quantomeno in assemblea?

Premesso che come professionisti sono da biasimare la Legge obbliga un amministratore a convocare assemblea (o inserire specifico punto in ordine del giorno) solo se la richiesta del condòmino viene fatta seguendo l'iter di Legge: richiesta scritta presentata da almeno 2 proprietari che rappresentano 1/6 dei millesimi totali.

Racconti di un Condominio problematico dove cambiate spesso l'amministratore e la gestione è tutto fuorché precisa e puntuale.
Forse i mancati DI sono frutto di tale "mala gestio"...tanto che se i bilanci non vengono approvati dal 2011 di fatto non si può nemmeno iniziare una pratica per Decreto Ingiuntivo.

Certo che prima o poi i nodi arriveranno al pettine...e i debiti saranno reclamati.
Vero che dopo 5 anni senza atto idoneo di interruzione possono cadere in prescrizione...ma se resti in Condominio i buchi si coprono solo con l'esborso da parte dei proprietari...anche dei debiti altrui.

 

[Gabel]

e quindi cosa mi consiglieresti di fare ad oggi?
la prossima assemblea di settembre sarà per approvare le bozze di bilanci che si stanno facendo...
se nessuno porterà in assemblea la problematica io rimarrò in questa situazione fino a che prima o poi non mi arriverà un'ingiunzione di pagamento...
se mandassi io ora una diffida all'amministratore o al condominio?

 

[Dimaraz]

Intanto devi votare contro alle delibere dove si discutono bilanci nei quali ti vengono addebitate per intero le quote "riscaldamento" e poi contestarle in Tribunale...ma se in passato ne avessi approvati allora rassegnati.

 

[Gabel]

un altra domanda molto importante.
se viene approvato in assemblea un cambio di regolamento di condominio, non con 1000/1000 ma con la maggioranza, questo è successo nel 2012, quando non ero ancora proprietario, quanto tempo ho per impugnarla? perchè da qualcuno mi è stato detto che per questa cosa non sono i canonici 30 giorni ma 10 anni...
sempre molte grazie

 

[Dimaraz]

perchè da qualcuno mi è stato detto che per questa cosa non sono i canonici 30 giorni ma 10 anni...

Qualcuno evidentemente non informato.

Non esiste una "prescrizione decennale" per le delibere "nulle" che in quanto tali restano sempre impugnabili.
Ma i motivi che rendono le delibere "nulle" sono molto pochi...solitamente le delibere sono "annullabili" quindi entro 30 gg. dal voto per i presenti, dalla ricezione del verbale per gli assenti.

Tu hai acquistato che la modifica è stata fatta ben prima del tuo rogito...quindi ancor più difficile che tu possa contestare se non lo ha fatto chi ti ha venduto (funzione di cosa è stato modificato e di cosa è stato indicato a rogito).

 

[Gabel]

praticamente il regolamento di condominio recita che il consumo di acqua calda condominiale deve essere pagato in base al consumo segnalato dal contatore del quale ogni appartamento è fornito quindi se il consumo è 0 si paga 0.
ma poichè molti condòmini non permettevano di fare la lettura del contatore per varie motivazioni nel 2012 in una riunione di condominio veniva approvato ma non con 1000/1000 che chi non aveva letture o consumo 0 pagava il 50% della media dei consumi condominiali...
ALLUCINANTE...
quindi c'è chi consuma poco che paga fai conto 50 euro e chi consuma 0 paga circa 300 euro
ma ti rendi conto dove sono capitato?!?!?
ti ho allegato il file del verbale così gli puoi dare una letta.
posso impugnarlo giusto?
come sempre grazie

 

[Gabel]

ma poi ci ho fatto caso solo ora, anche se si legge male, la votazione è stata fatta da 419 millessimi totali, neanche la metà +1...

 

[Gabel]

dammi lumi per cortesia

 

[Dimaraz]

chi non aveva letture o consumo 0 pagava il 50% della media dei consumi condominiali...
ALLUCINANTE...

In effetti chi ha scritto una simile delibera aveva qualche problema.
Passi il "castigare" chi non permetteva la lettura ...ma a chi ti permette la lettura ed il contatore dimostra 0 non puoi di certo addebitare consumi non fatti.
Vero che con la recente "storia" dei contatori sui termosifoni per analogia anche per l'acqua calda sanitaria si dovrebbe determinare una quota "fissa" per coprire le spese e dispersioni comuni.

Questa è una modifica che non riguarda "norma regolamentare" (uso o comportamenti) bensi il criterio di riparto.
Esistono i sottocontatori e la Legge impone il riparto secondo misura.
Delibera approvata ma "nulla" (non centrano i millesimi)...quindi minaccia il ricorso ad un Tribunale se non adottano la norma di Legge.

Il modo corretto è (in presenza di ostruzionisti) quello di montare un contatore generale per ACS (magari esiste)...da cui detrarre tutte le letture:
-chi la permette paga secondo consumo
-chi non permette si becca una ripartizione "pro testa" (alias alla romana) della differenza (così si paga anche differenze e dispersioni).

 

[Gabel]

Cavolo le sai proprio tutte...
posso permettermi, che lavoro fai?
poi un ultima cosa e ti giuro ti lascio in pace.
ti allego una pagina di regolamento di condominio e mi puoi dire se c'è qualcosa che a mio favore che mi può aiutare in questa situazione che oramai conosci a meraviglia.
sempre grazie

ps comunque per cambiare un regolamento di condominio servono esclusivamente 1000/1000 ?

 

[Dimaraz]

Tra quello che ho studiato, di cui mi sono occupato, ,le "mansioni" che continuo a fare e i miei "hobbies" l'elenco sarebbe troppo lungo.

La pagina che hai allegato sarebbe di un regolamento di condominio?

Appare ben strano in quanto tale (sembra più una "proposta")...glissiamo sul fatto che s'imponga la chiusura dei radiatori negli appartamenti disabitati (facoltà e non obbligo visto che si potrebbero tenere aperti solo con funzione antigelo e magari le valvole sono già predisposte in questo, e nulla esclude che il contatore giri... quindi vale solo la lettura) e "no comment" sul "ponderoso lavoro di lettura" (se viene pagato lo faccia)...quel "SE" lascia aperte troppe strade.

Come detto la norma prevede che in presenza di sottocontatori il riparto avviene sulla base di questi ...se quella pagina è stata "inserita" posteriormente è "nulla".
Questo non significa che l'amministratore possa adottarla finchè qualcuno non contesta in Giudizio.

Penso che una "minaccia" ad agire in tal senso sia deterrente...tanto meglio se presentata da un Avvocato.

 

[Gabel]

si quello è il regolamento di condominio fatto alla nascita.

comunque per cambiare un regolamento di condominio servono esclusivamente 1000/1000 ?

 

[Dimaraz]

si quello è il regolamento di condominio fatto alla nascita.

comunque per cambiare un regolamento di condominio servono esclusivamente 1000/1000 ?

No.
Prima del Giugno 2013 (anno in cui sono entrate in vigore le nuove Leggi sul Condominio) vi erano solo sentenze che avevano stabilito come per le modifiche di un Regolamento di Condominio di tip "contrattuale" (ovvero consegnato dal costruttore, o assunto con l'unanimità di 1000/1000 e riportato negli atti) occorresse distinguere fra norme che regolavano la "vita condominiale" (orari di uso di parti comuni, fascie di rispetto del rumore etc) e norme che fissavano criteri distintivi del singolo (ripartizione costi, uso esclusivo etc).
Le prime potevano essere modificate con decisione presa a maggioranza le seconde solo con l'unanimità.
Tornando molto più indietro anche Giurisprudenza validava la sola unanimità.

Con la riforma si sono accolte le nuove interpretazioni apportate dalla giurisprudenza più recente e si è legalizzato anche la modifica a semplice maggioranza di qualsiasi norma inserita in regolamento di condominio.

Questo non significa che si possano fare modifiche "lesive" dei diritti di qualche partecipante senza possibilità di appello.
Hanno voluto "sbloccare" quelle situazioni nei condòmini dove il "disinteresse" (=assenteismo) di alcuni proprietari impediva qualsiasi aggiornamento.

Ora le modifiche si fanno...ma se si supera il limite il ricorso del danneggiato viene accolto e chi fa sopruso paga il conto.

 

[Gabel]

esaustivo !
grazie mille

 

[Gabel]

ciao perdonami una domanda poichè si avvicina la prossima assemblea condominiale dove si dovrebbe discutere il mio distacco.
quanti millesimi sono necessari per effettuare il dibattito sul mio distacco?
e quanti millesimi sono necessari per approvare o non approvare il mio distacco? 50%?
sempre molte grazie
Gabriele