Delibera vincolante per ex condòmini

[Dan2010]

Salve, è possibile che con una delibera il condominio approvi delle spese che riguardano degli ex condòmini?

 

[Dimaraz]

Devi dare più dettagli.

 

[Dan2010]

Buongiorno a tutto il forum... chiedo scusa, sono stato troppo sintetico ma non ero certo che sarebbe andata in porto l'iscrizione e di conseguenza la discussione.
Mi chiamo Daniele ed insieme ai miei fratelli e nostra madre, nel 2011, abbiamo ereditato la nuda proprietà di un appartamento con box e cantina. A distanza di poco tempo il condominio inizia i lavori di ristrutturazione. Ci troviamo quindi a dover affrontare una spesa di oltre 20.000 (che poi sono diventati 25.000 con i balconi e le ringhiere pagate direttamente all'impresa che ha effettuato i lavori). I lavori vengono effettuati, l'amministrazione contesta alcuni lavori quindi blocca i pagamenti all'impresa ma intanto noi abbiamo pagato nei tempi previsti tutto quello che ci era stato richiesto dal condominio.
Nel 2019 vendiamo la nuda proprietà dell'appartamento e la cantina all'usufruttuario, certi di non avere debiti verso il condominio.
Va detto che al momento della vendita non erano stati approvati i bilanci dal 2016 al 2018 e l'amministrazione era quantomeno poco presente.
Dopo qualche mese dalla nostra vendita l'amministrazione invia i bilanci con un resoconto finale che ci vede in difetto di 4.200 euro attribuiti a spese legali a al conguaglio dei lavori effettuati. Nel frattempo si viene a sapere che l'impresa edile sta agendo nei confronti dei condòmini perché il condominio non sta pagando così come altri fornitori, compresa l'energia elettrica, stanno sospendendo le forniture.
I condòmini sorpresi da quanto emerso dai bilanci e spaventati da quello che stava accadendo, si riuniscono (noi non facevamo più parte del condominio) per sostituire l'amministratore e per capire come fronteggiare la situazione.
In questo contesto, in una seconda riunione, il condominio incarica il nuovo amministratore di verificare la situazione e i bilanci che sembrano essere pieni di imprecisioni ed errori, viene quindi incaricato un revisore dei conti per far chiarezza sulla contabilità e l'amministratore per risanare la situazione con i creditori.
Non essendo disponibile liquidità per far fronte alle emergenze, il condominio delibera di utilizzare per il momento, la ripartizione presentata dalla precedente amministrazione con quanto emerso dai bilanci ancora non approvati e probabilmente con evidenti errori e imprecisioni.
Con questa delibera il condominio ci richiede, ora anche con una ingiunzione di pagamento, la cifra indicata su quel documento.
Noi siamo consapevoli di dover pagare ma chiediamo che nel nostro caso (non più condòmini) la cifra venga ricalcolata da quanto emerso al momento dell'approvazione dei bilanci, quindi quanto effettivamente pagato dal condominio su ciò che ci compete.
Questo perché dalla revisione dei conti, le spese legali che apparivano sui bilanci non sono state confermate se non in minima parte e quanto dovuto all'impresa edile è stato oggetto di un accordo stragiudiziale che ha abbassato la cifra.
Quindi in sintesi, la delibera che vincola i condòmini a pagare quanto emerso da quel conteggio (poi rivelatosi errato), cosa che ha un senso per fare cassa, vincola anche noi non condòmini?

 

[bastimento]

Certamente la vostra è una situazione particolare, in cui si dovrebbero esaminare tutti i dettagli.

In generale , trattandosi di bilanci e lavori riferiti e deliberati al tempo in cui eravate proprietari, le spese vi competono.

Questione più complessa rispondere se vi competa rispettare una ripartizione sommaria, non approvata, risultante poi errata: credo non caschi il mondo se aspettate a pagare la cifra definitiva avallata. Mi sembrerebbe un vostro diritto

 

[Dan2010]

Grazie per la risposta e complimenti per il forum che non conoscevo,
noi siamo pronti a pagare già da tempo e la cifra è oramai definita e dimostrabile dal condominio anche con le ricevute di pagamento.
Il problema è che il condominio, sulla ingiunzione di pagamento, ci ritiene vincolati a rispettare quella delibera e non ha intenzione di entrare nel merito della cifra e quindi non ritiene necessario fornirci documentazione ulteriore. Ritiene che la delibera è valida e non impugnata quindi la cifra è quella.
Noi saremmo dell'idea di fare opposizione, c'è qualche legge o qualche sentenza a cui possiamo fare riferimento?

 

[bastimento]

Tecnicamente, avreste 30gg per contestare una delibera dal momento che ne venite a conoscenza.
Ma qui il vostro mi sembra un caso diverso.

Come può pretendere il condominio una cifra superiore (immagino sia superiore) a quella effettivamente consuntivata e riconosciuta? Specie da parte di un non più condòmino: mica possono mettere la differenza a riserva.

 

[Dan2010]

La delibera è di marzo 2020 ma noi ne siamo venuti a conoscenza molto dopo e ripeto, essendo delibera di un condominio di cui non facevamo parte, tecnicamente ci riguarda e ci vincola? avremmo potuto contestarla?

Come possa pretendere una cifra superiore, non ho conoscenze tecniche per poterlo dire con certezza, suppongo che abbia messo a bilancio quelle entrate in seguito alla delibera.

 

[bastimento]

Non sono esperto di diritto, ma a logica direi che è contestabile il contenuto errato: che vi competa il saldo ,penso di sì. Ma non una cifra ipotetica pre verifica che ha poi dimostrato un debito diverso.

Ma dal2020 siete ancora in ballo? Non avete trovato l’accordo per una chiusura della pendenza? Forse la questione è più articolata di come l’hai descritta.

 

[Dan2010]

Nell'attesa e nella speranza che qualcuno più esperto in diritto ci dia qualche indicazione che non sia solo "per logica" , ti ringrazio infinitamente per le risposte e per il tempo che mi hai dedicato

 

[queenann]

Ho qualche dubbio su questa vicenda. Come siete venuti a sapere della delibera? Con quale motivazione vi chiedono di pagare senza dare pezze giustificative?
Di norma è l'attuale proprietario che avrebbe dovuto informarvi per tempo e la nuova amministrazione dovrebbe accettare la vostra richiesta di accesso ai documenti in quanto legittimamente interessati.
Mi sembra tutto un pò...sovietico!

 

[Dan2010]

In effetti è tutto un po' sovietico... ti dico solo che per mesi, sia noi eredi ex condòmini che il nostro avvocato con richieste ufficiali, abbiamo chiesto all'amministrazione documenti a supporto di quanto dovuto con l'intento dichiarato di pagare subito, e tutte le richieste, ufficiali e non, sono state semplicemente ignorate! Abbiamo fatto offerte al condominio, anche direttamente ai condòmini per trovare un accordo e chiudere la questione bonariamente visto che non se ne veniva a capo, anche queste ignorate. Le uniche comunicazioni che abbiamo ricevuto sono stati i solleciti di pagamento prima e l'ingiunzione di pagamento poi. Abbiamo anche pensato che l'amministrazione non fosse in grado di risalire alla cifra esatta per incapacità ma da qualche mese c'è un nuovo amministratore che dopo un'iniziale disponibilità a chiarire la situazione e a studiare i documenti, dopo un incontro/confronto dove gli abbiamo chiaramente detto che avremmo pagato immediatamente tutto ciò che lui ritenesse corretto e che ci avesse documentato e dopo averci quindi promesso questa documentazione in tempi brevi, è sparito. Sono settimane che lo inseguo con telefonate ed email senza risposta. L'unica risposta è stata "legale" ovvero tre giorni fa abbiamo ricevuto la "COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA" in anticipo di 3 mesi rispetto alla data della prima udienza e proprio mentre sembrava fossimo riusciti a trovare uno spiraglio per un accordo.
Noi non abbiamo mai abitato quella casa e non abbiamo mai avuto rapporti con i condòmini ne con le amministrazioni prima di queste spiacevoli situazioni ma alcune cose strane non abbiamo potuto fare a meno di notarle: il costo altissimo dei lavori di ristrutturazione, completamente fuori mercato, le spese legali che nei bilanci sono una voce importante con un numero di cause fuori dall'ordinario molte delle quali perse, l'amministrazione che c'era al momento dei lavori che è sparita sottraendo circa 50.000 euro che sembra non ci sia modo di recuperare e quindi non ci si è nemmeno provato, stranamente vista la quantità di cause fatte per qualsiasi motivo.

Ovviamente abbiamo saputo della delibera dal nuovo proprietario e dal prospetto dei pagamenti che ci ha inviato l'amministratore. La documentazione che ci forniscono è quella che vi ho detto: i bilanci originali da dove si evidenzia il debito, corretti e approvati dopo mesi dalla delibera, il verbale dell'assemblea dove si delibera.

Il fatto è che allora il contesto era molto confuso, le decisioni sono state prese in emergenza e in un clima di generale malcontento e preoccupazione, bisognava fare cassa ma con la volontà di tutti di fare poi chiarezza, sistemare ed eventualmente restituire. Ci sembrava scontato che nei nostri confronti si sarebbe proceduto diversamente. Mai ci saremmo aspettati questo muro... e ci sono anche altri episodi a rendere ancora più grottesco il tutto, che vi risparmio.

 

[queenann]

Ok qui l'unica cosa che mi pare ferma è la "comparsa di costituzione e risposta". Signfica che qualcuno ha chiamato in giudizio qualcun altro , prima udienza da tenersi un certo giorno.
Il chiamato in giudizio risponde scrivendo le sue ragioni, ovviamente in anticipo rispetto all'udienza.
A questo punto non sapendo chi sono gli attori della vicenda e le motivazioni non mi sento di suggerirvi altro se non di andare da un avvocato con la documentazione (mail) a riprova della vostra buona fede di pagare.

 

[Dimaraz]

non mi sento di suggerirvi altro se non di andare da un avvocato

Cosa che hanno già fatto come spiega qui:

che il nostro avvocato con richieste ufficiali,

Buongiorno a tutto il forum... chiedo scusa, sono stato troppo sintetico

Buongiorno a te.... scusa il ritardo ma ieri è stata giornata "convulsa".

Letto tutta la spiegazione fornita e rilevato che siete già assistiti da un avvocato (ancora "coinvolto"?)... forse le tue sono domande solo per ottenere conferma/riscontro a quanto ti ha spiegato quindi quanto segue sono solo spunti con i limiti della visione parziale e non diretta.

La situazione è decisamente complessa e (visto l'esploso) mancano inevitabilmente altri particolari che potrebbero sovvertire le mie puntualizzazioni.

Comincio con le note a "demerito".

Appare una vostra "noncuranza" nella gestione iniziale

al momento della vendita non erano stati approvati i bilanci dal 2016 al 2018

sia a livello personale che del Condominio (assemblea) nel curare/verificare la gestione amministrativa.

In primis quando avete ceduto la Nuda Proprietà

Nel 2019 vendiamo la nuda proprietà dell'appartamento e la cantina all'usufruttuario, certi di non avere debiti verso il condominio.

dovevate pretendere una Dichiarazione dell'amministratore che confermasse l'inesistenza di competenze a vostro carico (come evidentemente poteva vista la pluriennale mancata presentazione/approvazione dei Bilanci) o ne fissasse la natura/importo.

Posto che l'acquirente era (è) l'originale usufruttuario , quindi persona già coinvolta nella gestione condominiale...sarebbe stato opportuno che alla firma dell'atto/rogito aveste incluso clausola con cui questi assumeva competenza sul pregresso e manleva sul futuro.

Note "a favore".

Esaminare la questione "prescrizione" per le partite precedenti il 2018.

Opporsi certamente ad Ingiunzioni per pagamento di quote per spese deliberate successivamente alla vostra vendita.
Quali "non condòmini", quindi non convocati/convocati, qualsiasi approvazione di spesa ex cessione non può essere pretesa se non da un eventuale Giudizio.

Verificare se tali eventi delibere avessero visto la presenza "attiva" del nuovo proprietario.

Mi riservo integrazione.

 

[Dan2010]

Eccomi... provo a rispondere a tutto

Signfica che qualcuno ha chiamato in giudizio qualcun altro , prima udienza da tenersi un certo giorno.

Mi rendo conto che la faccenda è lunga e articolata, io provo ad essere chiaro e sintetico ma sicuramente non riesco su tutto... Dopo la delibera oggetto di questa discussione abbiamo ricevuto un prospetto con le "rate" da pagare e le relative scadenze. Noi abbiamo subito chiesto chiarimenti e una maggiore attenzione a quanto da noi realmente dovuto visto che non facevamo più parte del condominio e soprattutto visto che la cifra richiesta si basava su un documento evidentemente non corretto. Abbiamo chiesto in tutti i modi anche avvalendoci di un avvocato (che è ancora coinvolto) ma non abbiamo mai ricevuto risposte. Le uniche comunicazioni che ci sono arrivate (come ho già detto) sono stati i solleciti di pagamento prima e l'ingiunzione di pagamento poi. Ovviamente noi ci siamo opposti all'ingiunzione e la data fissata per la prima udienza è a giugno.

forse le tue sono domande solo per ottenere conferma/riscontro a quanto ti ha spiegato

L'avvocato ha preparato bene l'opposizione ma ci consiglia, se possibile, di chiudere prima di andare in giudizio perché davanti al giudice non sempre prevale la "ragione", possono uscire cavilli legali o interpretazioni che possono ribaltare situazioni che sembrano scontate e complicare la faccenda con la conseguenza, nella migliore delle ipotesi, di allungare tempi e costi. Quello che vi chiedo e su cui il mio avvocato non sa darmi risposta certa se non quello che potrebbe ipotizzare per "buon senso", è se LA DELIBERA CI VINCOLA perché con il nuovo amministratore (è subentrato a gennaio) siamo riusciti ad aprire un dialogo. Ora siamo in attesa che lui ci invii queste "pezze d'appoggio" per documentare il nostro debito ma è sparito da settimane e a sorpresa, invece delle pezze d'appoggio, abbiamo ricevuto la "comparsa di costituzione e risposta" dove ribadiscono in sostanza che la cifra da pagare è quella deliberata e quindi non sono tenuti a fornirci altra documentazione.
Vista l'iniziale disponibilità dell'amministratore e la nostra volontà dichiarata di raggiungere un accordo anche alle condizioni da lui ritenute corrette, non riesco a spiegarmi cosa l'abbia portato a sparire per settimane per poi farci pervenire questo atto ostile. L'unica spiegazione potrebbe essere che non abbia pezze d'appoggio e non voglia darci questa informazione.

"Appare una vostra "noncuranza" nella gestione iniziale" (non mi prende la citazione)
Confermatissimo! Noi non avevamo rapporti con il condominio, era l'usufruttuario a seguire tutto, non sapevamo nulla della situazione.

dovevate pretendere una Dichiarazione dell'amministratore che confermasse l'inesistenza di competenze a vostro carico

Ci abbiamo provato in tutti i modi sia noi che il compratore usufruttuario che aveva rapporti con l'amministrazione ma l'amministrazione era latitante già da mesi (forse era già scappato con i soldi sottratti al condominio). Abbiamo dovuto chiedere al notaio la disponibilità ad effettuare comunque il rogito anche in assenza della "liberatoria", cosa che ha fatto solo in considerazione del fatto che il compratore era l'usufruttuario e quindi perfettamente a conoscenza della situazione.

Esaminare la questione "prescrizione" per le partite precedenti il 2018

Ottimo consiglio grazie, credo però che sia un'opzione da valutare se viene meno il loro tentativo di vincolarci alla delibera.

Opporsi certamente ad Ingiunzioni per pagamento di quote per spese deliberate successivamente alla vostra vendita.
Quali "non condòmini", quindi non convocati/convocati, qualsiasi approvazione di spesa ex cessione non può essere pretesa se non da un eventuale Giudizio

Questo mi conforta, grazie, che tu sappia possiamo fare riferimento a qualche legge o sentenza a sostegno di ciò?

Verificare se tali eventi delibere avessero visto la presenza "attiva" del nuovo proprietario.

Posso verificare, che differenza farebbe?

Grazie a tutti per le risposte

 

[Dimaraz]

Questo mi conforta, grazie, che tu sappia possiamo fare riferimento a qualche legge o sentenza a sostegno di ciò?

Si va al contrario: non esiste una Legge (il Condominio è regolamentato da una "sezione" del Codice Civile giusto a latere.delle norme sulla Comunione ...facendo rimando in parte alle stesse) che impone ad un ex proprietario di pagare quote di spesa per delibere successive alla vendita.
Questo non significa che tu(voi) non sia tenuto a pagare quanto ti compete...ma che non possono pretendere un pagamento su semplice richiesta (privo di tutte le documentazioni del caso) e poter agire tramite Decreto Ingiuntivo.

Ma tu spieghi una "insalata mista":di spese attribuibili anche ad anni in cui eri proprietario.

Non mi sovvengono sentenze che coincidano con la tua situazione (troppo variegata) ma se trovo il tempo spulcerò il mio archivio.

Posso verificare, che differenza farebbe?

Se fossi io il giudice farebbe una differenza: se il nuovo proprietario vota significa che si assume la responsabilità della decisione.

 

[Dan2010]

Ma tu spieghi una "insalata mista":di spese attribuibili anche ad anni in cui eri proprietario.

Per essere chiaro le spese sono certamente tutte attribuibili a noi in quanto fanno riferimento ai bilanci (non approvati) degli anni in cui noi eravamo proprietari e sono spese straordinarie quindi di competenza di noi proprietari della nuda proprietà... non è questo su cui si discute.
Quello che noi contestiamo è che l'importo che ci viene attribuito, al momento della delibera, non era verificato, anzi era oggetto di contestazione tanto che per farlo verificare è stato richiesto l'intervento di un revisore dei conti. Questo importo era ricavato da 3 bilanci non approvati, presentati dopo mesi di latitanza totale dell'amministratore (irrintracciabile, non effettuava più i pagamenti anche della fornitura elettrica e delle pulizie) e con evidenti errori emersi in seguito dalla relazione del revisore.

Quindi, secondo noi, una delibera di questo tipo può vincolare i condòmini per la necessità di fare cassa, considerando che eventuali differenze che si fossero verificate in seguito, sarebbero rimaste in cassa ed utilizzate per ripianare altre situazioni.
Sempre secondo noi, l'importo che ci hanno richiesto in quanto non più condòmini, doveva essere verificato e documentato e non semplicemente deliberato.

 

[Franci63]

Giusto per avere un’idea, a quanto ammonta la cifra richiesta da delibera, e a quanto quella invece che risulta dopo la revisione dei conti e l’approvazione dei bilanci corretti ?
Cioè, i 4200 sono quelli richiesti “impropriamente”, o quelli che voi ritenete di dover effettivamente pagare (ammesso che siate riusciti a fare il calcolo)?

 

[Dan2010]

a quanto ammonta la cifra richiesta da delibera, e a quanto quella invece che risulta dopo la revisione dei conti e l’approvazione dei bilanci corretti ?

La cifra richiesta con la delibera è 4.200 e spicci, quella che noi calcoliamo (ma non avendo pezze d'appoggio è difficile essere precisi) è di 2.000/2.500 euro.

Questa è la famosa delibera:
"L'assemblea stabilisce di prendere a riferimento la ripartizione consuntivo del 30 nov 2019 presentata dal precedente amministratore la quale sarà soggetta a verifica mediante la revisione contabile e l'eventuale differenza sarà posta a conguaglio. L'assemblea da mandato all'amministratore di riscuotere le quote dovute suddivise in 4 rate bimestrali, la prima rata a partire dal 29-02-2020. In caso di morosità l'assemblea da mandato all'amministratore che procederà con il decreto ingiuntivo"

 

[Dan2010]

Mi sono ri-studiato la relazione del revisore dei conti e i successivi bilanci corretti e approvati... Penso di poter essere più preciso nel dire che quanto risulta effettivamente che dobbiamo pagare è 2.487,75 €

 

[Franci63]

Mi sono ri-studiato la relazione del revisore dei conti e i successivi bilanci corretti e approvati... Penso di poter essere più preciso nel dire che quanto risulta effettivamente che dobbiamo pagare è 2.487,75 €

In teoria, trovandosi davanti persone ragionevoli, quella è la cifra da pagare.
Anche perché nell’assemblea, hanno stabilito che “l’eventuale differenza (tra quanto chiesto in quella sede e quanto sarebbe risultato dopo revisione) sarà posta a conguaglio”.
Sarebbe veramente irragionevole se ti costringessero a pagare 4200, per poi doverti rendere la differenza .
Ti auguro di trovare presto un accordo.