Controlli sui pagamenti dell'Amministratore

[Administrator]

Buongiorno,
volevo sapere come possa essere possibile controllare se il proprio amministratore ha effettuato tutti i pagamenti (esempio assicurazione casa, pulizie ecc.). Verificare le fatture e i pagamenti solo prima dell'assemblea può essere un'azione troppo tardiva.
E' legale chiedere la possibilità di accedere al conto corrente del condominio ?
E' compreso nelle operatività dell'Amministratore richiedere la spedizione (anche via e-mail) delle ricevute dei pagamenti appena siano eseguiti ?
E' legale chiedere controlli anche non in prossimità dell'assemblea ?

 

[Dimaraz]

Il condòmino (proprietario) ha diritto di prendere visione di tutta la documentazione condominiale (eccetto eventuali dati sensibili coperti da privacy) e di farne copia sostenendo il costo.

Logicamente non puoi pretendere di presentarti presso l'ufficio dell'amministratore ogni qual volta di viene il "ghiribizzo".
Devi sentire in quali giorni/orari e fissare un appuntamento come capita con qualsiasi "professionista".

L'accesso diretto al c/c condominiale è generalmente inibito dai regolamenti dei vari Istituti di Credito...ma ve ne sono che concedono password consultiva previo accordo.

 

[Franci63]

E' compreso nelle operatività dell'Amministratore richiedere la spedizione (anche via e-mail) delle ricevute dei pagamenti appena siano eseguiti ?

No

E' legale chiedere controlli anche non in prossimità dell'assemblea ?

E’ possibile prendere visone dei documenti condominiali , andando in studio negli orari appositamente previsti, meglio previo appuntamento, in qualsiasi momento dell’anno.

 

[Studio Verlicchi]

Buongiorno.
Mi permetto di inserirmi in questa discussione per chiarire alcuni aspetti che, a mio parere, sono a monte di tutte le questioni poste.
Il condòmino ha tutti i diritti di richiedere all'amministratore i documenti necessari per capire i consuntivi, ma non ritengo sia plausibile tempestarlo di richieste ad ogni piè sospinto.
L'incarico all'amministratore rientra nella fattispecie del "mandato" ed il conferimento del mandato si basa sul presupposto della fiducia del mandante (in questo caso il condominio) verso il mandatario (amministratore). Se viene meno questo presupposto di base, il mandato può essere revocato in qualsiasi momento senza necessità di alcuna giustificazione.
Se lei ha così scarsa fiducia nel suo amministratore, si confronti con gli altri condòmini e se questo sentimento appartiene anche ad altri, potete avviare la richiesta di avvicendamento con altro professionista che goda della vs. fiducia. Ricordatevi, però, che per sostituirlo occorre avere le maggioranze necessarie in assemblea e non sulle scale condominiali (nel senso che chi vuole cambiarlo deve presentarsi in assemblea e votare in tal senso).
Buona giornata.

 

[Administrator]

Per rispondere a quanto consigliato dalla Studio Verlicchi, vorrei aggiungere che la fiducia nel proprio amministratore dovrebbe essere un presupposto fondamentale per affidare i proprii interessi. A prescindere dal fatto che la mano sul fuoco nessuno di noi la metterebbe, il controllo è comunque una delle attività importanti di qualsiasi incarico. Il controllo non deve essere visto come una mancanza di fiducia ma come un compendio ad un'amministrazione più accurata in quanto tutti possono sbagliare e come si dice 4 occhi vedono meglio di 2. Il fatto poi che un Amministratore non veda di buon occhio tale attività non è certo sintomo positivo. Nelle Aziende esistono anche delle consuetudini che vanno sotto il nome di "double check" dove appunto si gradiscono i controlli incrociati. L'ultima considerazione è comunque che per verificare la fiducia è indispensabile avere dei dati e non solo un sentimento; sui sentimenti e sulle voci si compiono i più gravi errori.

 

[Studio Verlicchi]

Per rispondere a quanto consigliato dalla Studio Verlicchi, vorrei aggiungere che la fiducia nel proprio amministratore dovrebbe essere un presupposto fondamentale per affidare i proprii interessi. A prescindere dal fatto che la mano sul fuoco nessuno di noi la metterebbe, il controllo è comunque una delle attività importanti di qualsiasi incarico. Il controllo non deve essere visto come una mancanza di fiducia ma come un compendio ad un'amministrazione più accurata in quanto tutti possono sbagliare e come si dice 4 occhi vedono meglio di 2. Il fatto poi che un Amministratore non veda di buon occhio tale attività non è certo sintomo positivo. Nelle Aziende esistono anche delle consuetudini che vanno sotto il nome di "double check" dove appunto si gradiscono i controlli incrociati. L'ultima considerazione è comunque che per verificare la fiducia è indispensabile avere dei dati e non solo un sentimento; sui sentimenti e sulle voci si compiono i più gravi errori.

Certamente.
Un conto è chiedere gli elementi per valutare un bilancio, un conto è essere in studio dall'amministratore un giorno si e l'altro pure per controllare ogni passaggio.
Se l'amministratore rendiconta una spesa come pagata, significa che l'ha pagata altrimenti la indicherebbe come non pagata. A seguito della presentazione del rendiconto è assolutamente possibile e, da un certo punto di vista doveroso e coscienzioso, chiedere di poter entrare nel merito chiedendo le varie pezze giustificative, ma nel corso della gestione, salvo casi particolari (es. hanno tagliato la luce dei servizi), trovo la cosa un poco eccessiva.
Questo, naturalmente, è un mio parere che lascia il tempo che trova.
Buona giornata.

 

[Dimaraz]

A prescindere dal fatto che la mano sul fuoco nessuno di noi la metterebbe, il controllo è comunque una delle attività importanti di qualsiasi incarico. Il controllo non deve essere visto come una mancanza di fiducia

In questa "declinazione" permettimi di dire che l'impressione che si coglie è leggermente diversa.

Aldilà del nickname ti presenti come Ingegnere (ma non si sa di quale settore)...ora ci sta che se lavori in una azienda di progettazione in qualità di dipendente sia apprezzabile una condivisione serrata se non una controllo incrociato come tu affermi .
Ma amministrare un Condominio non comporta un controllo passo-passo dell'operato ...salvo si abbia il sospetto sulla buona fede del mandatario.
Chi amministra non corre il rischio di chi progetta un immobile od un macchinario...l'errore non comporta "danno fisico" e comunque ci si può trovare rimedio anche a posteriori.

Il mandatario/amministratore agisce come qualunque "professionista" (anche se non ha un albo)...e non ho mai conosciuto un professionista/studio (Geometra, Architetto, Ingegnere, Commercialista) che accetti la possibilità di un controllo "stressante" (giornaliero) del proprio operato.

Quindi non spacciare per "buona intenzione" (2ochci melgio di 4) quella che in realtà è solo malfidenza...perchè se fossi al posto del tuo amministratore e ti presenti con una simile "faccia tosta" farei presto a sedare l'istinto:
sottopongo la questione all'assemblea vincolando la prosecuzione del mandato all'approvazione di specifica tariffazione del tempo che dovrei dedicare a chi ogni 3x2 voglia controllare l'operato.


Ora non hai specificato da cosa sia scaturita la tua domanda ...ma pare ben diversa dal presupposto iniziale.

Ps.
Se ti ritieni tanto migliore non hai che da proporti come amministratore...ma ricorda che ti serve il placet della maggioranza...e rischi di subire sorte peggiore di chi ora contesti.

 

[Administrator]

Strano che tu non abbia mai conosciuto un ingegnere, geometra ecc che accetti la possibilità di un controllo "stressante" (giornaliero) del proprio operato. A parte che non ho parlato di giornaliero, a parte che io l'ho subito (e anche peggio che non un controllo economico). Non ti sto a ricordare come sempre nelle Aziende esistano uffici di "Controllo di gestione" che si occupano proprio della parte strettamente contabile/produttiva.
Sul fatto della malfidenza forse non hai capito quanto dicevo dei 4 occhi. Comunque è vero, il dubbio c'è sempre; sbaglio o proprio nel campo degli Amministratori ci sono dei "veri" professionisti che sono fuggiti con la borsa ? E forse quei condòmini che hanno subito il danno mi capiscono molto bene. E con questo non possiamo fare di tutta un erba un fascio.
Alla tua frase "perchè se fossi al posto del tuo amministratore e ti presenti con una simile "faccia tosta" farei presto a sedare l'istinto" rispondo che se il mio Amministratore mi rispondesse così non avrei veramente dubbi sul cambiarlo.
Sulla tariffazione a tempo, il fatto di dare accesso on line al conto corrente significa perdere due ore (e dispostissimo a pagarle a parte)
Concludo che la trasparenza è sempre importante. Sulla mancanza di trasparenza non sei il primo ad obbiettare; lo facevano le Banche, lo fanno alcuni Uffici ... sei in buona compagnia.
Non è mio desiderio fare l'Amministratore; vorrei solo che i "miei soldi" fossero spesi nella piena trasparenza visto che sono "miei soldi" e non quelli dell'Amministratore; la mia domanda scaturisce dal fatto che non giudico dai dubbi, dai sentimenti, dalle voci ma prima di considerare l'operato del mio Amministratore che ad oggi deve essere considerato "in fiducia", ho la necessità di controllare meglio. Non ci sono prove finchè non le hai. Ma ... non dice così anche la legge ?

 

[Dimaraz]

Strano che tu non abbia mai conosciuto

Strano?...
Parli con uno che con simili categorie ci è stato a contatto fin dai primi giorni di lavoro.
Ma ripeto...tu basi la tua esperienza fatta all'interno di una azienda cosa ben diversa da come ti puoi rapportare con terze parti nel libero mercato.

E non è questione di proteggere una categoria cui non appartengo ma proprio di sano buonsenso.

Quindi leciti i controlli e strenuo difensore della salvaguardia degli amministrati (personalmente applicherei la Legge del Taglione a chi si appropria dei beni altrui tanto peggio se affidati sulla base di un rapporto fiduciario)... ma se non hai fiducia del mio operato ti impongo quanto detto o ti rimetto il mandato.

La Legge dice tante cose....che tu puoi avere tutti i dubbi immaginabili...ma che a decidere è la maggioranza.
Altrimenti ti prendi una casa singola e non avrai patemi di chi amministra come.

Ps.
Se uno è "furfante" non ti basta il controllo del materiale cartaceo che ti sottopone...al giorno d'oggi è un attimo stampare qualsivoglia ricevuta apparentemente autentica.

 

[Franci63]

Beh, ho case in 5 condòmini: in 4 non abbiamo mai avuto problemi, ma nel quinto, se non avessimo controllato “le carte” non ci saremmo accorti della pessima gestione, e non avremmo potuto convincere l’assemblea a sostituire colui che si è dimostrato non all’altezza della nostra fiducia.
Controllare ogni tanto mi pare ragionevole, e accettabile anche dal “controllato”.

 

[Dimaraz]

ma nel quinto, se non avessimo controllato “le carte” non ci saremmo accorti della pessima gestione,

Ma presumo che l'incipit del controllo sia scaturito da qualche sospetto, oppure che sia maturato alla prima assemblea ordinaria...cosa ben diversa dal partire lancia in resta contro tutti e 5 i mandatari.

 

[Administrator]

Dalle tue parole trapare sicuramente la tua onestà. I tuoi principi sono sani ed è bello vedere che esistono dei professionisti che credono ancora nei valori della professione. Mi immagino che tu sia giovane, sicuramente più di me che ho 65 anni. Se è così vai avanti come sei, credici, difendi la tua professionalità ma dai spazio anche a chi ha esperienza e, come Franci63 ed il sottoscritto, ha passato esperienze non proprio positive.
Soprattutto non puoi mai giudicare o farti guidare dall'empatia o dalla antipatia. Anche se hai dei sospetti non hai le prove. Non puoi decidere senza prove, ma nello stesso tempo ti devi anche salvaguardare.
L'augurio migliore che ti posso fare è di non incappare mai in una persona che stimi e che poi ti inganna. Non è questione di professionalità, è che dietro al professionista c'è un uomo con tutti i suoi pregi e difetti, con tutte le circostanze della vita che possono anche farlo sbagliare.
Il consiglio è controllare per il bene di tutti e anche così ci si incappa in errori di valutazione. Nessuno è perfetto.
E' vero "Se uno è "furfante" non ti basta il controllo del materiale cartaceo che ti sottopone...al giorno d'oggi è un attimo stampare qualsivoglia ricevuta apparentemente autentica", ma a prescindere che anche il controllore non è detto che sia proprio un fesso e che forse riesca ad essere anche più bravo del furfante, fare dei controlli statisticamente è meglio che non farne nessuno. Anche sui computer non esiste la sicurezza al 100%, ma se prendi certi accorgimenti potrai arrivare ad un 80% che è sempre meglio di 0%.
Buon lavoro e buona vita.