Come capire se un amministratore è onesto e competente?

[Slowhand]

Perfetto. Altro punto utile è chiedere quanti condòmini amministra prima di dargli l'incarico. Si stima che più di 15 condòmini non è possibile seguirli utilmente. Ovvio che dipenda anche dal numero di cespiti. Diciamo che 300 cespiti, che significano anche 6 milioni di euro di valore, un amministratore non riesce a seguire utilmente. Vi ricordo che la responsabilità è personale.

 

[Dimaraz]

Diciamo che 300 cespiti, che significano anche 6 milioni di euro di valore

???
Valore di mercato immobiliare?
E che centra con il compenso di un amministratore il controvalore degli immobili?

300 "teste" per un amministratore professionista significa fare la fame.

 

[Slowhand]

Certo, fare la fame perché i condòmini non vogliono pagare, ma dovrebbero pagare bene, chiedetevi il perché. Poi vi mando la stima del compenso di un amministratore e magari si capirà meglio.

 

[bastimento]

Il preventivo degli amministratori oscilla tra 80-130€ ad unità immobiliare anno.
300 unità portano ad una media di 30000€/a lorde. Detratte le spese gli resta ben poco. Se ha uffici e dipendenti deve avere almeno 4 volte tanto

 

[Slowhand]

Mi fa piacere che ci siano "tabelle" professionali, ma mi dite dove le avete trovate, chi le ha stabilite e quali prestazioni comprendono?

 

[Franci63]

Mi fa piacere che ci siano "tabelle" professionali, ma mi dite dove le avete trovate, chi le ha stabilite e quali prestazioni comprendono?

E’ anche la mia esperienza : in base ai servizi e dotazioni condominiali (custode, giardino, piscina, ad es.) il preventivo è sempre intorno a 80/120 euro a condòmino.

 

[Slowhand]

L'errore è di fondo: quale lavoro prevede un compenso "fisso" indipendentemente dall'impegno necessario, ma anche dalla capacità del professionista?
Vi sembra che i medici sono tutti uguali? O altri professionisti? Perché dovrebbero esserlo "tutti" gli amministratori (che sono anche loro dei professionisti, ma non c'è bisogno di ricordarlo...)?

 

[Dimaraz]

L'errore è di fondo: quale lavoro prevede un compenso "fisso" indipendentemente dall'impegno necessario, ma anche dalla capacità del professionista?

Forse nemmeno ti accorgi dell'incoerenza di quanto hai scritto.
Teoricamente tutti i lavoratori "dipendenti" hanno un compenso (minimo) fissato da tabelle nazionali o accordi locali... indipendentemente dalla loro capacità produttiva o lavorativa.
Analogamente pure i "professionisti" hanno dei tariffari minimi (??!!??) fissati dai loro "albi"...come certe categorie di autonomi hanno le loro.
Poi nella realtà si eilevano differenze anche rilevanti...ma nella stessa forchetta dei valori citati da chi mi ha preceduto: da 80 a 120 Euro x condòmino significa un 50% di oscillazione.
E tu puoi pure proporre prezzi più alti prospettando una "superiore" professionalità...e rimanere a girarti i pollici mentre i tuoi "preventivi" vengono scartati.

 

[Administrator]

Ho notato che la discussione ha coinvolto molte persone. Forse perchè il tema è molto caldo e sentito. Poter capire come viene amministrato un condominio è essenziale. Quindi è ovvio che un Amministratore debba essere competente, onesto, professionale e disponibile in modo da agevolare la comprensione e prendere le decisioni più corrette per il bene del Condominio. Sicuramente ne esistono, sarebbe veramente gradito averne gli indirizzi, perchè a me ne servirebbero un paio.
Come ha detto qualcuno però "a pensar male la si azzecca" è sicuramente vero che ce ne sono molti disonesti. Quindi penso che difendere la categoria a spada tratta sia soltanto una perdita di tempo. A parer mio ci dovrebbe essere maggior trasparenza, le spese e i conti correnti sono già a disposizione ma non sempre è così gradito vengano esaminati e discussi. Inoltre anche una rappresentanza dei condòmini dovrebbe essere più attiva e collaborativa ad aiutare e controllare. In conclusione penso ci sia molto da fare sia nel migliorare le norme che ad oggi non sono trasparenti e a tutela del condominio, sia nell'aumentare la sinergia Amministratore-condòmino spesso trascurata da entrambi.

 

[Slowhand]

Ho notato che la discussione ha coinvolto molte persone. Forse perchè il tema è molto caldo e sentito. Poter capire come viene amministrato un condominio è essenziale. Quindi è ovvio che un Amministratore debba essere competente, onesto, professionale e disponibile in modo da agevolare la comprensione e prendere le decisioni più corrette per il bene del Condominio. Sicuramente ne esistono, sarebbe veramente gradito averne gli indirizzi, perchè a me ne servirebbero un paio.
Come ha detto qualcuno però "a pensar male la si azzecca" è sicuramente vero che ce ne sono molti disonesti. Quindi penso che difendere la categoria a spada tratta sia soltanto una perdita di tempo. A parer mio ci dovrebbe essere maggior trasparenza, le spese e i conti correnti sono già a disposizione ma non sempre è così gradito vengano esaminati e discussi. Inoltre anche una rappresentanza dei condòmini dovrebbe essere più attiva e collaborativa ad aiutare e controllare. In conclusione penso ci sia molto da fare sia nel migliorare le norme che ad oggi non sono trasparenti e a tutela del condominio, sia nell'aumentare la sinergia Amministratore-condòmino spesso trascurata da entrambi.

Hai colto nel segno
La trasparenza è il prima sintomo di onestà. Il problema è che essere trasparenti significa non poter fare "cresta" su nulla, ciò significa dover "accontentarsi" dell'onorario professionale, che, come si sa, è tirato al ribasso da chi "arrotonda".
Ora, secondo me, bisognerebbe PRETENDERE trasparenza, non solo nei conti e cambiare amministratore se si incontrano resistenze. Ma questa cosa significa PAGARE un onorario congruo. Il sole 24 ore ha dato dei criteri, 4, sulla base dei quali bisognerebbe preventivare i costi di amministrazione. Ma sono molto lontani da quelli che vedete in giro. Ci sarà un motivo?

 

[Slowhand]

Peraltro qualcuno confonde: intendo dire che, poiché il ruolo dell'amministratore ha competenze e responsabilità personali, ogni decisione spetta a lui, ciò significa che, prima di fare qualsiasi cosa, bisogna passare per il collo di bottiglia.
È lui che decide, è lui che si assume la responsabilità, quindi senza la sua scelta non si fa nulla.
Ergo: seppure ha uno studio con 5 dipendenti, questi "dipendono" dalle sue decisioni ma, umanamente, voi riuscireste a seguire bene più di 15 condòmini?

 

[Slowhand]

Scusate, errore di accento: 15 condomìni, perché 15 condòmini sono effettivamente pochi

 

[Slowhand]

Chiarisco infine il mio pensiero allegando un articolo de Il Sole 24 Ore,
che spero non venga messo in discussione per autorevolezza,
con il quale sarà tutto più chiaro.
La mia abitudine è infatti quella di essere informato su ciò che tratto
o di informarmi a fondo prima di parlarne.

 

[bastimento]

Con tutto il rispetto per il 24ore, mi pare riporti opinioni, e non si capisce in base a quali elementi tragga quelle conclusioni.
Io non condivido molto l’assunto che l’amministratore debba dedicare molto tempo e risorse per ogni stabile: come non ritengo che da questa figura ci si debbano aspettare anche soluzioni a beghe che non gli competono.
Credo invece che i condómini stessi debbano collaborare

ogni decisione spetta a lui,

Non esageriamo: se ti riferisci ai lavori, le decisioni spettano alla assemblea. Se ti riferisci alla conduzione dell’ufficio, qualunque attività con collaboratori richiede capacità di selezione, formazione e delega.

 

[Slowhand]

Ok. Allora se conosci qualche fonte più autorevole alla quale riferirsi per il compenso dell'amministratore, gradirei conoscerla.
In caso contrario, conviene attenersi a loro.

 

[Slowhand]

Naturalmente, quando dico che le decisioni passano per una strettoia, intendo che nessun collaboratore ha potere decisionale, non credevo fosse necessario specificarlo.
Chi decide se fare un D.I. o una lettera di messa in mora?
Chi se sollecitare o meno telefonicamente? Chi decide cosa pagare prima?
Chi se non l'amministratore?
Cioè uno e non trino?
E quanti condomíni pensate si possano seguire senza impazzire, fare guai o peggio?
Pensate che le minacciose leggi(vedi ultima riforma)abbiano il potere di far tremare qualcuno? Ricordate quanto tempo avete impiegato per la vostra ultima bega o bagatella? Ritenete di avere vinto?
Auguri.

Allora mi autocito e alla
1)Relazione allegata al bilancio chiara, semplice, completa ed esaustiva. Aggiungo:
2) Compenso amministratore adeguato;
3) Amministratore che non abbia troppi condòmini;

 

[Dimaraz]

Allora se conosci qualche fonte più autorevole alla quale riferirsi per il compenso dell'amministratore, gradirei conoscerla.
In caso contrario, conviene attenersi a loro.

Mai sentito che un "giornalaio" sia un' autorità investita di competenza nel quantificare "come" debba agire un amministratore e "quanto" debba essere pagato.

Chi decide se fare un D.I. o una lettera di messa in mora?
Chi se sollecitare o meno telefonicamente? Chi decide cosa pagare prima?
Chi se non l'amministratore?
Cioè uno e non trino?

Già il proposito del titolo era utopistico... ora sconfini nel surreale.

La norma e le consuetudini assegnano certe incombenze all'amministratore...ci manca pure che si debba avere un Consiglio di Amministrazione e magari pure il Collegio dei Sindaci.

 

[Franci63]

Potrei sbagliare, ma chi ha scritto l’articolo è un amministratore di condominio, non un giornalista che si è ben informato, con fonti diversificate: pare che tiri l’acqua al suo mulino, senza però conoscere quello che succede nella realtà.
Sull’autorevolezza, confesso di aver conosciuto parecchi giornalisti, e non tutti ne erano dotati: cioè, non basta scrivere su un giornale per avere la patente di competenza o saggezza.

 

[Slowhand]

Ok, allora continuate pure a pagare poco gli amministratori e a chiedervi come mai sono molti quelli che vi fregano...poi, resto in attesa di conoscere le fonti più autorevoli, reputo infatti inutile farvi leggere le stesse cose dette da autorevoli professori universitari, magari li riterrete dei "cattedratici" saccenti...

 

[Slowhand]

Comunque, per tempesta di idee si intende confrontarle, finora qui vedo solo le mie: se ne avete per chiarire e definire quello che è il tema, attendo di conoscerle.