Amministratore del condominio nel pallone o cosa?

[Lanati]

Buona sera a Tutti...

per cortesia: il nostro Amministratore ha inserito nel consuntivo alcune fatture pro forma, non numerate, e alcune di esse le ha riportate nei debiti a Fornitore;
Se sono riportate nel consuntivo, e concorrono al totale costi che bene o male rispecchia il preventivo, perché sono riportate anche nei debiti fornitore? é corretto?

seconda domanda: il nostro condominio ha 4 scale indipendenti, la scala D deve fare manutenzione al suo ingresso, alla sua pensilina ecc.
In prima battuta l'Amministratore afferma che la spesa sarà suddivisa tra tutte le scale...
Sollevo obiezione in base all'Art. 1123 e mi si risponde che approfondirà la normativa. Tutto questo viene verbalizzato con l'aggiunta di: il Sig.BBB (che sarei io), chiede che i costi della scala D siano addebitati solo alla scala D.

Tre giorni dopo, riceviamo la ripartizione dei costi con queste affermazioni:
le spese della scala D sono così suddivisi: 50/% scala D e 50% tutte le altre scale...
ovviamente contrariato, rispondo per le rime informando che considereremo non di competenza l'addebito ecc. e non effettueremo i versamenti delle quote così stabilite, ma ci troviamo organizzata una prossima riunione con oggetto: discussione in merito alla ripartizione dei costi Scala D.

Nel riassunto spese si sono aggiunti: un computo metrico non richiesto, non discusso e non votato;
un 3% di compenso extra, contestato fino alla fine perché non dovuto (art. 1129) e non messo ai voti;
Sono elencati importi di spesa diversi dai deliberati senza alcuna spiegazione, e non è specificato se l'IVA è compresa o esclusa; dimenticanza di un piccolo lavoro indispensabile per poter fare gli altri.
non sappiamo se sono stati verificati come richiesto le misure dei lavori: preventivo per 950 mq mentre sono 830, (ripavimentazione cortile dove paghiamo tutti); Gode però sempre della maggioranza delle deleghe...
Grazie.

 

[Dimaraz]

perché sono riportate anche nei debiti fornitore? é corretto?

Se non sono ancora state pagate è più che ovvio.
Citi fattura pro-forma ...solitamente usate da professionisti per rendicontare una prestazine non ancora liquidata.
I professionisti possono fatturare "ufficialmente" anche dopo la riscossione ...a differenza degli altri "autonomi" che devono fatturae comunque entro il mese di consegna del bene o di termine dei lavori.

informando che considereremo non di competenza l'addebito ecc. e non effettueremo i versamenti delle quote così stabilite

Sconsiglio tale procedura. Se venisse approvata una delibera che vi attribuisse quote di spesa non di vostra competenza dovete impugnarla e chiedere al Giudice la sospensione dei termini di pagamento con provvedimento d'urgenza.
Non pagare significa diventare inadempienti e in quanto tali perseguibili con Decreto Ingiuntivo immediatamente efficace.

Per tutto il resto (mancata elencazione, errata misurazione etc etc) ...se esiste una maggioranza, che approva, le irregolarità vengono "sanate" e le decisioni vincolanti anche per la minoranza.
Dovrete necessariamente contestare impugnando entro 30 gg dal voto.

 

[Lanati]

Buongiorno Dimaraz,
usa fatture proforma non numerate, nei preventivi queste spese sono sempre tutte previste, per cui i soldi per pagarle li incassa... quindi li ha usati per pagare altro?
Non credo l'Assemblea possa votare contro articoli di Legge che richiedono il 100% del consenso che non c'é...
come non credo si possa emettere decreti ingiuntivi per errate richieste di quote...
Se l'amministratore impazzisce dobbiamo prima pagare poi farlo assistere?

 

[Dimaraz]

Lanati...sai che sono uso dire le cose come stanno...poi tu sei libero di credere a una realtà diversa...ma occhio al "risveglio".

Le Fatture "proforma" non devono essere del vostro amministratore ma degli altri professionisti esterni.
Siccome pare tu paventi illeciti non hai che da sporgere denuncia...ma prima fatti dare copia di tutta la documentazione condominiale e sii ben certo di aver prova dei tuoi sospetti.
Beccarsi una controquerela per diffamazione non è uno scherzo.

 

[Lanati]

Le fatture sono del nostro amministratore, sono del suo compenso e di" altre spese " , come le contesto?

 

[Dimaraz]

Allora vedi che non ti eri spiegato.

Presumibile che egli presenti in sede di Bilancio una Fattura proforma per il compenso che non si è ancora liquidato.
Potrebbe (uso il condizonale) essere più onesto di quanto dipingi e attendere di liquidarsi il compenso solo a Bilancio approvato.

Fatti dare copia di tutte le fatture degli anni precedenti dallo stesso emesse.

 

[Lanati]

Scusa hai affermato prima che "Le Fatture "proforma" non devono essere del vostro amministratore ma degli altri professionisti esterni" ora invece dici che è corretto? le fatture proforma sempre sue sono anche riferite a costi di fotocopie, di attività fiscali ecc.
Mi sono dimenticato di dirti che il nostro amministratore è un avvocato, anche se non ancora abilitato, esame in Spagna......

 

[Dimaraz]

Non intendevo contraddirmi...quella che sembra contraddizione nasce dal senso che avevo attribuito in prima battuta alla tua menzione di fatture proforma.
Avevo inteso che fossero riferibili ad altri "fornitori" professionisti.
In tal senso non potevano essere documenti prodotti dal vs. amministratore per competenze di terzi.
Ogni professionista (vs.mandatario incluso) può emettere "pro forma" ma solo per le proprie prestazioni.
Ovviamente tali "pro forma" debbono essere sostituiti/integrati da documenti fiscali/fatture definitivi e registrati.

 

[Lanati]

Perciò l'amministratore non può inserire fatture Pro forma sue, nei consuntivi delle sue amministrazioni? Ma se così è, come posso contestarle...

 

[Dimaraz]

Ancora non hai compreso.
La fattura "proforma" non è un documento fiscale ma può essere certamente inserita/allegata/presentata con il Bilancio Condominiale.
Essa costituisce il conteggio di una partita che deve essere ancora liquidata ma che è già maturata.
Un po' come quando vai al ristorante e chiedi il conto...arriva il padrone che ti elenca cosa hai consumato e i vari prezzi riportandoli su un qualsiasi pezzo di carta (pro-forma) , ti presenta il totale e ti chiede se vuoi Scontrino Fiscale, Ricevuta Fiscale o Fattura Fiscale.

"Civilmente" basta un qualsiasi pezzo di carta per il conto..."fiscalmente" deve avere/contenere determinati requisiti/dati.

Sempre usando il condizionale temo tu ti stia accanendo in una "caccia alle streghe".

Fatti rilasciare copia della Fattura definitiva e degli F24 di versamente delle ritenute d'acconto (salvo il tuo amministratore sia una società in regime di impresa)

 

[Lanati]

mi manca un bit, ok per le fatture pro forma "non numerate", ma se concorrono al totale costi-uscite dell'esercizio, perché devo ritrovarmele nei debiti?

 

[Dimaraz]

Più che 1 bit ti manca una cultura contabile.

In una contabilità in partita doppia (lo suggerisce il nome) una spesa si registra in 2 conti che poi vengono pareggiati al momento del saldo contabile/pagamento.

Il lavoro entra nei Profitti e Perdite mentre il debito (verso fornitore) nello Stato Patrimoniale.
Quando verrà saldato (pagato) il lavoro si chiuderà sia il conto del fornitore che quello della spesa.

 

[Lanati]

dimaraz, lascia stare la cultura contabile...
se il principio è "per cassa" come dovrebbe essere, non funziona così lo sai bene;
se il principio è misto non è "valido", se è per competenza va bene ma non è il nostro caso... Quando segnano entrate in cassa note credito non accompagnate dal pagamento, e le stesse per due esercizi di seguito capisci bene che... non è il caso di parlare di partita doppia, altrimenti il buon Pacioli potrebbe tornare in vita...

 

[Dimaraz]

se il principio è misto non è "valido",

Quale Legge afferma questo?
E lasciata ampia discrezione all'amministratore sulla modalità di gestione contabile di un Condominio.
L'unica questione giuridicamente opponibile è che la rendicontazione sia comprensibile ...ed ovviamente veritiera ed onesta.

 

[Lanati]

Quindi non mista ma non partita doppia... Solo "semplificata" improvvisata... Tanto la maggioranza approva.

 

[Dimaraz]

L'importante è che i bilanci siano corretti e veritieri.

 

[Lanati]

i Consuntivi, non sono corretti e non sono veritieri: solo ieri ho scritto che per due esercizi consecutivi ha fatto entrare in cassa "le stesse note credito fornitori" che, non accompagnate dal pagamento dovevano solo diminuire l'avere fornitore...
Restituisce soldi ad alcuni condòmini, ha riconosciuto il gratuito patrocinio ad un Comdomino, "Tu avevi chiesto se fossimo su scherzi a a parte", riconosce crediti di altro amministratore del 2009, senza informare l'assemblea, "bonifica mc di acqua" ecc.
Ciao.

 

[Dimaraz]

Tutti i citati sono argomenti molto più "sostanziali" di un "pro-forma".

 

[Lanati]

Certo, sicuramente! Mi sono dimenticato una domanda:
a fine assemblea, dopo aver firmato il verbale, il presidente può trattenerlo un giorno per farne copie o deve consegnarlo subito all'Amministratore?

 

[Dimaraz]

Non vi sono termini o disposizioni di Legge in merito.
Posto che l'amministratore potrebbe anche non essere presente in assemblea, presidente e/o segretario sono comunque responsabili della documentazione (che loro stessi firmano/redigono).