Acquisto terrazzo condominiale con lavatoio

[Stefano77]

Salve, abito in un condominio a Roma (Zona 16B) al quarto di quattro piani. Al mio piano non sono presenti altri appartamenti, ma unicamente un terrazzo condominiale ed un piccolo lavatoio confinanti con il mio interno.
In questi giorni abbiamo deciso di voler provare ad acquistare il terrazzo insieme al lavatoio.
Vorrei avere un consiglio sul miglior iter da seguire per aumentare le possibilità di nulla osta del condòmino (1000/1000) all’acquisto:
1. Valutazione dell’immobile
2. Proposta di acquisto al condominio (da far pervenire direttamente all’amministratore?) e richiesta di assemblea straordinaria
3. Calcolo delle tabelle millesimali (i locali commerciali al piano terra su strada sarebbero da considerare?)
4. Acquisto del lavatoio
5. Nuovo accatastamento del locale lavatoio come annesso al mio
appartamento confinante
6. Conversione del locale lavatoio da C/2 (soffitta/lavatoio)
in A/2 (abitazione civile)
Attraverso la L.R. n.13 del 16 Aprile 2009 (può essere fatta in un secondo momento?)
7. Ristrutturazione dello stesso con una Cila?
8. Nuovo accatastamento

Vi chiederei cortesemente di potermi indicare un percorso da seguire e chiarire eventuali aspetti particolari che non ho preso in considerazione.

Grazie mille per la disponibilità.

 

[Franci63]

Premesso che non sarà facile ottenere il benestare di tutti i condòmini (c’è sempre quello contrario, anche solo per principio), tutto ruota intorno alla cifra che offrirai.
La somma poi sarà divisa secondo i millesimi di proprietà, e versata ai singoli dopo regolare atto notarile, se troverete l’accordo.
Prima forse ti conviene sentire un tecnico, per valutare la fattibilità e i costi di quanto vorresti fare.
Ma attualmente quel terrazzo è utilizzato da qualcuno, anche saltuariamente ?

 

[Stefano77]

Ti ringrazio per la risposta.

Nella scala siamo 9 condòmini. Il terrazzo viene usato massimo 4-5 volte l’anno da un condòmino per posizionare lo stendino per i panni.

Per quanto riguarda la cifra, ho avuto una stima informale da parte di un agente immobiliare che sta vendendo un altro appartamento nel palazzo. Potrebbe essere sufficiente il parere di un agente immobiliare?
Il mio scopo non sarebbe quello di aggiungere cubatura sul terrazzo, ma soltanto quello di avere un po’ di spazio esterno. Quando parli di fattibilità, ti riferisci alla possibilità conversione del lavatoio ad uso abitativo?
Inoltre, attualmente nel palazzo non è presente l’ascensore ed insieme a due condòmini stiamo facendo fare sopralluoghi per raccogliere preventivi da ditte specializzate al fine di discutere e decidere in un’assemblea dedicata l’eventuale installazione. Secondo la tua esperienza, la possibilità di avere un entrata non attesa in considerazione e delle spese da sostenere per l’installazione di un ascensore potrebbe essere una condizione che aumenti la probabilità di un esito positivo della vendita?

Grazie ancora.

 

[Franci63]

Per quanto riguarda la cifra, ho avuto una stima informale da parte di un agente immobiliare che sta vendendo un altro appartamento nel palazzo. Potrebbe essere sufficiente il parere di un agente immobiliare?

Da ex agente, penso che la stima di un professionista serva poco, giusto a te per farti un’idea.
Per gli altri non serve molto, dato che non sono obbligati a vendere, e magari sarebbero disponibili solo a fronte di cifre ben più alte di quanto ti pare ragionevole.
E’ l’aspetto “psicologico” di una trattativa “sui generis”, che non si può prevedere.
Tu puoi pensare che sia equo e ragionevole 50, ad esempio, e loro (o anche uno solo), possono dirti “va bene ma devi dare 200”.

Quando parli di fattibilità, ti riferisci alla possibilità conversione del lavatoio ad uso abitativo?

Si, e ai costi dei lavori e della pratica , anche per annettere il terrazzo.

la possibilità di avere un entrata non attesa in considerazione e delle spese da sostenere per l’installazione di un ascensore potrebbe essere una condizione che aumenti la probabilità di un esito positivo della vendita?

Dipende da molte variabili, l’entità della cifra offerta, della spesa per l’ascensore (non essendo obbligatorio partecipare alla spese, facilmente quelli dei piani bassi potrebbero non essere interessati), dall’età e situazione economica dei condòmini...
Poi potrebbe anche essere controproducente far sapere che stai pensando ad altre spese, nel senso che qualcuno potrebbe pensare di poter chiedere di più, per il terrazzo, visto che hai disponibilità.
Di quanti mq stiamo parlando, e che valutazione hai avuto ?

 

[Stefano77]

Grazie per le indicazioni.
Parliamo si lavatoio 7m2 e terrazzo 37m2.
L’appartamento in vendita è stato quotato a 2500€/m2. L’agente mi ha parlato di massimo 28k a fine trattativa.

 

[Dimaraz]

3. Calcolo delle tabelle millesimali (i locali commerciali al piano terra su strada sarebbero da considerare?)

Trascurando la questione costi e fattibilità (già spiegati da @Franci63 )... nello specifico del punto 3 il ricalcolo della Tabella Millesimale sarà a tuo esclusivo carico (la Legge specifica tale obbligo se la variazione di valore supera 1/5 l'attuale).
Siccome spieghi che del Condominio fanno parte anche dei negozi si dovrà verificare se anche questi risultano comproprietari del terrazzo e del lavatoio.

 

[Stefano77]

Gentilissimo Franci63,
La ringrazio per la risposta.
La aggiorno sulla questione in oggetto. Da una verifica è emerso che il terrazzo in questione ed il lavatoio risultano essere BCNC, quindi non accatastati. Inoltre, rappresentano l’unica terrazza disponibile nel condominio per svolgere la funzione per cui sono stati concepiti. Ovvero quella di lavaggio ed asciugatura di panni. Apparentemente la legge italiana ne impedisce la vendita, in mancanza di un’alternativa da offrire agli altri condòmini. In considerazione di quanto esposto non ci sarebbero le basi da parte del condominio di poter vendere il bene.
Mi chiedevo se sia pensabile poter dividere il terrazzo, in modo da accatastarne la parte che eventualmente acquisterei ed allo stesso tempo lasciare il servizio di stenditoio al condominio. In questo modo poter acquistare un bene precedentemente accatastato senza che le norme in tema impediscano me impediscano al condominio la vendita.
Mi interesserebbe il sul pensiero al riguardo.
Grazie ancora per la sua disponibilità.
Cordialmente.
Simone

 

[Franci63]

Ciao Simone, sul forum ci diamo tutti del tu, e, incidentalmente, sono una donna.
Non so chi ti ha detto dell’impossibilità di vendere per la destinazione a stenditoio, a me sembra un enorme scemenza, visto che non esiste obbligo per un condominio di avere uno stenditoio condominiale.
Di quale legge ti hanno parlato, e chi ?
Per venderlo dovrà prima essere accatastato, ma non mi pare questa la difficoltà; che resta quella di trovare l’accordo con TUTTI i condòmini.
Anche l’idea di acquistare solo una parte del terrazzo può essere utile , ma solo perché funzionale a convincere tutti, soprattutto quelli potenzialmente contrari alla vendita del tutto (anche se incasserebbero meno).