Spese acqua calda condominiale verbale nullo o annullabile?

Gabel · 23 Aprile 2024

Salve,
avrei bisogno di sapere se un vecchio verbale condominiale precedente al mio acquisto dell'appartamento è nullo o annullabile
il verbale oltre a non avere i millesimi necessari per cambiare il regolamento di condominio, recita:
che chi ha contatore rotto o non fa effettuare le letture (poiché i contatori sono dentro i gli appartamenti) dovrà pagare il 100% della media dei consumi del condominio quindi ci sta chi consuma 0 mc (ma non ha fatto fare la lettura) ed ha un spesa annua a bilancio di 700 euro e chi consuma 10 mc che pagherà tipo 50 euro.
vorrei allegarvi il verbale ma il sistema mi da errore (come risolvo?)
molte grazie e un saluto
Gabriele

ugo chiacchia · 6 Maggio 2024

Purtroppo ci vogliono i documenti per valutare bene le cose, potresti rivolgerti ad un revisore dei conti, in genere costano circa 500€ per anno da controllare e poi valuti se ti conviene oppure no,(altri soldi da spendere) oppure vai dall'unione dei piccoli proprietari.
E' una brutta gatta da pelare

Revcondo · 6 Maggio 2024

@Gabel rileggendo mi è venuto un dubbio: il condominio è a conoscenza del tuo distacco?

Revcondo · 6 Maggio 2024

ugo chiacchia ha scritto:
Purtroppo ci vogliono i documenti per valutare bene le cose, potresti rivolgerti ad un revisore dei conti, in genere costano circa 500€ per anno da controllare e poi valuti se ti conviene oppure no,(altri soldi da spendere) oppure vai dall'unione dei piccoli proprietari.
E' una brutta gatta da pelare

Rileggendo mi sembra sia un problema tecnico (il condominio sa che lui si è distaccato?) che contabile (l'addebito delle spese relative a molti anni precedenti il suo acquisto). Se viene addebitata l'intera quota di riscaldamento c'è qualcosa che chiaramente non va.

Gabel · 6 Maggio 2024

tutto assolutamente giusto e grazie poichè stai cercando di comprendere una situazione complicata che riguarda molte vicissitudini mischiate.

cerco di risponderti a grandi linee

-i rendiconti non sono stati impugnati nel 2018 poichè io avevo una situazione aperta con l'amministratore che in un verbale aveva scritto che avrebbe fatto la contro perizia del distacco fatto nel 2014, poi avremmo sistemato la situazione ed io nel mentre ho versato 10.000 euro nel 2018 visto l'ammanco ingente e visto che il condominio versava in uno stato economico pessimo. (vatti a fidare ed io sempre in buona fede verso il mondo)

-la controperizia non c'è mai stata poichè abbiamo fatto una nuova centrale termica e periziato tutto il condominio ed il nuovo impianto è costato 260.000 euro e nel 2019 abbiamo adottato la tabella uni con consumo volontario e involontario

-nonostante la tabella uni per il consumo dell'acqua calda per quell'anno mi è stato calcolato il consumo volontario di acqua calda come da verbale 2011 !!! (assurdo!!!)

-è stata fatta domanda riconvenzionale del caso ma prendendo solo i oggetto i verbali di preventivo 2021 e quelli della revisione contabile da quanto ho capito annullabili e non nulli. l'unico sul quale si doveva puntare invece era quello dell'acqua del 2013 in oggetto

-negli anni dal 2014 fino al 2021 mi sono state addebitate le somme proposte dal verbale 2013 acqua e delle somme senza senso sul riscaldamento. TUTTE CONTRO ANCHE IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO. io da distaccato sia di riscaldamento che di acqua calda pagavo di più di chi consumava.

-il nostro esercizio coincide con l'anno solare quindi responsabile del 2013 avendo acquistato nel 2014

- specifico che il debito nella revisione del bilancio per il 2012 ha un debito del di 12.000 euro per un conteggio revisionato dell'acqua calda di 11.000 euro circa... evidente errore... quindi altra cosa allucinante

- nei rendiconti precedenti non è possibile evincere nulla poichè dalla revisione dei bilanci ogni rendiconto si porta dietro la semplice voce conguaglio anno precedente.

Gabel · 6 Maggio 2024

l'amministratore di condominio dell'epoca mi ha firmato con il timbro del residence prima l'autorizzazione al distacco (che neanche dovevo chiedere ma l'avevo chiesta ugualmente) e poi a seguito del distacco avvenuto mi ha firmato il documento che certificava la sigillatura dell'impianto in sua presenza e con documentazione fotografica.
il problema è che lui è stato cacciato dopo alcuni mesi e i due seguenti sono durati un anno senza fare nulla e poi è arrivato l'ultimo che diceva che lui non voleva entrare nel merito poichè non di sua competenza e il condominio aveva gravi problemi di bilancio quindi nessuno prestava attenzione alla mia situazione.
e questo è tutto.

Revcondo · 6 Maggio 2024

@Gabel ora è tutto molto più chiaro. Se le cose stanno così, l'avvocato avrebbe dovuto ovviamente opporsi al decreto ingiuntivo e chiedere, in via riconvenzionale, l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto comune e la nullità di tutti i rendiconti approvati dall'assemblea successivamente al distacco. Il giudice non può eccedere oltre quello che viene chiesto, quindi l'avvocato deve essere molto preciso.

La delibera del famoso verbale fa chiaramente riferimento alla spesa relativa alla sola acqua calda centralizzata, quindi in teoria non avresti neanche bisogno di contestarla ma, anzi, pretendere che venga correttamente eseguita poiché tu non usufruisci più dell'impianto comune.

Quanto sopra esposto ha validità se il distacco è stato fatto in modo legittimo, nel caso contrario il condominio può pretendere il pagamento. Se hai la relazione rilasciata dal tuo tecnico al tempo del distacco sei già un bel passo avanti.

Tutta la questione ovviamente ha bisogno di essere approfondita.

Gabel · 6 Maggio 2024

la situazione è complessa poiché comprensiva di mille questioni dove la più grave a livello economico è l'accollo alla mia persona dei 12.000 € del vecchio proprietario.

A me bastava far decadere il decreto ingiuntivo e non accollarmi pure tutte le spese legali sia mie che del condominio e sarebbe bastata intanto la nullità di quel verbale dell'acqua del 2013, anche per far rendere conto amministratore e condòmini che si stava sbagliando e mettersi seduti al tavolo e fare tutti i conteggi corretti.

Me ne sarei fregato pure del fatto che avevo pagato fino al 2019 il consumo forfettario a fronte di sistemare la situazione, quindi il distacco anche quello diventa relativo.

perchè quel famoso verbale recitava che doveva pagare anche chi aveva consumo 0 !!! ma stiamo scherzando? cioè chi aveva consumo 1 mc pagava tipo 5 euro ed io che avevo 0 pagavo tipo 500 euro... follia.

Gabel · 6 Maggio 2024

il verbale cita testualmente:
lo stesso amministratore nel corso della discussione propone di votare la seguente mozione:
pagamento dei consumi di acqua calda sanitaria secondo il metodo 2 della relazione presentata e, per coloro che hanno consumo 0 ma contatore in funzione, il pagamento del 30% della media dei consumi del condominio, mentre per coloro che hanno il contatore rotto, senza lettura, il pagamento del 100% della media dei consumi condominiali.
precisa che il consumo medio nel corso del 2011, era di 30 metri cubi, invita chi non concorda a presentare altra mozione.

Revcondo · 6 Maggio 2024

Gabel ha scritto:
il verbale cita testualmente:
lo stesso amministratore nel corso della discussione propone di votare la seguente mozione:
pagamento dei consumi di acqua calda sanitaria

La delibera infatti fa riferimento a chi usufruisce del sistema centralizzato di ACS. Se tu sei distaccato non usufruisci più del sistema centralizzato quindi il problema del contatore con 0 mc non si pone proprio perché è una delibera che non ti tocca. Si dovrebbe lamentare chi è ancora attaccato all'impianto comune.
Il problema, a parer mio, è che il condominio non ti considera distaccato, per questo in sede di opposizione bisognava chiedere l'accertamento della legittimità del distacco e far decadere i rendiconti approvati.

Gabel · 6 Maggio 2024

si è come dici te, ma appunto il problema è relativo perché l'ammontare del danno economico deriva da altro, ed a maggior ragione poiché tutti i miei bilanci sono stati effettuando quel criterio se quel verbale è affetto da nullità basta quello per ribaltare la situazione della sentenza, se non dico castronerie....
il problema è che andava fatto prima !!!
e per quello serviva un legale quantomeno decente.

Revcondo · 6 Maggio 2024

Gabel ha scritto:
maggior ragione poiché tutti i miei bilanci sono stati effettuando quel criterio se quel verbale è affetto da nullità basta quello per ribaltare la situazione della sentenza, se non dico castronerie

Tutti i rendiconti sono affetti da nullità se il distacco è legittimo. Ovviamente si tratta solo di supposizioni perché non so quello che ha scritto l'avvocato o il giudice.
Devi farti seguire da un avvocato esperto in diritto condominiale.

Gabel · 6 Maggio 2024

ma ripeto pure se non lo fosse poiché mi hanno considerato distaccato con consumo 0 e quel verbale è nullo e quindi pure i rendiconti, ripeto senza entrare nel merito del distacco e penso che si faccia prima e sia più palese visto che c'è da considerare un singolo verbale.
si mi serve un legale esperto e di fiducia ma non so a chi rivolgermi.

Revcondo · 6 Maggio 2024

@Gabel quello che c'è scritto in quel verbale si riferisce solo a chi è ancora attaccato all'impianto comune, quindi se il condominio ti addebita la spesa sulla base di quel verbale vuol dire che non ti considera distaccato, ma tu lo sei. I rendiconti sono nulli proprio perché non usufruisci più dell'impianto comune e per questo motivo non possono più addebitarti la spesa relativa all'acqua e questo indipendentemente dal consumo a 0 oppure a 150mc. A loro il tuo contatore non deve più interessare e l'unico modo, a parer mio, per farlo capire a tutti è accertare il legittimo distaccamento dell'impianto.
Il tuo avvocato credo abbia scritto in fase di opposizione che hai un tuo impianto privato e non usufruisci più del sistema centralizzato.

Gabel · 6 Maggio 2024

si si e ho allegato pure una revisione contabile in merito.

Revcondo · 6 Maggio 2024

Da quello che ho capito vuoi cambiare avvocato, ma lui cosa ha consigliato di fare dopo aver appreso che l'opposizione è stata respinta?

Dimaraz · 6 Maggio 2024

Gabel ha scritto:
l'amministratore di condominio dell'epoca mi ha firmato con il timbro del residence prima l'autorizzazione al distacco (che neanche dovevo chiedere ma l'avevo chiesta ugualmente) e poi a seguito del distacco avvenuto mi ha firmato il documento che certificava la sigillatura dell'impianto in sua presenza e con documentazione fotografica.
il problema è che...

... è stato fatto tutto "alla Carlona" e la tua "ragione" si trasforma in torto.
Ora mancano dei particolari e delle conferme ma:
1)Il distacco dal riscaldamento centralizzato è ammesso ma devi fare asseverare che tal cosa non genera squilibrio o aumento di spesa per gli altri.

2) I documenti "timbrati/firmati" dall'amministratore sono privi di valore perché accedeva il suo potere.

2) Lasciar decorrere 10 anni è un buon viatico per prescrizioni/complicazioni.

3) Quando compri sei responsabile "in solido" per le spese dell'intero anno di gestione e per quello precedente.

4) Anche se distaccato (legalmente) devi corrispondere le quote di consumo involontario e di manutenzione/sostituzione.

Gabel · 7 Maggio 2024

Revcondo ha scritto:
Da quello che ho capito vuoi cambiare avvocato, ma lui cosa ha consigliato di fare dopo aver appreso che l'opposizione è stata respinta?

lascia perdere lui ha detto facciamo opposizione logicamente.... che gli interessa io lo pago e lui lavora come per l'opposizione iniziale.
ma da quello che ho capito fare opposizione è inutile visti gli errori iniziali e riandrei a perdere e sborsare altri soldi.
Quindi nuovo procedimento e se vinco si rimette in discussione il decreto ingiuntivo andando a mio favore.
ma me lo deve dire un avvocato, io non ho nessuna competenza.

Gabel · 7 Maggio 2024

Dimaraz ha scritto:
... è stato fatto tutto "alla Carlona" e la tua "ragione" si trasforma in torto.
Ora mancano dei particolari e delle conferme ma:
1)Il distacco dal riscaldamento centralizzato è ammesso ma devi fare asseverare che tal cosa non genera squilibrio o aumento di spesa per gli altri.

2) I documenti "timbrati/firmati" dall'amministratore sono privi di valore perché accedeva il suo potere.

2) Lasciar decorrere 10 anni è un buon viatico per prescrizioni/complicazioni.

3) Quando compri sei responsabile "in solido" per le spese dell'intero anno di gestione e per quello precedente.

4) Anche se distaccato (legalmente) devi corrispondere le quote di consumo involontario e di manutenzione/sostituzione.

1- si lo so infatti era stato fatto ed in più avevo pure le autorizzazioni e certificazioni dell'amministratore, che anche se non serviranno certificano l'avvenuta comunicazione, unica cosa in mio potere.
Comunque tutto questo è stato superato nel 2018 quando è stato rifatto interamente l'impianto e le caldaie, il tutto è stato asseverato dal tecnico scelto dal condominio che ha periziato e certificato sia il progetto che la messa in opera del nuovo impianto, conseguenzialmente poi per l'aggravio di spesa andando a pagare la quota involontaria e il resto a consumo è uguale per tutti quindi non ci può essere.
Per cui le due postille sono superate dal 2018 di default direttamente dal condominio stesso. non fa una piega.

2 - si in teoria dovevo far causa prima ma il gioco non valeva la candela, il problema è sorto con l'accollo economico precedente al mio acquisto con la revisione contabile del 2018 e la sono stato uno stupido poichè mi sono fidato ed ho pure versato 10.000 € in attesa di sistemare le cose, proprio per far vedere la mia buona fede al condominio a prescindere.

3 - infatti è così ho letto la legge ma a me sono state invece accollate le spese pregresse, ripeto secondo me viziati dall'errore della revisione contabile dove risulto proprietario quando non lo ero (ma questa cosa non invalida appunto la revisione?)

4 - si questo lo so bene ma infatti pago appunto la quota involontaria del 30% e le spese straordinarie ma per gli anni precedenti mi stato messo un forfettario dell'acqua calda e del riscaldamento la quota totale in base ai millesimi.

Gabel · 7 Maggio 2024

concludo con l'ultima cosa che mi è successa !!!
è stato chiuso il consuntivo 2023 e risulto un'altra volta debito di altri 10.000 euro circa, ho chiesto lumi e mi hanno detto saldi bilanci negativi degli anni precedenti.
io gli ho risposto scusate ma se il decreto ingiuntivo ha regolarizzato fino a tutto il 2021 come ho fatto pur volendo in 2 bilanci a fare un debito 10.000 euro ???
dopo un pò si è scoperto che mi hanno messo nel bilancio 2022 (inizio causa) le spese del loro avvocato di 7.000 euro.
Cioè vi rendete conto, questi per l'opposizione del decreto ingiuntivo mi hanno messo sul mio bilancio 2022 le spese del loro avvocato (quantificate da lui stesso).
ma io come posso competere con una mala gestione del genere.
dovrei impugnare ogni verbale.

Gabel · 7 Maggio 2024

Ne approfitto per segnalare che ho verificato glia atti depositati dall'avvocato del condominio per il decreto ingiuntivo e come precedentemente detto c'è il preventivo 2021 e il decreto ingiuntivo è stato fatto sulla base di quello, beh alla voce consumo acqua calda volontario (poichè noi adottiamo il 30% di quota fissa pure sull'acqua calda) quindi ripeto sul volontario io ho 750 di consumo mentre altri 150 euro 200 euro e così via.
Sia se venga considerato distaccato o ancora attaccato ho consumo 0 ma ho addebitato 750 euro per via del vecchio verbale in oggetto.
Ripeto non sono un legale ma secondo me basta quello per ribaltare tutto.

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