UBIQUITA' IMMOBILIARE; ovvero: stesso immobile, due condomìni

[Fracasmo]

Ho acquistato un laboratorio ricavato dalla ristrutturazione di una ex-officina per la riparazione delle auto. Il palazzo, sito in Milano, è uno dei tanti costruiti a cavallo degli anni '60/'70 che, insieme alle abitazioni in fregio alla via, prevedevano nel cortile interno un corpo adibito ad autorimessa pubblica.
Alla chiusura dell'attività del garage, un costruttore ne ha rilevato la proprietà per farne una speculazione e intorno al 2010, il corpo interno è stato abbattuto per edificare una nuova palazzina. Le rampe di accesso al corpo sono state adattate a ingresso del nuovo stabile e tutti gli altri corpi di fabbrica, annessi all'originale autorimessa (compresa l'ex-officina meccanica, oggi laboratorio), sono stati diversamente ristrutturati per farne altre unità immobiliari o locali comuni.
Dallo storico catastale del laboratorio, è del tutto evidente che tale sub è sempre rimasto nel civico n.16, poiché in effetti, insiste sulle sue fondamenta ed è coperto dal tetto di questo stabile.
Successivamente il costruttore, senza alcun consenso o delibera del condominio di provenienza, ha realizzato un regolamento contrattuale per il nuovo civico, nel quale ha inserito anche il laboratorio (l'ex-officina meccanica) che si trova invece nel condominio di provenienza. E così mi trovo inserito contemporaneamente in due condòmini con spese duplicate sia per le generali che quelle di proprietà. Ho due amministratori, vado a due assemblee e sono stato inserito nei riparti di spesa dei due palazzi.

Pare dunque che non siano soltanto i santi a godere del dono dell'ubiquità!
La domanda è: può uno stesso subalterno essere inserito in due diversi condòmini?
Il caso sembra assurdo quanto paradossale, eppure sono proprietario di un immobile, che seppure inamovibile e ben ancorato alle fondamenta del palazzo, è stato inserito anche nel condominio confinante.
Qualcuno conosce casi precedenti o può aiutarmi a capire come poter risolvere questa incresciosa situazione?

 

[Fracasmo]

Più che folle direi che una situazione paradossale; quando poi mi trovo in assemblea, direi persino grottesca!


E se arrivo a comprendere le ragioni speculative del costruttore, non riesco a capire perché egli non abbia frazionato l'immobile di provenienza, in modo da creare una separazione netta tra i due condomìni. Separazione che sarebbe stato opportuno studiare e concertare con il condominio di provenienza che non è stato mai neppure interpellato. Il costruttore compra l'autorimessa interna compresa delle due rampe di accesso in proprietà esclusiva. Tuttavia, sulla rampa principale, ovvero quella sulla quale ho la porta di accesso all'immobile, c'è anche la porta di accesso al vano cantine. I condòmini dei piani superiori, godono quindi di una servitù (ribadita con ben due sentenze) che gli concede il diritto di passare per la rampa al fine di accedere alle loro pertinenze.

Il box che paga 150 euro/anno che ho preso a riferimento, si trova nell'edificio B, ovvero il nuovo condominio nato sullo spazio prima occupato dall'autorimessa interna e che, oltre gli appartamenti della palazzina, conta anche due piani adibiti a box.

Il criterio adottato è di tipo millesimale e poiché il box è più piccolo del mio laboratorio, paga meno spese. Occorre aggiungere che il box che prendo a riferimento è in effetti, sulle fondamenta e sotto il tetto dell'edificio B. Il mio laboratorio è invece nel corpo A (dove è sempre stato) e utilizza solo il cancello e qualche metro di rampa per l'accesso.

 

[bastimento]

Con tali premesse, o sono da verificare i criteri di attribuzione dei millesimi a te attribuiti dal condominio B, o sono da circoscrivere le spese a te assegnate, fatto salvo il fatto che non conosciamo nè la tua superficie rispetto al totale del condominio B, nè la tua quota millesimale nel condominio B.
Comunque auguri: facci sapere come evolverà la causa e l'esito finale

 

[Dimaraz]

il condominio B ha messo lo stesso subalterno nel suo riparto e ciò basta a dargli il diritto di esigere quanto ritengono dovuto.

Quindi ora prendo e faccio votare in assemblea l'annessione di unità random di altri edifici nel circondario???

Ora non posso esprimere giudizio preciso in mancanza si rutti i dettagli..
ma è evidente che per far parte di un nuovo Condominio prima si deve uscire dal vecchio (cosa ben difficile).

Al limite il "nuovo" potrà addebitare quota spese per le sole sue parti utilizzate ma non sulla base di millesimi che tengono conto di unità strutturalmente inserita in immobile a se stante.

 

[Fracasmo]

Carissimi,
so bene che quanto vi sto raccontando appare inconcepibile e infatti, data l'assurdità della situazione, non è la prima volta che raccolgo reazioni incredule dopo aver esposto il problema. Persino il collegio di mediazione (che si è rifiutato di analizzare le carte), mi è sembrato non comprendere a i fatti.
Non è accaduto che un'assemblea si sia riunita e abbia deciso di votare un riparto che comprendeva un subalterno di un condominio vicino; è accaduto invece che un costruttore con pochi scrupoli, abbia comprato una proprietà in un palazzo, abbia poi demolito il corpo interno, ristrutturato alcune parti come l'ex officina ora diventata laboratorio, costruito una nuova palazzina con appartamenti e box e redatto un regolamento condominiale di tipo contrattuale dove ha inserito tutti i sub ricavati con la speculazione. Peccato però che non vi sia stato alcun frazionamento, una qualche delibera del condominio di provenienza, o altri documenti di “divisione” che abbiano consentito di fare le cose per bene. Il costruttore ha diviso a sua convenienza e poi ha rivenduto quanto ricavato, sia dalla ristrutturazione dell'esistente che dalla nuova cubatura edificata. Tanto che, non avendo più pagato le spese condominiali all'edificio A di provenienza, questi gli ha fatto causa. Alcuni atti di transazione hanno poi cercato di rimettere le cose a posto, ma l'accordo ha prodotto, se possibile, maggiore confusione.
Il subalterno infatti, essendo parte del corpo di fabbrica A dell'edificio di provenienza, non doveva essere inserito nel nuovo condominio, tuttavia, poiché questa unità immobiliare era di proprietà del costruttore, lui stesso ha fatto in modo da considerarla un serbatoio dove mettere quei millesimi in più che non facevano tornare i conti e gli avrebbero impedito la vendita delle unità immobiliari. Successivamente ha tenuto questo sub per diversi anni e poi, quando le acque si sono calmate, l'ha venduto con i gravami del doppio condominio.
Sono sicuro della ricostruzione dei fatti e ho trovato anche molti documenti che lo provano, ma la questione, pur avendo raccolto molti elementi, è ora come posso ottenere giustizia in modo rapido e senza spendere enormità di denaro in perizie e giudizi. E soprattutto, come riuscire a spiegare un problema così assurdo e complesso nel modo più corretto.

 

[Franci63]

appellandosi unicamente al fatto che il regolamento condominiale prescrive tali spese

Ma concretamente quali spese ti fanno pagare , oltre a quelle di rampa e cancello, e amministrazione ?

 

[Fracasmo]

Quando si è inseriti nelle tabelle come tutti gli altri condòmini, senza fare alcuna distinzione in base all'utilizzo, le spese che mi trovo a dividere, per i millesimi a me assegnati sono ovviamente quelle per la proprietà (amministrazione, assicurazione, bancarie e postali, etc.), e le generali (pulizia, acqua, luce, etc.). Quindi in proporzione, spendo per parti comuni che non uso, la stessa cifra di coloro che invece le usano perché hanno l'immobile ubicato nella nuova costruzione.

In linea teorica, contribuisco per i miei millesimi anche alle spese straordinarie. Per fortuna il palazzo è di recente costruzione, ma qualora avesse bisogno di rifacimenti al tetto o alla facciata, mi chiederebbero certamente la partecipazione alle spese. Pertanto, fino a quando il regolamento condominiale sarà quello vigente, senza regolare situazioni straordinarie (analogamente a quanto si fa alla formazione di condomìni parziali), sarò costretto a contribuire alle spese come ho descritto.

Per questo motivo, da quando ho acquistato l'immobile, sto chiedendo a gran voce di togliermi da quel condominio. Ma poiché le spese che mi verrebbero detratte (e gli arretrati che mi dovrebbero essere restituiti), aumenterebbero le spese di ognuno, gli altri condòmini non hanno alcun interesse a rimettere a posto le cose. Occorre dunque un'autorità superiore e soprattutto non in conflitto d'interesse, che possa decidere in base alla situazione oggettiva.

 

[bastimento]

senza fare alcuna distinzione in base all'utilizzo,

Non tutte le vie sono sentieri escursionistici: la tua è una via di una certa difficoltà, ma ritengo che nessuno possa stravolgere la logica.
Certamente ne verrai fuori solo attraverso (si spera) un corretto giudizio.

Però rimangono alcune osservazioni.

e le generali (pulizia, acqua, luce, etc.).

tu sei connesso al contatore acqua del condominio B? (forse no....: nel qual caso solo un giudice ubriaco potrebbe avallare tale attribuzione)

Pulizia e luce invece potrebbero riguardarti, salvo poter distinguere tra pulizia e luce scale del fabbricato B e pulizia e luce rampa comune.

Insomma: quel costruttore ha lasciato alle spalle una bella grana.

 

[Fracasmo]

Grazie.
In effetti ho una bella grana da risolvere! L'acqua, il riscaldamento e gli scarichi sono allacciati al condominio A. Solo per il riscaldamento sono escluso dal condominio B (almeno questo), ma per l'acqua, in teoria, faccio parte del condominio B e se si dovesse rompere un tubo di scarico, il lavoro di riparazione sarebbe certamente ripartito anche sui miei millesimi.
E' evidente che tutto sia stato fatto male e in maniera dolosa. Il costruttore aveva fretta di vendere per realizzare profitto; solo se avesse avuto intenzione di tenere per se il laboratorio, si sarebbe comportato in modo diverso, rispettando la realtà dei fatti e la convenienza di proprietario. Invece si è comportato in modo spregiudicato: ha trattato il subalterno come una “bed company”, sulla quale scaricare le grane e vendere gli appartamenti. Dopo qualche anno, realizzato il dovuto e calmate le acque, si è poi liberato del subalterno vendendolo a un prezzo un po' più basso.
Non ho dubbi che, chi analizzi la situazione, consulti i disegni e i documenti, venga a fare un sopralluogo, possa solo confermare quanto ho detto e constatare l'evidenza. Tuttavia l'assemblea di condominio si è comportata sempre in modo relativistico fondandosi solo sui documenti in loro possesso, ovvero il regolamento. Anche in mediazione, il trattamento non è stato poi così diverso e nessuno si è preso la briga di analizzare il problema dal punto di vista tecnico e oggettivo. Spero che un Giudice possa nominare un CTU e che questi, possa constatare effettivamente la realtà dei fatti. Ma il rischio c'è sempre, talvolta anche i giudici possono essere ubriachi e pur spendendo soldi in spese legali e perizie di parte, non ho certezze di recuperare quanto sto spendendo o riuscire a ottenere giustizia.

Per questo motivo, qui sul forum, stavo cercando qualche precedente, ovvero qualcuno che fosse a conoscenza di una situazione simile alla mia, ma evidentemente il mio caso, oltre che paradossale, è anche unico!

 

[Franci63]

Solo per il riscaldamento sono escluso dal condominio B (almeno questo), ma per l'acqua, in teoria, faccio parte del condominio B

L'acqua, il riscaldamento e gli scarichi sono allacciati al condominio A.

Le due affermazioni mi paiono in contrasto.
Se sei allacciato ad A, non dovresti pagare per B, almeno per quelle spese.
Mi pare che oltre all'errore di ritenerti appartenente a due condòmini, sia peggio quello di addebitarti spese a cui non dovresti partecipare, non usufruendo dei relativi impianti.

 

[Dimaraz]

e redatto un regolamento condominiale di tipo contrattuale dove ha inserito tutti i sub ricavati con la speculazione

Scusa la "crudezza"....ma tu firmi un rogito dove vengono descritti 2 Regolamenti Condominiali e citata l'accettazione di saldare le risultanze di 2 Bilanci Consuntivi distinti?

 

[Fracasmo]

Buongiorno,
rispondo a entrambi.

@Franci63
In contrasto non ci sono le affermazioni; in contrasto ci sono proprio i due regolamenti che imputano spese per i medesimi servizi. Per questo sono qui sul forum e per questo, da quando sono divenuto proprietario, sto conducendo una battaglia per riportare le cose a uno stato normale e legale, o quantomeno, rispondente all'oggettività dei luoghi.

@Dimaraz
Non sono stato “fregato” se è questo che intendi. E non sono neppure stato così ingenuo da non accorgermi di quanto stavo firmando. Anzi, il notaio ha fatto un lavoro encomiabile ricercando tutti i documenti e informandomi chiaramente delle conseguenze. Ovviamente, ho avuto la convenienza di comprare a un buon prezzo il laboratorio mi serviva, pertanto mi sono buttato nell'acquisto, riservandomi di far correggere successivamente errori che apparivano evidenti. Insomma: un po' come quando compri una macchina ammaccata e dopo la porti a far riparare dal carrozziere.
Avevo però sottovalutato una cosa, ovvero ho sottovalutato quanto sia difficile ottenere giustizia in Italia e quanto, un atto pubblico come un regolamento di condominio, seppure contenente evidenti errori o fondato su inesattezze concettuali e architettoniche, possa continuare a essere valido solo perché registrato e trascritto. Ragione per la quale continuo a pagare il condominio B, ragione per la quale ho cercato di far presente ai condòmini la mia tesi e ragione per la quale oggi siamo davanti al Mediatore e forse domani andremo davanti al Giudice.

Capisco che a tutti voi sembri strano quanto dico, ne sono consapevole, ma aiutatemi a trovare precedenti simili, sentenze o altre storie che possano aiutarmi. Non posso credere che ciò che non sia espressamente vietato per legge sia consentito e non mi rassegno a cercare qualche sentenza precedente ove si possa evincere che un subalterno debba avere un solo condominio.
Una buona giornata a tutti.

 

[bastimento]

sottovalutato quanto sia difficile ottenere giustizia in Italia

Questa è forse l’unica cosa corretta. Certo che se il giudice legge solo le carte e non verifica che tu non sei allacciato all’acqua di B, hai voglia a sperare sentenzi a tuo favore

 

[Dimaraz]

Non sono stato “fregato” se è questo che intendi

Io intendevo tutt'altro.....che sei stato "facilone".

Come l'hai aggiornata/integrata risulta che tu eri stato messo preventivamente a conoscenza del problema...e firmando hai implicitamente accettato le conseguenze..

Fatte escluse le spese "misurabili" (acqua) ...tutto il resto lo subisci.

Devi avere un "****" della malora per trovare un Giudice che ti dia ragione.

Ovviamente giudico sulla base del tuo resoconto...solo minuziosa analisi "in loco" può decretare se esistono margini di manovra.

Quando si compra un bene immobile...se non si è scafati ci si affida ad un professionista.

Prevenire è meglio che curare.

 

[bastimento]

atte escluse le spese "misurabili" (acqua) ...tutto il resto lo subisci.

Devi avere un "****" della malora per trovare un Giudice che ti dia ragione.

Non è incoraggiante essere pessimisti: ma vedo che cominciamo a .... convergere.
Difficilmente potrà sottrarsi alle voci ordinarie non misurabili: ma l'azione giudiziaria, dovrebbe mirare ad evitare conseguenze peggiori, ad esempio spese straordinarie legate all'edificio B cui non fa parte. E non mi pare poco.

 

[Franci63]

in contrasto ci sono proprio i due regolamenti che imputano spese per i medesimi servizi.

E' molto difficile capire come un regolamento possa obbligarti a pagare acqua, riscaldamento e manutenzione scarichi a B, se B non ti fornisce questi servizi.
Non posso che augurarti di avere il risultato sperato, ma la vedo dura, per come è strana la faccenda.

 

[Dimaraz]

Per le eventuali spese straordinarie su parti comuni potra sempre invocare il Condominio Parziale.
Se B dovesse rifare il tetto lui essendo "sotto/integrato" ad A non paga.

 

[bastimento]

Per le eventuali spese straordinarie su parti comuni potra sempre invocare il Condominio Parziale.
Se B dovesse rifare il tetto lui essendo "sotto/integrato" ad A non paga.

Questo in teoria come detto da principio: ma pare ci siano stati precedenti in cui l'amministratore di B ha fatto orecchie da mercante. Ed il giudice ... da asino

 

[Fracasmo]

Grazie per le osservazioni anche se, come potete ben immaginare, gradirei un po' meno pessimismo. Ringrazio anche per il suggerimento di eventuali soluzioni, ma la mia tesi e anche quella del legale che mi supporta, è quella di ottenere l'espunzione dal condominio B che, secondo me, ha inserito questo subalterno in modo non regolare nel regolamento.

Il fatto che esistano contratti o regolamenti di sorta che stabiliscono il contrario mi obbliga solo al pagamento di quanto stabilito, ma non mi toglie certo né la speranza né il diritto di ricorrere per cercare di annullare decisioni che ritengo inique e ingiuste.

Tuttavia ribadisco che il caso è davvero anomalo, e che vorrei trovare qualche caso analogo precedente (possibile che non ve ne siano?), per capire meglio l'orientamento della giustizia in casi analoghi.