UBIQUITA' IMMOBILIARE; ovvero: stesso immobile, due condomìni

[Fracasmo]

Ho acquistato un laboratorio ricavato dalla ristrutturazione di una ex-officina per la riparazione delle auto. Il palazzo, sito in Milano, è uno dei tanti costruiti a cavallo degli anni '60/'70 che, insieme alle abitazioni in fregio alla via, prevedevano nel cortile interno un corpo adibito ad autorimessa pubblica.
Alla chiusura dell'attività del garage, un costruttore ne ha rilevato la proprietà per farne una speculazione e intorno al 2010, il corpo interno è stato abbattuto per edificare una nuova palazzina. Le rampe di accesso al corpo sono state adattate a ingresso del nuovo stabile e tutti gli altri corpi di fabbrica, annessi all'originale autorimessa (compresa l'ex-officina meccanica, oggi laboratorio), sono stati diversamente ristrutturati per farne altre unità immobiliari o locali comuni.
Dallo storico catastale del laboratorio, è del tutto evidente che tale sub è sempre rimasto nel civico n.16, poiché in effetti, insiste sulle sue fondamenta ed è coperto dal tetto di questo stabile.
Successivamente il costruttore, senza alcun consenso o delibera del condominio di provenienza, ha realizzato un regolamento contrattuale per il nuovo civico, nel quale ha inserito anche il laboratorio (l'ex-officina meccanica) che si trova invece nel condominio di provenienza. E così mi trovo inserito contemporaneamente in due condòmini con spese duplicate sia per le generali che quelle di proprietà. Ho due amministratori, vado a due assemblee e sono stato inserito nei riparti di spesa dei due palazzi.

Pare dunque che non siano soltanto i santi a godere del dono dell'ubiquità!
La domanda è: può uno stesso subalterno essere inserito in due diversi condòmini?
Il caso sembra assurdo quanto paradossale, eppure sono proprietario di un immobile, che seppure inamovibile e ben ancorato alle fondamenta del palazzo, è stato inserito anche nel condominio confinante.
Qualcuno conosce casi precedenti o può aiutarmi a capire come poter risolvere questa incresciosa situazione?

 

[bastimento]

Intanto direi che hai sbagliato se hai partecipato ad entrambe le assemblee condominiali.
Ovviamente non puoi far parte di due diversi condòmini per lo stesso immobile, salvo questo giaccia a cavallo di due edifici diversi, cosa che escluderei dalla tua descrizione.
Potrei rispondere "opta per quello che più ti conviene" , ma non è una risposta logica: se sei sopra le fondamenta e sotto il tetto del condominio al civico 16, è giocoforza che il tuo sub appartenga a quel condominio.

L'altro complesso se ne farà una ragione e provvederà a rettificare la sua situazione.

 

[Fracasmo]

Grazie per la risposta, tuttavia non è così semplice: il mio sub è stato inserito nei due condomìni, tanto che il precedente proprietario dell'immobile, ha provato a non pagare le spese del secondo condominio, ricevendo una ingiunzione di pagamento emessa in virtù del fatto che il sub è compreso nel riparto millesimale.
Il casino è stato fatto a suo tempo dal costruttore che, comprando una parte dell'immobile non ha distinto le parti edificate ex novo dove ha creato il nuovo condominio, da quelle semplicemente ristrutturate che dovevano rimanere nel vecchio condominio.
Anche io sono convinto che uno stesso immobile non possa far parte di due condòmini contemporaneamente e forse, proprio perchè così assurdo, non riesco a trovare casi precedenti che mi permettano di capire come dovermi comportare.
Un grazie in anticipo a coloro che potranno segnalarmi sentenze o precedenti in qualche modo simili a questo caso, che mi aiutino a capire.
Siamo già in fase di mediazione giudiziale ma ritengo sia molto probabile che si arrivi in tribunale, pertanto vorrei prepararmi al meglio!

 

[bastimento]

Occorre individuare quali sarebbero le parti comuni al secondo condominio, e quali al primo.
Del primo è chiaro che hai il medesimo tetto e quindi partecipi a tutte le spese ordinarie, esclusi eventuali servizi non presenti o estranei al tuo sub
Del secondo, se usufruisci ti parti comuni dello stesso (rampe d’accesso e passaggio esclusivo) è chiaro che parteciperai anche a questo condominio, ma solo per le spese di competenza. Ad esempio escluderei spese di manutenzione del tetto del secondo fabbricato ecc.

Insomma solo da una analisi dei fabbricati e dei rispettivi beni comuni si può arrivare ad una conclusione.

La mia risposta precedente è stata affrettata, ma il senso è che non si devono replicare le spese: non mi pare sia difficile arrivare a definire in accordo cosa è esclusivo di A, cosa di B, e cosa eventualmente è un servizio in comune tra i due condominij A e B ( passaggi, tetti, impianti ecc)

Il tutto dovrebbe potersi ricavare dall’atto di frazionamento e compravendita del lotto della ex officina e garage

 

[Fracasmo]

Grazie per questa seconda risposta più articolata e pertinente. In effetti, la strada che suggerisci è quella giusta, tuttavia più che pensare a una presenza contemporanea sia nel condominio A che in quello B, differenziando le spese sulle parti effettivamente utilizzate, credo sia più formalmente corretto appartenere a un solo condominio (ovvero a quello sulle fondamenta del quale appoggio) ed eventualmente, creare una servitù con il condominio confinante del quale utilizzo solo il passaggio per accedere.
Come però ben sappiamo, far annullare i millesimi, anche quelli falsamente attribuiti, è pratica lunga e faticosa che richiede l'unanimità dei condòmini; pertanto difficile da praticare.
Siamo già alla mediazione e purtroppo, temo si arrivi in tribunale per poter ottenere una sentenza in grado di annullare il regolamento e stabilire nuovi millesimi senza aspettare l'unanimità dei condòmini. In quest'ottica, mi chiedevo se vi sia già della giurisprudenza con casi se non simili, almeno analoghi. Oppure chiedevo se vi sia una legge che vieta espressamente a uno solo sub di appartenere contemporaneamente a due condomìni. Infine, faccio presente che persino lo storico catastale, afferma con evidente certezza, che il sub è rimasto sempre nel condominio nel quale è stato edificato.

 

[bastimento]

Ni.

credo sia più formalmente corretto appartenere a un solo condominio (ovvero a quello sulle fondamenta del quale appoggio) ed eventualmente, creare una servitù con il condominio confinante del quale utilizzo solo il passaggio per accedere.

Correggerei: sarebbe stato più corretto se stabilito al momento della cessione /frazionamento. Oggi devi sottostare agli accordi a suo tempo presi ( o non presi) tra i due lotti

far annullare i millesimi, anche quelli falsamente attribuiti, è pratica lunga e faticosa che richiede l'unanimità dei condòmini; pertanto difficile da praticare.

Non credo sia necessario far annullare millesimi: hai confermato di usufruire del passaggio per accedere. Sulla base dell’art. 1123 sarai soggetto alle spese del condominio 2 solo per le spese riguardanti il passaggio (portone, luce , manutenzione) escluse opere riguardanti l’edificio 2. Ciò non significa che i m/m a te attribuiti siano stati correttamente valutati, ma questo è un problema diverso

faccio presente che persino lo storico catastale, afferma con evidente certezza, che il sub è rimasto sempre nel condominio nel quale è stato edificato.

E ci mancherebbe altro: il sub appartiene alla relativa particella.

Non so chi abbia promosso la causa, ma pur non essendo un legale direi che le tue convinzioni non sono corrette. Quindi fa attenzione a non intavolare cause perse

Stranamente @Dimaraz non interviene, ma potrebbe risponderti anche con riferimenti giuridici

 

[Fracasmo]

Dunque: per prima cosa grazie per essere entrati nel merito della questione e apprezzo molto anche ricevere nì, o intelligenti spunti di interpretrazione, per un problema tutt'altro che semplice! Se l'utente @Dimaraz fosse in grado di approfondire qualche aspetto giuridico, citandomi qualche precedente, gli sarei molto grato!
La correzione: "sarebbe stato più corretto" è molto acuta. E' infatti molto più giusto usare un condizionale, tuttavia vogliate tener conto che sono coinvolto personalmente e che questo "casino", creato solo perchè i condomìni non hanno mai provveduto a una separazione equa e ufficiale, mi costa più di un migliaio di euro l'anno. Potete quindi capirmi se sono anche un po' irritato! Ma ha ragione @bastimento, quando osserva che purtroppo, oggi mi tocca sottostare e continuare a pagare entrambi i condomìni.
Interessante invece lo spunto di richiedere un conteggio che mantenga gli attuali millesimi, ma computi solo le effettive voci di spesa quali quelle per la luce, l'utilizzo del portone o del passaggio. Infatti, è questa la strada che stiamo cercando di perseguire con l'aiuto del mediatore, continuando a sperare che la parte chiamata in causa, ovvero il secondo condominio, decida di comportarsi secondo principi di buon senso e di diritto. L'ipotesi di restringere le voci di spesa a quelle interessate dal mio sub, a tutt'oggi appare come quella più facilmente percorribile....
Grazie ancora per gli interessanti spunti.

 

[Franci63]

Se l'utente @Dimaraz fosse in grado di approfondire qualche aspetto giuridico, citandomi qualche precedente, gli sarei molto grato!

Pare evidente che ti serva un avvocato per risolvere la questione ( che avrebbe dovuto essere affrontata a suo tempo, dal tuo venditore).
Solo il professionista che ha in mano la documentazione e conosce lo stato dei luoghi può dire qualcosa di sensato, relativamente a quella situazione che pare un po' assurda.

 

[Fracasmo]

Già fatto! Sono ovviamente assistito da un buon legale, tuttavia la faccenda è davvero così assurda da risultare incredibile. Pertanto, non solo faccio fatica a spiegarla, ma soprattutto, faccio fatica a trovare qualche precedente normativo o giuridico che mi aiuti.
Probabilmente non esiste una legge che vieti allo stesso sub di appartenere a due diversi condomìni; e forse non esiste neppure una prescrizione che vieti a due condomìni (solo confinanti), di includere nei loro riparti lo stesso sub, sicché sono in difficoltà perchè talvolta, ciò che non è espressamente vietato, diventa paradossalmente consentito!

 

[bastimento]

non esiste una legge che vieti allo stesso sub di appartenere a due diversi condomìni; e forse non esiste neppure una prescrizione che vieti a due condomìni (solo confinanti), di includere nei loro riparti lo stesso sub,

Non può esistere per le ragioni che ti ho esemplificato sopra: esiste invece l'art. 1123 c.c. che sostanzialmente fa sì che tu eviti di pagare due soggetti per i medesimi servizi o parti comuni.
La situazione non è così insolita: ma deve essere definita e gestita correttamente.
Un tecnico che faccia un accesso agli atti, saprà indirizzare correttamente il tuo avvocato. Figurati che io ho un locale edificato a cavallo di due particelle distinte la cui titolarità è formalmente diversa: catastalmente si porta addosso addirittura due identificativi catastali graffati

Art 1123
Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).
(Fonte: Art. 1123 codice civile - Ripartizione delle spese)

Da come ci hai descritto la situazione dell'immobile, certamente sei condòmino del primo edifici sotto il cui tetto hai il locale.
Per quanto riguarda il secondo condominio, sei nella situazione del 3° comma: devi far verificare per quali spese non hai competenza, e per quali devi partecipare.
Francamente tecnicamente non mi sembra un problema insormontabile: certo che se il dialogo è fra sordi, rideranno gli avvocati.

 

[Fracasmo]

Grazie a @bastimento per gli utili consigli! Sì, credo tu abbia ragione: probabilmente sono nel caso che hai descritto in modo preciso e l'articolo 1123 citato, sembra ben interpretato e calzante alla situazione.
Forse non sarebbe un problema insormontabile se ci fosse stato ascolto. Prima di andare in mediazione, infatti, avevo proposto al condominio di incaricare un geometra condiviso, affinchè il problema fosse affrontanto sotto il profilo tecnico e in modo imparziale. Purtroppo, mi sono scontrato con il rifiuto dell'assemblea che in modo ottuso, è partita dal principio che, essendo inserito nelle loro tabelle millesimali, avrei dovuto continuare a pagare quanto lì stabilito.
Ridono dunque gli avvocati che certamente hanno del lavoro da fare, ma non c'è stata altra scelta!
Grazie ancora per l'aiuto e una buona giornata.

 

[Dimaraz]

Come però ben sappiamo, far annullare i millesimi, anche quelli falsamente attribuiti, è pratica lunga e faticosa che richiede l'unanimità dei condòmini; pertanto difficile da praticare.

NO
Non serve il consenso unanime qualora la Tabella presenti un errore.

 

[Fracasmo]

Grazie per la risposta. Tutto mi è utile, tuttavia non posso contare sul buon senso dell'assemblea che si oppone a ogni richiesta rifiutando il confronto oggettivo sui luoghi o lo stato di fatto. Per loro conta ciò che è scritto nelle tabelle; poco importa se non corrispondente alla realtà oppure ingiusto. A loro basta risparmiare sulle spese condominiali, poiché ogni millesimo tolto a me, comporterebbe per loro maggiori spese.
A prescindere se per la variazione serva l'unanimità o solo la maggioranza qualificata, cerco un modo che possa costringere il condominio a cambiare le tabelle millesimali. L'ipotesi di incaricare un tecnico per far ricalcolare i millesimi a mie spese, è poco praticabile. Per me sarebbe molto oneroso e comunque, una volta fatte le nuove tabelle, si opporrebbero comunque a qualsiasi perizia di parte, ricominciando tutto da capo.
Pertanto, se non si troverà un accordo in mediazione, sono rassegnato ad arrivare in tribunale. Cerco quindi sentenze, precedenti o appigli legali che mi aiutino a dimostrare che giuridicamente, uno stesso sub non può avere due condomìni, duplicando gli amministratori, le spese generali e le spese di proprietà.

 

[bastimento]

Non volevo ripetermi, visto che il mio parere credo sia già stato sufficientemente chiarito.

A mio avviso ritengo comunque arduo perseguire la strada dell'errore dei millesimi: intanto le motivazioni per chiedere la revisione sono molto limitate: e poichè la formulazione delle tabelle millesimali non è soggetta ad una norma cogente, dimostrare l'esistenza di errori, ritengo sia arduo: e spesso non sono più nemmeno reperibili le considerazioni che hanno portato il tecnico ha formularle.
Per non parlare poi della approvazione consensuale (a maggioranza o no).

Ritengo invece più facile cioè con più probabilità di successo (giudizialmente parlando) intraprendere una azione per far annullare le delibere di ripartizione spese del secondo condominio, se manifestamente non riguardano il tuo immobile.

Ad es. dubito che ti possa sottrarre alla quota relativa al doppio amministratore, ma le spese per la pulizia delle scale della seconda palazzina, oppure delle spese di sua manutenzione, non ti riguardano: tu appartieni ad un altro corpo fabbrica.

 

[Dimaraz]

cerco un modo che possa costringere il condominio a cambiare le tabelle millesimali.

Non esistono alternative (lecite)...devi fare causa e chiedere ad un Giudice la correzione. di un evidente "errore" perché non puoi far parte allo stesso momento di 2 condòmini per lo stesso totale millesimale.

La più nuova Tabella è palesemente errata fin nei presupposti perché quella porzione immobiliare già era inserita in un Condominio.

 

[bastimento]

La più nuova Tabella è palesemente errata fin nei presupposti perché quella porzione immobiliare già era inserita in un Condominio.

Non condivido tale affermazione così tranciante: questo magazzino officina, acquistato insieme al garage demolito, utilizza a quanto descritto esclusivamente gli accessi del secondo condominio, e già per questo causa un coinvolgimento nel secondo condominio.
E non ci sono note le condizioni di compravendita di questo lotto proveniente dal frazionamento.

 

[Fracasmo]

Sono molto grato a chi partecipa costruttivamente alla discussione. Come ho già scritto sopra, ogni cosa mi è utile, persino le ripetizioni o i punti di vista discordanti: credetemi!

A @bastimento replico che il suo parere è stato espresso in modo molto chiaro e sarà ovviamente preso in esame, soprattutto in questo momento dove, in fase di mediazione, si sta provando a trovare vie transattive per risolvere il problema nel modo più semplice e veloce. Ringrazio quindi anche @Dimaraz, perchè è dell'opinione che un subalterno e quindi una particella, non possano far parte contemporaneamente di due diversi condòmini. Anche io sarei dell'avviso di risolvere il problema in modo tombale e soprattutto, in modo che i miei aventi causa, non debbano ritrovarsi lo stesso problema tra qualche anno.

Evidenzio comunque che rientro in uno di quei casi rari, quanto paradossali e, per quanto sia evidente che sono in un luogo perché poggio sulle fondamenta del condominio A e ne sono coperto dal tetto, il condominio B ha messo lo stesso subalterno nel suo riparto e ciò basta a dargli il diritto di esigere quanto ritengono dovuto.

Vero è che il subalterno, nato dalla ristrutturazione dell'autorimessa, usa la vecchia rampa di accesso per accedere all'unità, tuttavia sono convinto che la via più corretta sarebbe quella di stabilire una servitù, calcolando esattamente il contributo dovuto solo sulle parti effettivamente adoperate.

Fin qui i fatti materiali, aggiungete però che anche il precedente proprietario aveva sollevato il problema tanto da non pagare quanto richiesto. Ovviamente, è successo che dopo un'ingiunzione abbia dovuto pagare le spese. Dunque, questo è il classico caso nel quale le carte danno formalmente ragione al condominio B, almeno se interpretate superficialmente e inoltre, se considerate che i condòmini di questo condominio sono in evidente conflitto d'interesse, appare evidente che mi debba rivolgere a un'autorità superiore in grado di mettere ordine al problema.

Pertanto sto cercando qualche sentenza precedente ove un giudice si sia espresso sul fatto che uno stesso subalterno o particella, non possono essere inseriti in due diversi condòmini contemporaneamente. Se dovessi trovarla, mi sentirei più forte nel sostenere questa tesi.

Ancora un grazie e una buona settimana a tutti.

 

[bastimento]

Per curiosità, che posizione intende tenere il tuo avvocato?

 

[Fracasmo]

L'intenzione sarebbe quella di risolvere la questione in modo definitivo.
Abbiamo chiesto di essere espunti dal condominio B (quello nato dopo, per intenderci), farci riconoscere una servitù già esistente in favore dei condòmini dell'edificio A del quale faccio parte, poiché anche loro devono transitare dalla stessa rampa per accedere al vano cantine. Inoltre, abbiamo richiesto la restituzione delle somme pagate in eccesso.
Queste le istanze. Ovviamente, in fase di mediazione e qualora si riscontrasse la buona volontà dell'edificio B, saremmo disposti a rinunciare a qualcosa. Pertanto l'ipotesi che facevi riguardo una diversa ripartizione, potrebbe essere presa in esame, purché ne abbia effettiva e significativa convenienza. Il condominio B, tuttavia, si sta dimostrando estremamente ottuso verso queste richieste, sempre ben argomentate, documentate e da me presentate in assemblea da almeno due anni. Persino con i vecchi proprietari, l'assemblea dell'edificio B, si è comportata in modo prepotente e arrogante, rifiutando di dare spiegazioni tecnica e appellandosi unicamente al fatto che il regolamento condominiale prescrive tali spese. Anche la proposta d'incaricare un tecnico comune per controllare lo stato dei luoghi e rifare le tabelle, da me avanzata circa un anno fa, è stata respinta nonostante mi sia offerto di pagare, la metà della parcella. Potrai quindi capire che comincio a essere stanco di rivolgere richieste “cortesi” a chi sta dimostrando invece un comportamento cinico e tale da anteporre il proprio interesse economico alla giustizia. Infine, per darti un'unità di misura, pago circa 1.300 euro/anno di spese condominiali per parti comuni che non uso, mentre un box auto che utilizza la medesima rampa e il cancello, forse molto di più di quanto non li usi io, paga circa 150 euro/anno. Ti sembra giusto?
Il problema è che, anche se ritengo di avere materialmente ragione, il condominio B dispone di documenti (sbagliati nella sostanza), ma formalmente validi e regolarmente registrati.
Ma tant'è: non sempre è facile ottenere giustizia con gli strumenti di legge....

 

[bastimento]

Condivido il fatto che la situazione sia piuttosto folle.
Hai aggiunto una ulteriore informazione, che fa sorgere ulteriori domande: l'atto di vendita del lotto B, come ha trattato la rampa e l'accesso? Dalla tua descrizione sembra sia stata stabilita o una comunione o più probabilmente una servitù nei confronti del condominio A per l'accesso alle cantine.
Dove di trova (in quale edificio, A o B) il box che paga 150€/anno? In base a quale criterio?