Guida Quando si fatica a raggiungere il quorum per la nomina dell' amministratore condominiale

[Ennio A. Rossi]

Frequentemente, i condòmini non soddisfatti dell'amministratore in scadenza o dimissionario non riescono a nominarne uno nuovo.

L'eccessiva frammentazione delle candidature determina la difficoltà oggettiva di raggiungere "il quorum" previsto dalla legge.
Molto spesso in assemblea vengono proposti diversi candidati.
Al momento dell'(unica) votazione un gruppo di condòmini vota per uno, un gruppo per l'altro, un terzo per un altro ancora e così via.
Morale, nessun candidato ottiene voti sufficienti (quorum) per la nomina: rimane in carica in regime di "prorogatio imperii" l'amministratore sfiduciato 0 dimissionario.

Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 8 proprietari è obbligato ad avere un amministratore condominiale.
Se i comproprietari-condòmini non riescono per vari motivi a nominarlo, anche un solo condòmino o l'amministratore dimissionario possono ricorrere all'Autorità Giudiziaria perché provveda alla nomina di un "amministratore giudiziale".

L'Art. 1136 commi 4 e 2, dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 500 millesimi. Lo stesso "quorum" vale per la sostituzione dell' amministratore dimissionario o sfiduciato.

Non raggiungendo il "quorum" senza che nessuno ricorra all'Autorità Giudiziaria, rimane in carica "pro-tempore" il "vecchio" amministratore.
Si può ritentare con una nuova assemblea avente per oggetto: "nomina nuovo amministratore condominiale", ma permane il rischio di non raggiungere il "quorum" per gli stessi motivi.

Il ricorso all'autorità giudiziaria viene raramente proposto: difficilmente il condòmino sa redigere istanze e muoversi in Tribunale e neppure è disponibile ad impegnare un legale con la conseguenza:

1. di farsi carico della ricerca di un avvocato esperto
2. di incontrarlo per illustrare gli antefatti
3. di raccogliere la documentazione condominiale, raccomandate, regolamento di condominio, verbali assembleari, etc.
4. di versare acconti al professionista di tasca propria
5. di accollarsi il rischio che alcuni dissenzienti alla richiesta del rimborso della parcella facciano resistenza
6. di scontrarsi con altri condòmini se l'amministratore Giudiziale risultasse a posteriori sgradito.

Come se ne esce?
L'articolo 1129 c.c. indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) cui deve aspirare, in maniera democratica, ma lascia libere le modalità.

Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina tanto sospirata, si possa pervenire anche esperendo in sequenza più votazioni .​

Nell'esempio che segue (la procedura potrebbe essere recepita nel regolamento condominiale) viene analizzata una metodologia proposta dallo scrivente, democratica e rappresentativa per raggiungere lo scopo senza traumi.

Un esempio renderà meglio l'idea.

Premessa: si ipotizza il caso del condòmino che vorrebbe venisse eletto un "Suo" candidato, ma che, in subordine, apprezza anche altre candidature. L'ipotesi parte dal principio che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i fatidici 500 millesimi ed che i condòmini presenti votino più di una volta, se necessario.

L'amministratore Z. si è dimostrato incapace e disonesto.
A fine anno, in sede assembleare, singoli condòmini garanti delle capacità professionali del loro candidato "sponsorizzato", propongono alla carica di nuovo amministratore condominiale il geom. A, il ragionier. B, il dottor C, l'architetto D

Si procede alle votazioni :

1. prima votazione: nessun candidato raggiunge 500 millesimi: L' architetto D, viene escluso dalle successive votazioni visto che ha ottenuto i minori consensi.
2. seconda votazione: anche in questo caso nessun candidato raggiunge 500 millesimi: Il dottor C viene escluso per lo stesso motivo di cui sopra;
3. terza votazione (ballottaggio fra il geom. A e il rag. B): il geometra A ottiene più voti del rag. B, ma non raggiunge ancora il quorum minimo (se lo raggiungesse il problema sarebbe risolto).
4. quarta votazione: unico candidato il geom. A): si vota ancora ed A, raggiungendo il quorum, viene eletto.

Come si può notare le votazioni potrebbero spingersi fino a doversi pronunciare sull'unico candidato rimasto il geom.A, (pur sempre referenziato) per verificare se chi non lo avesse mai preferito prima, fosse disposto a eleggerlo in ultima istanza pur di scongiurare ipotesi ritenute peggiori. (leggi: permanenza in carica dell' ex amministratore in "prorogatio imperii" o il "terno al lotto" dello sconosciuto Amministratore Giudiziale).

Alternativamente , volendo semplificare ulteriormente, senza scorrere tutta la trafila, si potrebbe passare subito al ballottaggio secco dei due candidati che alla prima votazione avessero ottenuto più voti.

 

[Susy]

Ottimi suggerimenti

 

[Dimaraz]

Ad ogni sistema si potrebbero muovere appunti. Bisogna appunto stabilire ben prima le eventuali procedure inserendole in regolamento di condominio Contrattuale pena impugnazioni.
Ritengo improbabile un Condominio dove si frammentino gli schieramenti ma si accetti una votaziome a puntate multiple con scartamento singolo.
Il limite peggiore di tale sistema sarebbe l'impossibilità di presentare nuovi candidati dopo la prima fase eliminatoria oltre ad inevitabile moltiplicazione di costi in caso di più candidati.

Inelidibili alcune precisazioni sulla parte prima del discorso:
1- può benissimo accadere che un amministratore uscente non ottenga maggioranza per conferma...senza che questo significhi incompetenza o peggio. Capita spesso che il disinteresse possa essere motivo di mancata partecipazione al voto.

Poi

 

[Dimaraz]

2-se un amministratore è "presunto" colpevole di reati si può...anzi si deve agire immediatamente con la revoca anche con ricorso al giudice. Sempre per precisione, qualora la domanda giudiziale sia accolta il ricorrente ha diritto di rivalsa per tutte le spese anticipate nel confronto del Condominio...e sarà compito dell' amministratore (nominato dal Giudice) ottemperare a tale disposizione.

3-l'eventuale permanenza in "prorogatio imperii" non costituisce di per se un incarico "parziale" I poteri del mandatario rimangono inalterati.

4-non vi è affatto obbligo "imperativo" di nominare un amministratore quando in un Condominio vi sono più di 8 proprietari, ma "solo" se almeno 1 dei 9 (o più) ne faccia richiesta. Come nelle realtà con pochi condòmini si può decidere per l' autogestione e/o per affidare certe pratiche ad un "facente funzioni".

 

[ollj]

Infine,
qualora l'amministratore uscente non fosse più adatto e nel concorrente disinteresse della maggioranza (mai presente alle Assisi):
- nomina di un nuovo amministratore senza maggioranza ex art.1136
- notifica della relativa delibera
Decorso inutilmente il termine perentorio di legge, il Condominio avrà il suo nuovo amministratore.