Piano colori condominio con più palazzine

[Franci63]

Buongiorno a tutti.
Ecco i miei quesiti, relativi ad interventi in condominio composto da più palazzine (non supercondominio):

- alcune palazzine che hanno necessità di pitturare le facciate vogliono cambiare colore: ora alcune sono rosa, altre rosa di varie tonalità, altre gialline.
In assemblea si è deciso di scegliere dei colori più attuali (grigio Tortora e sfumature simili), per poi uniformare tutto il condominio nel tempo: ora si propone all’assemblea di presentare in Comune un piano colori (anche se per ora non si è parlato di quali colori scegliere, tra quelli consentiti).
Le palazzine che non vogliono procedere sono obbligate a ritinteggiare secondo il nuovo piano, o possono attendere anche anni, quando si presenterà la necessità di farlo, essendo state pitturate recentemente ?

- quale maggioranza serve per dare ok all’incarico del tecnico che dovrà presentare piano colori a livello condominiale ?
- come suddividere il costo del tecnico (circa 12.000 euro) ? Anche tra chi non vuole/deve pitturare ?

Se non sono stata chiara, chiedete.

 

[bastimento]

Io mi sono chiesto cosa mai abbia dovuto elaborare il tecnico per 12000€

 

[Franci63]

Io mi sono chiesto cosa mai abbia dovuto elaborare il tecnico per 12000€

Anch’io; sabato ci sarà la riunione di condominio, e si dovrà discutere di questo preventivo e altre “follie”, proposte da qualcuno a cui il sole estivo ha fatto male, forse 😉

 

[bastimento]

Mi pare tu abbia posto tre domande
1) Hai detto che oggi le palazzine sono diverse: che avete deliberato di aggiornare i colori ed in “futuro” di uniformarli. Non è stato deliberato entro quando, quindi … quando la palazzina deciderà di farlo ( e nel tempo sarà di nuovo diversa da quella già ritinteggiata)
2) Immagino una maggiorana semplice se siete in 2’ convocazione
3) Viste le delibere al punto 1, direi suddivisione per millesimi generali, (in assemblea non si è richiesta una diversa ripartizione)

 

[Dimaraz]

alcune palazzine che hanno necessità di pitturare le facciate vogliono cambiare colore: ora alcune sono rosa, altre rosa di varie tonalità, altre gialline.
In assemblea si è deciso di scegliere dei colori più attuali

Chi ha deciso?
Parli di più palazzine ma di Condominio..quindi nonostante non "gestito" come Supercondominio è ben identificabile il Condominio parziale.

Le palazzine che non vogliono procedere sono obbligate a ritinteggiare secondo il nuovo piano, o possono attendere anche anni, quando si presenterà la necessità di farlo, essendo state pitturate recentemente ?

Formalmente no...ma dipende da come si è votato,.
La cosa è stata mal gestita.
Potrebbero rinviare all'infinito.

quale maggioranza serve per dare ok all’incarico del tecnico che dovrà presentare piano colori a livello condominiale ?

Sarebbe opportuno ridefinire il criterio di voto.
Formalmente il canonico 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi.

come suddividere il costo del tecnico (circa 12.000 euro) ? Anche tra chi non vuole/deve pitturare ?

Il tecnico svolge un lavoro che vale per tutto il complesso.
Permanendo l'irregolarità del criterio di delibera spesa da ripartire fra tutti.

Ps.
12mila ...per fare cosa?

 

[bastimento]

@Franci63 : non hai certo bisogno di miei commenti alle osservazioni al post #5; ma caso mai anche altri lèggessero questa discussione, ritengo necessario fare alcuni rilievi.

Chi ha deciso?
Parli di più palazzine ma di Condominio..quindi nonostante non "gestito" come Supercondominio è ben identificabile il Condominio parziale.

Francesca non è l’ultima arrivata, e ha ritenuto opportuno specificare essere in presenza di unico condominio ( e suppongo abbia sempre) deliberato in assemblea plenaria. Mi pare evidente che tale decisione di uniformare i colori sia stata presa collegialmente: per altro di per se non è una decisione di spesa non si può parlare di spesa gravosa e innovativa, quindi ritengo fosse sufficiente la maggioranza semplice prevista per quella assemblea.

Formalmente no...ma dipende da come si è votato,.

Le palazzine che non vogliono procedere sono obbligate a ritinteggiare secondo il nuovo piano,?
Formalmente Si, ma quando lo riterranno necessario

Sarebbe opportuno ridefinire il criterio di voto.
Formalmente il canonico 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi.

Poiché generalmente le assemblee si tengono in seconda convocazione, perché non considerare le canoniche maggioranze al terzo comma art 1136? (Maggioranza intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei MM)

Permanendo l'irregolarità del criterio di delibera

Perché irregolarità? Come è definito quel condominio sul relativo regolamento di condominio?

Essendo poi lasciata ad ogni singola palazzina la decisione di spesa, non si configura alcuna irregolarità: devo supporre che il relativo onere sia attribuito secondo il criterio del condominio parziale.
Sarebbe sorprendente succedesse il contrario, che però non è indicato.

Ricordo di aver postato al riguardo una specifica domanda su un mega condominio costituito da 5 palazzi di 7 piani e 4 scale ciascuno, chiedendo se fosse possibile votare una ristrutturazione tetti e facciate come UNICO condominio
Lo stesso soggetto che oggi considera irregolare la deliberazione, sosteneva il contrario. (Propit)
Per inciso nel suddetto caso nessuno dei circa 400 condómini ( non centro io) ha sollevato la questione: personalmente ritenevo fosse una lacuna del regolamento, ma fino a prova contraria, contenti gli interessati, dove sta la irregolarità?

 

[Franci63]

Scusate, stasera sono di fretta e non riesco a rispondere; domani con calma spiego meglio come si è arrivati a questa situazione.
Grazie per ora

 

[bastimento]

Scusate, stasera sono di fretta e non riesco a rispondere; domani con calma spiego meglio come si è arrivati a questa situazione.
Grazie per ora

E' il solito complesso sul lago?

 

[Dimaraz]

ma caso mai anche altri lèggessero questa discussione, ritengo necessario fare alcuni rilievi.

Chiamarmi direttamente in causa citando quanto scrivo mi impone di replicare tanto più se i "rilievi" solo fallati.

Per addebitare errori bisogna dimostrare di avere padronanza della materia e da chi afferma che:

1. un astenuto equivale a contrario (nel calcolo della maggioranza) o che
2. servono 501 millesimi per la validità di una delibera (ed ometto altri precedenti)

Potrei rispondere 501 mm

quando nessun articolo del codice civile prevede un simile dato in ambito condominiale, riprova l'incompetenza di fondo.

Emblematico che poi per una questione apparentemente simile si invochi come sufficiente una maggioranza di 333 millesimi

Poiché generalmente le assemblee si tengono in seconda convocazione, perché non considerare le canoniche maggioranze al terzo comma art 1136? (Maggioranza intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei MM)

Quindi 501 o 333?
Coerenza... questa sconosciuta.

Perchè ho scritto 50%+1 e almeno 500 millesimi?

Perchè l' art. 1136 fa delle distinzioni:

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché1135 terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

E poichè si delibera su una cambiamento "radicale" del colore

vogliono cambiare colore: ora alcune sono rosa, altre rosa di varie tonalità, altre gialline.
In assemblea si è deciso di scegliere dei colori più attuali (grigio Tortora e sfumature simili),

tale che potrebbero essere mosse persino contestazioni di lesione al decoro oltre che per disposto normativo diventa opportuno ottenere una maggioranza "garantita".
"Dogma" rinvenibile se solo si leggessero le varie "circolari" delle associazioni di settore.
Ne cito uno a tiolo di esempio:

Regole per cambiare il colore della facciata del condominio - ANAPI - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili

Qualora si decidesse di cambiare il colore della facciata del condominio, trattandosi di una modifica sostanziale delle parti comuni, è necessaria una delibera assembleare con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore...

www.anapi.net

Ricordo di aver postato al riguardo una specifica domanda su un mega condominio costituito da 5 palazzi di 7 piani e 4 scale ciascuno, chiedendo se fosse possibile votare una ristrutturazione tetti e facciate come UNICO condominio
Lo stesso soggetto che oggi considera irregolare la deliberazione, sosteneva il contrario

Il sarcasmo è segno di tentativo di rivalsa ...ma la verità è incontrovertibile.
quando si muove una accusa sarebbe opportuno evitare i "ricordo" ma postare prova (link).

continui comunque a non porre attenzione al significato di quanto scrivo.
Mai negato che il Supercondominio possa essere gestito come Condominio "generico".
Confermo che nello specifico di una qualsiasi riparazione si possa votare considerando l'interezza del condominio ( aka assemblea plenaria)...ma l'irregolarità eventuale precisata al "condizionale" da:

Formalmente no...ma dipende da come si è votato

Permanendo l'irregolarità

L'irregolarità si configura nella competenza del Condominio Parziale (non gestendo come Supercondominio diventa inevitabile data la presenza di più edifici strutturalmente divisi) dove si impone una decisione presa quantomeno con la maggioranza (ex art. 1136 secondo comma) di ogni singolo edifico.

Perchè SE i proprietari delle palazzine che hanno da poco rifatto gli esterni non hanno partecipato al voto (o lo hanno fatto senza la necessaria maggioranza) allora nessuno potrà imporre l'adeguamento al nuovo colore.

@Franci63 (data la sua qualifica) non ha certamente bisogno dei tuoi rilievi/commenti...e giocofacile....avrà posto la domanda solo per fugare i velati dubbi che aveva non esercitando la materia.

 

[bastimento]

La tua prosopopea non mi sorprende: e come dici tu, visto che mi chiami in causa, ti devo rispondere.

Per addebitare errori bisogna dimostrare di avere padronanza della materia e da chi afferma che:

1. un astenuto equivale a contrario (nel calcolo della maggioranza) o che
2. servono 501 millesimi per la validità di una delibera (ed ometto altri precedenti)

Intanto la citazione è presa da un'altra discussione e diverso contesto ed argomento: non è quindi corretto introdurla in questa discussione.
Il punto 1 è oggetto di recente discussione ed i pareri non sono univoci: avevi fatto un esempio apparentemente a favore della tua tesi e ti avevo già risposto
Sul punto 2 manchi di elasticità: e come ricordi tu, avevo usato il condizionale, non ritenendo necessario dilungarmi: intanto rispondendo almeno i 500 significava che trattandosi di assegnazione del costruttore dei parcheggi in essere da 40 anni, attribuivo alla discussione una valenza non ordinaria; i 501 stavano ad indicare che 500 contro 500 potrebbero non essere sufficienti: più che padronanza della materia non ti pare che esibisci troppo spesso una certa rigidità mentale?

Quanto al cambio di colore, mi hai fatto ricordare che prima del quorum di delibera è necessaria la approvazione dell'UTC, questo sicuramente incontrovertibile: e non mi risulta mi sia espresso riguardo alla maggioranza necessaria: Francesca la dava per approvata e non ha chiesto nulla al riguardo.

Quanto alla seguente obiezione:

Emblematico che poi per una questione apparentemente simile si invochi come sufficiente una maggioranza di 333 millesimi

Quindi 501 o 333?
Coerenza... questa sconosciuta.

ci stavamo riferendo alla maggioranza necessaria per conferire l'incarico al tecnico di definizione del piano colori. Dove vedi in tale azione riparazioni straordinarie di notevole entità ecc ?
Può essere assimilato ad uno studio di fattibilità? Ci sono orientamenti consolidati riguardo alla tua opinione?
La mia era una domanda, non una critica.

Riguardo a:

L'irregolarità si configura nella competenza del Condominio Parziale (non gestendo come Supercondominio diventa inevitabile data la presenza di più edifici strutturalmente divisi) dove si impone una decisione presa quantomeno con la maggioranza (ex art. 1136 secondo comma) di ogni singolo edifico.

Perchè SE i proprietari delle palazzine che hanno da poco rifatto gli esterni non hanno partecipato al voto (o lo hanno fatto senza la necessaria maggioranza) allora nessuno potrà imporre l'adeguamento al nuovo colore.

io ho preso atto che , da affermazione di Francesca, nessuno in quel condominio ha posto e sollevato il problema del condominio parziale, e la delibera di uniformità del colore è stata accettata e considerata valida. Le domande erano altre. Il mio e tuo parere riguardo alla questione del condominio parziale quindi non contano.

Inutile aggiungere che sui forum si confrontano con rispetto le opinioni: e si accettano anche gli eventuali limiti degli intervenuti, senza bisogno di salire in cattedra: qui e negli altri forum non è ancora stato indetto un concorso a insegnante di ruolo o giudice monocratico plenipotenziario. Vedi di tenerlo presente: è un semplice consiglio.

 

[Dimaraz]

ntanto la citazione è presa da un'altra discussione e diverso contesto ed argomento: non è quindi corretto introdurla in questa discussione.

E' corretto evidenziare la fallicità di chi critica.

i 501 stavano ad indicare che 500 contro 500 potrebbero non essere sufficienti

Reiteri concetti sbagliati...e pure l'evidenza vuoi negare!!!

La norma prevede la maggioranza dei votanti ed almeno 500 millesimi.
Quindi a parità di millesimi prevale il maggior numero di voti.

Invece di perdere tempo a commentare studia...anzi iscriviti e supera esami di giurisprudenza ma non al CEPU ...vieni in quella di Padova..,.dopo forse sarai in grado di capire e controbattere.

 

[bastimento]

Quindi a parità di millesimi prevale il maggior numero di voti.

e se fossero in pareggi pure quelli? ma ci vuole tanto ad ammetterlo?

 

[Franci63]

Premetto che non volevo dare adito alle solite discussioni ( pare inevitabili 😉), cerco di spiegarmi meglio.
Naturalmente è il solito condominio del lago, purtroppo mal gestito e frequentato da molti ignoranti; è un complesso di 11 palazzine in parco di 20.000 mq affacciato sulla spiaggia, con alaggio, pontile e piscina, quindi un contesto decisamente gradevole.
È stato costruito da mio suocero negli anni ‘60 , e gestito da lui come locazione turistica estiva fini agli anni 90. Poi è stato venduto in blocco, tranne alcuni appartamenti precedentemente ceduti, tra cui tre che ora sono nostri.
Chi ha acquistato ha poi venduto singolarmente, stilando un regolamento approssimativo e carente, per cui ci si trova a discutere spesso per ogni problema.
In più, aggiungo che ormai la maleducazione impera, molti affittano a settimana, e le regole vengono spesso e volentieri trasgredite, con inerzia dell’attuale amministratore .
Nella “mia” palazzina, abbiamo ristrutturato facciate e balconi pochi anni fa, così come in una sola altra.
Gli altri si erano assatanati con il 110%, ma non sono riusciti a portare a termine nemmeno lo studio di fattibilità, e ora hanno segni evidenti di degrado, a cui devono mettere mano.
Per i lavori delle singole palazzine si tengono apposite riunioni; ora una delle palazzine vuole cambiare colore, in occasione dei lavori, e hanno fatto passare l’idea che fosse meglio stabilire una nuance di colori a cui poi tutti si sarebbero dovuti attenere, quando necessario ridipingere; questo è stato votato in assemblea, in modo superficiale.
Ora è arrivato il preventivo per la presentazione in Comune del piano colore condominiale, di cui dovremo discutere sabato insieme ad altre questioni, e io ho il dubbio che, una volta approvato, ci si deve adeguare entro tot tempo.
In ogni caso a me sembra un sistema per far pagare a tutti quello che per ora interessa a pochi…
Purtroppo ci sono molti stranieri che non partecipano, e molti italiani che delegano sempre gli stessi , non sempre disinteressati (un architetto, un geometra, etc.).
Non fanno piccole manutenzioni ordinarie, e poi si illuminano per progetti faraonici e impossibili (parcheggi sotterranei, piscina olimpionica e altre amenità).
Mi trovo spesso a litigare in assemblea, tranne poi dover ammettere che avevo ragione, ma dopo avermi “infamata” perché voglio che siano rispettate le regole .
Grazie della pazienza e delle risposte.
Che dire…andate in pace, se ne avete voglia 😉

 

[bastimento]

questo è stato votato in assemblea, in modo superficiale.

Da questo discendono tutte le rimanenti considerazioni

 

[bastimento]

Chi ha acquistato ha poi venduto singolarmente, stilando un regolamento approssimativo e carente

E qui nascono i problemi odierni: era il vecchio proprietario costruttore dell'intero complesso che avrebbe fatto bene a predisporre un regolamento contrattuale, prima di vendere, specie se l'intenzione era di rimanere proprietari di alcune unità.

Da quanto hai aggiunto emerge poi che in alcune situazione vi siete regolati come condominio parziale, in altre accettate di subire una decisione comunitaria non ben circoscritta. E questo è sicuramente un errore.

E' la dimostrazione che anche se "competenti" , spesso in condominio si è costretti a subire sia perchè non sempre si ha voglia di iniziare cause, sia perchè spesso (non sarà il caso tuo) non è nemmeno facile far passare la propria convinzione magari corretta, in un contesto non adeguatamente "imparato"

 

[Dimaraz]

e se fossero in pareggi pure quelli? ma ci vuole tanto ad ammetterlo?

Se dal voto risulta parità di "teste" allora non si verifica il punto essenziale del 1136 ...non vorrai mica che lo ripeta di nuovo spero?

 

[Dimaraz]

Nella “mia” palazzina, abbiamo ristrutturato facciate e balconi pochi anni fa, così come in una sola altra.

ora una delle palazzine vuole cambiare colore, in occasione dei lavori, e hanno fatto passare l’idea che fosse meglio stabilire una nuance di colori a cui poi tutti si sarebbero dovuti attenere, quando necessario ridipingere; questo è stato votato in assemblea, in modo superficiale.

Definisci "superficiale".
I proprietari delle 2 palazzine gia "ridipinte" hanno partecipato al voto?
In che % rispetto ai proprietari di tali 2 immobili?
Con quale esatta espressione di voto?

Senza questi dati è improbo rispondere e si rischia di fare solo ipotesi (comunque in caso di "lite" auguri per il Giudice che trovi).

Ora è arrivato il preventivo per la presentazione in Comune del piano colore condominiale, di cui dovremo discutere sabato insieme ad altre questioni, e io ho il dubbio che, una volta approvato, ci si deve adeguare entro tot tempo.

No.
Come già espresso nessuno può imporre l'adeguamento ai nuovi colori tranne che a deciderlo sia la maggioranza della singola palazzina o che la stessa abbia già approvato simile clausola.

 

[bastimento]

Beato chi vive ci certezze: e però aggiunge "auguri per il Giudice che trovi".
Certo esiste la verità fattuale, ma quella che conta è la eventuale sentenza definitiva ed inappellabile. E non tutti i magistrati si sono laureati a Padova...

Francesca ha detto che

ora una delle palazzine vuole cambiare colore, in occasione dei lavori, e hanno fatto passare l’idea che fosse meglio stabilire una nuance di colori a cui poi tutti si sarebbero dovuti attenere, quando necessario ridipingere; questo è stato votato in assemblea, in modo superficiale.

Credo voglia dire che nessuno in assemblea ha fatto rilevare e/o passare che la decisione doveva essere presa dai singoli sottoinsiemi condominiali: e che quindi la stessa Francesca la ritenga una delibera approvata. Salvo sussistano ancora i termini e le condizioni per impugnarla.

Quindi alla domanda esplicita, riguardante solo la tempistica , [e io ho il dubbio che, una volta approvato, ci si deve adeguare entro tot tempo]. non essendo stata specificata, ed essendoci i precedenti gestionali di condominio parziale, credo che nessuno possa imporre una scadenza: (sempre che ad una eventuale condizione proposta in una ulteriore assemblea, ci si opponga e si faccia rispettare il condominio parziale), ma temo in futuro debba essere rispettato il nuovo colore (subordinato alla approvazione dell'UTC). (imho)

 

[Franci63]

Definisci "superficiale".

Hanno fatto credere che si dovesse solo scegliere tra condòmini il/i colori a cui attenersi, senza spese e senza nulla di ufficiale in Comune .
A quello avrebbe provveduto chi interveniva sulla sua palazzina, volta per volta.
Adesso spunta il preventivo, che oltre ai 12.000, prevede altre voci da imputare alle singole palazzine, per la gestione e le pratiche dei relativi interventi edilizi .

I proprietari delle 2 palazzine gia "ridipinte" hanno partecipato al voto?
In che % rispetto ai proprietari di tali 2 immobili?
Con quale esatta espressione di voto?

Devo verificare, grazie ( spero di avere tempo, ma sono in versione nonna h24)

Come già espresso nessuno può imporre l'adeguamento ai nuovi colori tranne che a deciderlo sia la maggioranza della singola palazzina o che la stessa abbia già approvato simile clausola.

Ecco, questo mi rassicura .

In ogni caso non ci sarà nessun ricorso ad un giudice, lungi da me.
Ma volevo capirne di più.

ma temo in futuro debba essere rispettato il nuovo colore

Magari quando sarà già passato di moda 😉

Grazie ancora

 

[Dimaraz]

Adesso spunta il preventivo, che oltre ai 12.000, prevede altre voci da imputare alle singole palazzine, per la gestione e le pratiche dei relativi interventi edilizi

Anche si fosse approvato lo "studio" sui colori fintanto che non si delibera l'appalto dei lavori formalmente non vi è approvazione all'esecuzione degli stessi.

In ogni caso non ci sarà nessun ricorso ad un giudice, lungi da me.

Non intendevo fossi tu ad iniziare causa ma il Condominio verso chi (singolo o palazzina) poi si ritrae.