Del Rent To Buy, ne parla il Decreto Sblocca Italia (che io ho rinominato decreto "aspetta e spera") all'articolo 23 se non erro il decreto è il 133/2014.
Nel decreto si dice che al Rent To Buy si applicano gli articoli dal 1002 al 1007, il 1012 e il 1013 del codice civile i quali come sai trattano dell'usufrutto, il che scolla il Rent To Buy dalle norme sulla locazione.
Quindi appare chiaro come al Rent To Buy non bisogna pensare come si fa con le locazioni e nello stesso modo non si applicano le regole della locazione.
Il motivo appare chiaro. Il Rent To Buy è una formula molto più complessa e determina passaggi di denaro più sofisticati e articolati della locazione e anche un rapporto diverso che tra proprietario e conduttore di un immobile in locazione.
Inoltre nel caso in cui l'operazione non venga finalizzata, ovvero entro la data prevista l'immobile non venga definitivamente ceduto in proprietà al conduttore, la parte corrisposta in acconto prezzo viene restituita.
Comunque secondo l'articolo 1130 bis c.c. il conduttore può richiedere copia delle pezze giustificative inerenti le spese a rendiconto.
Ovviamente data la diversa natura del Rent To Buy rispetto alla locazione e il chiaro riferimento alle norme sull'usufrutto del Decreto Sblocca Italia si capisce come non si possano applicare a questo genere di contratti per esempio gli articoli 9 e 10 della legge 392/78 ovvero quella relativa alle locazioni:
Art. 9. (Oneri accessori)
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
(Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi).
Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condòmini)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condòmini.
Nel Decreto Sblocca Italia si parla invece all'articolo 23 di un rinvio agli articoli 1004 e 1005 del codice civile, che regolano gli obblighi nascenti dall'usufrutto, ordinari e straordinari, nei rapporti interni fra nudo proprietario ed usufruttuario. Non sono invece espressamente richiamate nella disciplina del Rent To Buy le norme sui rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale, inserite dalla Riforma del condominio nei commi 6, 7 e 8 dell'articolo 67, disposizioni attuazione del Codice civile.
Art. 1004 c.c.
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Art. 1005 c.c.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
In definitiva vista l'assimilazione del Rent To Buy all'usufrutto, l'avviso di convocazione andrebbe inviato a entrambi ma solo il conduttore si vedrebbe coinvolto nelle votazioni che attengono all'amministrazione ordinaria, mentre il proprietario avrebbe voce in capitolo nelle restanti votazioni.
Per quel che concerne le spese vedrei il pagamento in solido delle spese tra proprietario e conduttore, fino al passaggio di proprietà finale (ma solo una volta comunicata all'amministratore la copia autentica del titolo che determina la vendita così come previsto delle disposizioni di attuazioni del codice civile).
