Gestione linea del colmo di un tetto

[Penteo]

Buongiorno,
mi permetto di aprire una discussione, non trovando altri spazi inerenti al mio quesito. Sono proprietario di un immobile di due piani con sottotetto che funge da mansarda. La struttura dell'immobile è tale per cui vi è un muro che separa i miei immobili da altre unità per tutta l'altezza della struttura fino al tetto, ove è presente la linea del colmo che separa la superficie del tetto in due parti, il 50% è sovrastante la mia proprietà, il restante ad altri proprietari. Vorrei restaurare il mio 50% del tetto apponendo della guaina bituminosa, ma per questioni tecniche e di impermeabilizzazioni avrei bisogno di superare per almeno 30 cm la linea del colmo, "invadendo" l'altrui superficie.
La domanda è se devo chiedere il permesso per questo tipo di lavorazione o posso procedere tranquillamente essendo semplicemente una scelta tecnica di buon senso che non arreca nessun danno o modifiche strutturali del tetto. Il mio timore è che non ricevendo l'"autorizzazione" sono praticamente bloccato e non posso procedere con i lavori.

Grazie in anticipo per gli eventuali feedback.

 

[Dimaraz]

1)Non hai precisato la tipologia di tetto (a falde, lastrico solare etc.)
2)Descrivi la tua proprietà ma non metti disegni che la rappresentano (pianta e sezione verticale) che sarebbero utili per meglio comprendere.

Se ti riesce integra si che ti si possa rispondere più esattamente.

 

[bastimento]

Dalla descrizione dedurrei si tratti di tetto a falde, e che il nostro sia sottostante la falda A, ed il o i vicini sotto la falda B. E che il tetto, per contratto, non sia in comunione.
Se così fosse credo l'unica via sia quella di trovare un accordo consensuale

 

[Gianco]

La mia interpretazione è che i due immobili son affiancati e sulla linea di confine corrisponde il colmo del tetto a (due?) falde contrapposte. Pertanto se la sua dovesse sfalsarsi rispetto a quella del confinante potrebbe essere realizzata senza particolari problemi di natura tecnica.

 

[Penteo]

Buonasera,
Gianco, la tua interpretazione è corretta. Ho allegato due immagini, nella prima una visuale del tetto in cui è rappresentata la ripartizione. La linea del colmo è praticamente la linea di confine tra la mia proprietà e quella dei vicini. Nella seconda immagine mostro il tipo di lavorazione che voglio eseguire. Su suggerimento del geometra l'indicazione è quella di superare la linea del colmo di almeno 30cm per assicurare una buona impermeabilizzazione della guaina bituminosa lungo tutta la linea.

Bastimento, per quanto riguarda il tetto non vi è nessun contratto che determini l'esclusività delle superfici, o altri accordi.

Grazie.

 

[bastimento]

non vi è nessun contratto che determini l'esclusività delle superfici, o altri accordi.

La prima parte sembra escludere che la falda sia solo tua: in ogni caso applicando la regola della proiezione verticale, non dovrebbe fare la differenza.
Vista dall'alto , sembra di vedere un complesso edilizio facente parte di un unico lotto-costruzione.

Sicuro di non essere una sorta di condominio orizzontale?
Comunque il vicino non dovrebbe avere nulla da eccepire per un eventuale scavalco della linea di colmo: altrettanto dovresti fare tu nei suoi confronti.

 

[Penteo]

In allegato anche uno sketch dello sviluppo verticale, confermo che la costruzione è unica, vi è solo un muro sulla mezzeria che separa me dagli altri proprietari .

Concordo con te, non ci dovrebbe essere nulla da eccepire da parte dei vicini nell'esecuzione dei lavori, vorrei essere solo sicuro che non ci siano dei vincoli che mi impongano di chiedere il permesso o raggiungere un accordo preventivo (purtroppo i rapporti non sono dei migliori).

Va da se che da parte mia ci sarebbe un atteggiamento coerente.

 

[bastimento]

Per assurdo l'unico vincolo che potrebbe esserci potrebbe essere che il tetto sia dichiarato comune, nel qual caso dovrebbero contribuire anche i vicini: il che per un verso potrebbe essere aspetto positivo, per opposto diventerebbe un vincolo se i vicini hanno più millesimi.
Comunque se questo non è stato stabilito a priori dal costruttore, tu ti preoccuperai solo della tua falda.

Credo che col vicino basti una comunicazione: se poi la impermeabilizzazione dell'intero tetto è solo rappresentata da una guaina, non mi pare si possano indurre danni alla falda opposta, anzi.

 

[Dimaraz]

In allegato anche uno sketch dello sviluppo verticale, confermo che la costruzione è unica, vi è solo un muro sulla mezzeria che separa me dagli altri proprietari .

Concordo con te, non ci dovrebbe essere nulla da eccepire da parte dei vicini nell'esecuzione dei lavori, vorrei essere solo sicuro che non ci siano dei vincoli che mi impongano di chiedere il permesso o raggiungere un accordo preventivo (purtroppo i rapporti non sono dei migliori).

Va da se che da parte mia ci sarebbe un atteggiamento coerente.

Quella rappresentata nel disegno era quanto immaginavo.
Potrebbero anche essere 2 immobili accostati su un solo lato, che coincide con il colmo del tetto, costruiti in tempi successivi.
Solo in tal caso si potrebbe non considerare l'intero edificio come Condominio.

La differenza determina diritti diversi:
-nell'ipotesi sia Condominio (non importa se non lo avete "regolarizzato") non necessiti di permesso perché affronti da solo la spesa per la parte di tua competenza e comunque è bene comune.
-se non è Condominio (una delle parti costruita in tempo diverso e comunque autonoma seppur con un muro comune) allora meglio farsi rilasciare un benestare dai "confinanti".

 

[bastimento]

Scusate il fuori tema: Visto da google-map satellite la topografia di Ternate: si vedono palazzine con tetti anche più articolati di questo, con corpi fabbrica compositi, tipo il 5 delle carte, con 4 falde per corpo, ad altezze apparentemente diverse: mi immagino le discussioni, quando dovranno intervenire sui tetti, se non è stato a priori redatto un regolamento molto dettagliato.

Perchè le teorie ed i pareri che potremmo dare in quei casi potrebbero anche trovarci concordi, ma al caso pratico ci sarebbe il rischio di dover ricorrere ad un giudice ad ogni occasione. Fine OT

 

[Gianco]

Molto probabilmente il costruttore delle due unità è lo stesso, come anche il progettista. E' da supporre, inoltre, che il lotto fosse unico ed addirittura che i due immobili, se non costruiti in accordo fra i proprietari, sono stati ceduti dall'unico proprietario iniziale. Conseguentemente il muro divisorio dovrebbe essere in comune e trattandosi di muro di confine chi ha necessità di sopraelevare lo può fare a spese sue, salvo che il vicino non voglia acquisirne la comproprietà contribuendo al costo per la sua quota.

 

[bastimento]

Qui non vedo si chieda autorizzazioni a sopraelevare e di corpi fabbrica c'è n'è più di due.
Sembra plausibile che il tutto sia sorto da un progetto unitario che ha sfruttato tutto il lotto.
La questione si ricondurrebbe quindi al seguente quesito :
In un corpo condominiale, la competenza di spesa sul tetto condominiale deve attribuirsi solo ai sottostanti o va ripartita su tutti? Mi pare si sia convenuto che per la situazione in essere, ognuno è tenuto a manutenere la propria falda, ed essendo il tetto comune ognuno possa raccordare il colmo come vuole la buona tecnica. Un eventuale opposizione del vicino sarebbe pretestuosa

 

[Gianco]

Credo che siano due fabbricati speculari realizzati all'interno del singolo lotto con il muro centrale sul confine. Pertanto non vedo come possa essere un condominio.

 

[bastimento]

Stando alla descrizione fatta ed alla seconda immagine postata, direi che i corpi fabbrica siano anche più di due, o almeno oltre al corpo centrale diviso a metà, appaiono altri tre corpi, cioè le due ali d'angolo della base del triangolo e la torretta quadrata centrale.

Poi il postante scrive:

vi è un muro che separa i miei immobili da altre unità

il 50% è sovrastante la mia proprietà, il restante ad altri proprietari.

... data poi la omogeneità e specularità del fabbricato, sembra naturale supporre sia stata una unica realizzazione. Non è detto ma non mi stupirei che gli allacci fognari, e qualche altro servizio o area siano messi in comune tra i vari proprietari.
Con queste premesse ci sono tutte le condizioni per essere un condominio: che poi essendo sviluppato in orizzontale, non implichi una tradizionale suddivisione per millesimi delle spese relative al tetto comune, è dovuto al principio che le spese sono da ripartirsi secondo il criterio che Diramax mi pare chiami condominio parziale. Quindi che l'intervento sul tetto sia autorizzato a farlo senza chiedere il permesso, mi pare logica conseguenza. Che non abbiano amministratore e regolamento è probabile, ma non me ne feliciterei.... vista la situazione di NON buon vicinato.
Che possa fare un leggero scavalco, oltre che raccomandabile, non costituisce una volontà di prevaricare sui diritti del vicino: presumo lo informerà nel modo più consono

 

[Gianco]

Stando alla descrizione fatta ed alla seconda immagine postata, direi che i corpi fabbrica siano anche più di due, o almeno oltre al corpo centrale diviso a metà, appaiono altri tre corpi, cioè le due ali d'angolo della base del triangolo e la torretta quadrata centrale.

Sono proprietario di un immobile di due piani con sottotetto che funge da mansarda. La struttura dell'immobile è tale per cui vi è un muro che separa i miei immobili da altre unità per tutta l'altezza della struttura fino al tetto, ove è presente la linea del colmo che separa la superficie del tetto in due parti, il 50% è sovrastante la mia proprietà, il restante ad altri proprietari.

Gianco, la tua interpretazione è corretta. Ho allegato due immagini, nella prima una visuale del tetto in cui è rappresentata la ripartizione. La linea del colmo è praticamente la linea di confine tra la mia proprietà e quella dei vicini.

Il postante è proprietario di una metà, l'altra vede più unità immobiliari, per cui quest'ultima potrebbe essere un condominio con una scala interna per disimpegnare le, almeno due, unità.

 

[Penteo]

Buonasera,
confermo, il fabbricato è stato un'unica realizzazione con servizi fognari in comune. Le due parti hanno ingressi differenti con scale interne indipendenti per l'accesso su più piani.
Leggendo il rogito con maggiore attenzione stipultato per la separazione delle unità immobiliari riporta che i trasferimenti sono stati eseguiti con la seguente dicitura:
"comprensiva dei diritti condominiali spettanti sul seguente bene...".

L'idea che mi sto facendo è quella di mandare una comunicazione di inizio lavori con la lista delle opere, senza richiedere alcun tipo di autorizzazione non andando ad alterare le strutture del tetto.

 

[bastimento]

L'idea che mi sto facendo è quella di mandare una comunicazione di inizio lavori con la lista delle opere, senza richiedere alcun tipo di autorizzazione non andando ad alterare le strutture del tetto.

E mi parrebbe giusto. Il resto in linea con quanto ho supposto e suggerito fin dall'inizio.

 

[Gianco]

Male non faresti ad appoggiarti ad un tecnico che ti potrebbe indicare quale sia la pratica più opportuna.

 

[MG1964]

Credo che siano due fabbricati speculari realizzati all'interno del singolo lotto con il muro centrale sul confine. Pertanto non vedo come possa essere un condominio.

Proprio per quello che scrive dal punto di vista costruttivo si tratterebbe di una bifamiliare orizzontale e la linea e trave di colmo sono comuni. Ogni scavalcamento della linea di colmo implicherebbe un passaggio sulla proprietà altrui e quindi minimo una comunicazione e accordo ci vuole. D'altra parte se sulla linea di colmo ci fossero dei coppi tipo embrici l'impermeabilizzazione, incluso sottocolmo z raccordi, e ventilazione del colmo riguarderebbe entrambi le proprietà e andrebbe eseguita secondo le norme UNI coinvolgendo sicuramente i due proprietari. Inoltre una linea vita verrebbe installata sulla trave di colmo comune.

 

[MG1964]

In allegato anche uno sketch dello sviluppo verticale, confermo che la costruzione è unica, vi è solo un muro sulla mezzeria che separa me dagli altri proprietari .

Concordo con te, non ci dovrebbe essere nulla da eccepire da parte dei vicini nell'esecuzione dei lavori, vorrei essere solo sicuro che non ci siano dei vincoli che mi impongano di chiedere il permesso o raggiungere un accordo preventivo (purtroppo i rapporti non sono dei migliori).

Va da se che da parte mia ci sarebbe un atteggiamento coerente.

Se è cosi' la linea e trave di colmo sono parti comuni di quello che a tutti gli effetti sarebbe un mini-condominio orizzontale. D'altra parte se ci fossero dei coppi di colmo e una linea vita da posare durante un rifacimento di una delle falde difficile fare solo una parte senza interferire minimamente sull'altra. Anche perché dovrebbe garantire l'impermeabilizzazione e ventilazione del colmo.