Errata ripartizione delle spese straordinarie per il tetto in condominio parziale

[markthedark]

Buongiorno a tutti,
sono nuovo del forum, spero di non aver commesso errori postando qui.

Vi espongo la situazione. Abito in un condominio formato da 2 palazzine.
la palazzina 1 ha una sola Scala (A)
la palazzina 2 ha due scale (B e C).

tra le due palazzine c'è il corsello box che va poi al piano -1 e si dirama, da una parte va verso la palazzina 1 e da una parte verso la 1. Il corsello è scoperto a parte un ultimo tratto che si trova sotto il tetto della palazzina 2.
Non c'è alcun collegamento tramite tetto delle due palazzine.

l'unico collegamento tra le due palazzine è il corsello e un sottopassaggio delle cantine che collega i due edifici.

io abito nella palazzina 1 e il mio box si trova sotto di essa.

La palazzina 2 ha problemi cronici del tetto e sono stati chiesti dei preventivi per rifarlo. Arriva la convocazione e vengono convocati tutti (palazzina 1 e 2).

in Assemblea faccio presente all'amministratore che sul regolamento condominiale è espresso "per le spese di manutenzione straordinaria si tiene conto del principio di condominio parziale" e che ritengo sia errato che vengano considerate le tabelle millesimali delle proprietà visto e considerato che non usufruisco del tetto dell'altra palazzina. Sarei disposto a partecipare solo e soltanto per l'area del corsello coperta dal tetto, ammesso e non concesso che possa rientrare nel mio caso, dato che il mio box è dalla parte opposta e non ne usufruirei.

Ho citato in assemblea l'art 1123 (menzionato anche in regolamento di condominio) e relativi commi, nonchè sentenze che ho trovato in rete proprio riguardante i tetti in condominio parziale.

Risultato: l'amministratore dice che il tetto è comune a tutti e che quindi anche i condòmini della palazzina 1 devono concorrere alle spese con i loro millesimi. Ha anche banalizzato la cosa dicendo che sul regolamento è scritto a mò di "indicazioni standard".

Vogliamo consultare un avvocato per capire meglio...nel frattempo c'è qui qualcuno che sa darmi un parere?

allego disegnino per far capire meglio

grazie in anticipo

 

[Dimaraz]

Poco da dire...banalizzando....avete un amministratore "capra"....per usare l'indicazione standard di tali soggetti è un professionista alla "mentula canis".

Più che consultare un avvocato decidi se siete disposti a citare in causa amministratore e Condominio (qualora maggioranza approvi).

 

[markthedark]

Ciao Dimaraz,

al momento stiamo cercando di consultare un avvocato per avere un parere legale.

io ho fatto diverse ricerche in rete..ho capito che ci sono due scuole di pensiero..e questo non mi fa stare tranquillo..

ad esempio ho trovato questa sentenza https://www.studiolegalecirulli.com...delle-spese-di-conservazione-tra-i-condòmini/

che pare dire che il tetto è sempre necessaria all'uso collettivo ( in particolare in questa sentenza si obbliga un condòmino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva)


aggiungo che nel regolamento di condominio ci sono le tabelle milessimali, le tabelle per cancello carraio, cortile, corsello, quelle per òa gestione delle scale al -1 e degli ascensori. Niente riguardo ai tetti.

"Più che consultare un avvocato decidi se siete disposti a citare in causa amministratore e Condominio (qualora maggioranza approvi)."
Intendi la maggioranza della palazzina 1? perchè ovviamente la palazzina 2, quella interessata dal tetto, ha tutto l'interesse di tirar dentro tutti per diluire le spese..e infatti di loro nessuno ha appoggiato le mie argomentazioni..anzi..senza contare che comunque sono in unumero maggiore rispetto alla palazzina 1.

 

[Dimaraz]

ho capito che ci sono due scuole di pensiero

La frase non è formulata bene...tale "impressione" deriva da alcune sentenze errate o male interpretate (non hai messo il link diretto quindi non ho letto).


Il problema è che possono esistere "massime" che tengono conto di variabili diverse (regolamento di condominio, abitudini locali?) oppure l'estro di certi Giudici che poi vengono sconfessati nei gradi successivi.

Irrilevante che la palazzina 2 (più grande) voti avallando le idee dell'incapace .. importante che la 1 si opponga compatta.

 

[markthedark]

ecco il link cliccabile https://www.studiolegalecirulli.com...delle-spese-di-conservazione-tra-i-condòmini/

Quindi sostieni che sono in ragione al 100%?
posso chiederti se hai qualche titolo o qualifica in merito? non per mancanza di fiducia..anzi, per capire quali possono essere i risvolti..il terrore è incappare in situazioni ove poi sta a quale giudice ti trovi davanti...

il fatto che parte del corsello è coperto, per una sua parte, dal tetto in questione ha implicazioni?

la compattezza della mia palazzina, per ora, è solo a voce e nel dire "io non pago"...per l'appunto alcuni di noi si stanno attivando per chiedere un primo consiglio ad un legale per poi riunire i condòmini della mia palazzina e decidere il da farsi.

Cosa avviene però in questi casi? c'è un primo contatto legale-amministratore o si va diretti in giudizio?

al momento l'assemblea straordinaria ha deliberato NO per i lavori, ma solo perchè vengono richiesti altri preventivi. Quindi il tema si ripresenterà a breve anche perchè uno di loro ha minacciato che, se non vengono risolti i problemi di infiltrazione, giterà in giudizio il condominio.

 

[Franci63]

Io non riesco comunque ad aprire il link.
Peraltro, concordo con Dimaraz, il vostro amministratore ha le idee confuse

 

[markthedark]

link

ecco il link...spero funzioni ora..

grazie dell'intervento Franci63...voi come operereste per chiarirgli le idee? perchè purtroppo la sua posizione non è cambiata durante l'assemblea...io non posso pormi come un avvocato o esperto di diritto per tanto non riesco a contrastare determinate assunzioni...se non con il buonsenso..

per farvi capire: la sua giustificazione è stata "un 'infiltrazione dal tetto si propaga idealmente fino ad arrivare ai box e corsello..intaccando anche i box della palazzina 1...quindi il tetto è di entrambe le palazzine a ragione della sua funzione di protezione"

ecco a questo non ho potuto replicare se non con una faccia sbigottita...

 

[markthedark]

niente...vedo che il link non funziona... ci riprovo, non flagellatemi

Link

Edit:

no niente...se avete voglia comunque la sentenza è
Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 7 ottobre 2019, n. 24927

 

[Dimaraz]

osso chiederti se hai qualche titolo o qualifica in merito? non per mancanza di fiducia..anzi, per capire quali possono essere i risvolti

Non spiego chi o cosa sono ... perché non voglio sostituirmi ad un "professionista" in loco che possa valutare personalmente e direttamente tutti i dettagli.

Conoscevo già la sentenza che hai menzionato (ve ne sono di simili)...e non tratta di un caso "identico" al vostro.
Hanno respinto la richiesta del proprietario di esenzione totale perché non aveva unità sotto la verticale del tetto oggetto di riparazione (evidentemente le sue erano in un altro blocco)...ma era comunque proprietario di un Bene Comune (l'atrio di ingresso) che era sotto la verticale.

Purtroppo le sentenze di Cassazione vertono sulla corretta applicazione delle norme e poco riportano della situazione.
Ad esempio non è citato quali valori millesimali siano stati usati nel riparto.

Tu spieghi che siete 2 edifici divisi (con tetti indipendenti) uniti alla base dal corsello box "privo" di tetto eccetto per una parte che si trova sotto l'edificio 2 ma dove vi sono solo i box dei condòmini del 2.
Non possono esserci dubbi.

Per dirla tutta ed in ossequio alle norme attruali magari siete più un Supercondominio e la gestione cambierebbe.

Nulla impedisce che continiuate a gestire come Condominio unico ma ben distinguendo le delibere su Condominio Parziale.

 

[markthedark]

Grazie Dimaraz,

ad essere precisi ci sono box sotto la palazzina 2 che sono di proprietà di condòmini con abitazione in palazzina 1. In questo caso, ovviamente, questi sono chiamati a concorrere.
Non è il mio personale caso.

Invece, il fatto che ci sia parte del corsello coperta implica comunque un coinvolgimento della 1 in quanto corsello parte comune? si dovrebbe rispondere per i millesimi coperti o per tutto il corsello?

Nel caso, Il fatto che quel tratto non sia da me personalmente utilizzato (poichè ho il box sotto la 1) è irrilevante? cioè, anche se non usufruisco di quella diramazione non significa che ne sarei esentato?

Allego una foto dall'alto che è meglio del disegnino precedentemente allegato

 

[markthedark]

Riuppo questa discussione per replicare a questo

"
Tu spieghi che siete 2 edifici divisi (con tetti indipendenti) uniti alla base dal corsello box "privo" di tetto eccetto per una parte che si trova sotto l'edificio 2 ma dove vi sono solo i box dei condòmini del 2.
Non possono esserci dubbi."

confermo (per lo meno nel mio caso, non ho box sotto la palazzina 2).
aggiungo:
sempre sotto lo stesso tetto della palazzina 2 c'è un piccolo locale comune (tipo una cantina, deposito dove vengono lasciate le cose per chi fa le pulizie)
Da planimetria il corsello e suddetto locale, così come la zona cantine, sono evidenziate come parte comune.

l'assemblea straordina ha deliberato No come vi dicevo.
è stato però messo a verbale che si preventivano 10k per un intervento (se fattibile) di riparazione.

avremmo voluto impugnare questo verbale ma l'avvocato ha fatto presente che:
- la delibera ha decretato no
- i 10k messi a budget non è chiaro dal verbale come verranno ripartiti. In sede di giudizio potremmo trovarci in una situazione di mancanza di evidenze.

Consiglia quindi di procedere con lettera all'amministratore per "mettere le mani avanti" e chiedere lumi su come intendono ripartire le spese dal momento in cui sul reg. di condominio è scritto che per le spese straordinarie si tiene conto del Condominio Parziale ma non c'è alcun riferimento di esclusione dei tetti.

 

[bastimento]

Credo di aver individuato la sentenza richiamata da @markthedark :

https://www.studiolegalecirulli.com...delle-spese-di-conservazione-tra-i-condòmini/

Niente da fare: il link viene accorciato.

Provate qui:

https://www.studiolegalecirulli.com/?s=spese+conservazione+tra+condòmini

 

[bastimento]

sempre sotto lo stesso tetto della palazzina 2 c'è un piccolo locale comune (tipo una cantina, deposito dove vengono lasciate le cose per chi fa le pulizie)

Deposito comune ad entrambi i condòmini delle due palazzina?

 

[bastimento]

sotto la palazzina 2 che sono di proprietà di condòmini con abitazione in palazzina 1.

Come sono individuati i millesimi di questi box? sono distinti ed associati alla palazzina 2 o sono sommati ai millesimi dell'abitazione della palazzina 1?

 

[markthedark]

ciao Bastimento

il deposito dovrebbe essere comune ad entrambe le palazzine in quanto indicato su pianta come Locale tecnico immondizia.

sulla seconda domanda i box, essendo di proprietà, sono sommati all'abitazione della palazzina 1.



In generale io mi sono fatto l'idea che:

noi della palazzina 1 dovremmo partecipare MA:
- con la quota delle aree comuni effettivamente coperte dal tetto (per chi ha i box sotto la 2 vengono conteggiati anche i millesimi dei box). Quindi non devono essere conteggiate le proprietà esclusive (abitazioni, cantine, box) che stanno invece sotto un altro tetto.

 

[bastimento]

In generale io mi sono fatto l'idea che

Che corrisponde al sottinteso delle mie domande; il guaio è che stai dicendo non essere attribuiti esplicitamente i millesimi dei box nè rispetto al condominio, nè rispetto al Supercondominio. Idem per il locale deposito comune: stando così le cose, come se le inventa l’amministratore le quote da attribuire?

 

[markthedark]

Non lo so...se le calcola?
mal che vada prende tutto il corsello...sta di fatto che non può includere a parer mio, le proprietà esclusive che non stanno sotto a quel tetto.

Non mi sembra corretto che chi ha più millesimi e abita in palazzina 1 arrivi a pagare di più di chi usufruisce in misura maggiore del tetto in questione (coloro che abitano sotto la palazzina 2)

 

[markthedark]

Aggiornamento, nel caso qualcuno volesse confortarmi

Ci siamo rivolti ad un avvocato che ha redatto una lettera per l'amministratore.
Nel frattempo l'amministratore ha convocato un'altra assemblea straordinaria, a meno di un mese dalla scorsa, prevista per questa sera e nella quale ci notifica che sarà presente un rappresentante della ditta X che ha fatto uno dei due preventivi presentati. Guarda caso proprio la sua ditta di fiducia e quella che fino ad oggi faceva rattoppi alla "mio cugino" sul tetto in questione.

Nella lettera l'avvocato chiedeva la revoca della convocazione per la palazzina 1. Ad oggi nessun feedback dall'amministratore.
Attendiamo dall'avvocato istruzioni su cosa far verbalizzare durante l'assemblea.

 

[markthedark]

Aggiornamento post assemblea:
- l'amministratore ha fatto finta di niente in merito alla lettera ricevuta dall'avvocato. Solo su richiesta ha detto di averla ricevuta, ma non ha intenzione di rispondere. Rimane fermo sulle sue posizioni. Per lui è condominio parziale solo in merito a servizi come ascensore e canne fumarie. Il tetto è comune...e "gli avvocati scrivono quello che il cliente gli dice di scrivere"....come dire, non ne capiscono quanto lui.

- facciamo verbalizzare che siamo contrari a spese di manutenzione straordinaria con ripartizione per millesimi (come suggerito dall'avvocato) e che ci asterremo da eventuale votazione. Si scatena il putiferio, dovuto all'ignoranza delle persone che ancora insistono su "il condominio è unico"

- viene chiarito, ma non messo a verbale, che le spese di 400k per il rifacimento sono insostenibili, i soldi non ci sono, non si arriverà mai ad un ok in merito.

- si propone un budget di 15k da deliberare per poi ricercare aziende disposte ad una riparazione. Non capisco il senso di deliberare senza avere preventivi. Quindi non v'è certezza di trovare aziende disposte a farlo.

- la delibera è NO dovuta al nostro astensionismo.

- Se si raccolgono preventivi per la riparazione verrà indetta nuova assemblea.

Sono un pò demoralizzato, l'amministratore non si smuove e andare in causa per poche centinaia di euro (nel caso della riparazione) sarebbe uno spreco da una parte ma una tutela dall'altra...sempre che siamo nella ragione..io credo di si ma ad oggi la certezza credo possa darla solo un giudice..

 

[Franci63]

Il tetto è comune..

Cioè secondo lui il tetto di una palazzina sarebbe di proprietà comune anche a quelli dell’altra palazzina ?
Amministrazione davvero creativa 😱
Perché non provate a cambiare amministratore ?