Distacco palazzina dal resto del condominio

[STEFANIA]

Buongiorno,
ho bisogno di un'informazione.
Abito in una palazzina formata da 4 appartamenti autonomi (ingresso indipendente, giardini privati, riscaldamento autonomo...) con il solo corsello del box in comune predisposto già di contatore.
La mini palazzina fa parte però di un "complesso" composto da altre 2 palazzine con cui però non abbiamo nulla in comune se non un vialetto pedonale che permettono l'accesso ai vari appartamenti ma che non viene praticamente sfruttato da nessuno in quanto siamo tutti più comodi ad accedere dai box/taverne...
Io e gli altri 3 condòmini della mini palazzina, vorremmo staccarci dal "contesto condominio" e non avere più l'amministratore, gestendoci autonomamente visto che alla fine non abbiamo nulla di particolare.... dovremo solo dividerci le spese della luce del box, eventuali interventi per il cancello automatico e per l'assicurazione, già tutti e quattro abbiamo la ns. personale che è stata integrata per le parti comuni.
Volevo quindi sapere se secondo voi la cosa fattibile e come ci dobbiamo muovere. Dobbiamo fare la richiesta di un nuovo codice fiscale? Il 770 non lo dobbiamo fare giusto?
Grazie mille

 

[alessietta]

Ciao e benvenuta nel forum.

Ai sensi dell'art. 61 delle disposizioni d attuazione del c.c.c Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice (maggioranza degli intervenuti e la metà dei millesimi), o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Quanto sopra si può attuare, ai sensi dell'art. 62 anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso.

Adesso ti ho citato i riferimenti normativi, ma per rispondere correttamente alla tua domanda e approfondirla, avremmo bisogno di maggiori informazioni, tra le quali, esiste un regolamento di condominio? Se sì, cosa dice in merito?

l'assicurazione, già tutti e quattro abbiamo la ns. personale che è stata integrata per le parti comuni.

Se il condominio è unico, come fate ad avere 4 assicurazioni?
Il garage è unico per tutti?

 

[STEFANIA]

Grazie mille per la celere risposta.
Esiste un regolamento condominiale ma in merito alla questione distacco, non dice nulla di particolare.
Per l'assicurazione in pratica c'è quella che copre le parti comuni stipulata dall'amministratore (tetti, pannelli solari, perdite, incendio....) e poi noi 4, abbiamo anche una polizza personale sulla casa (obbligatoria in caso di mutuo) che copre le ns. parti interne e ancora le parti comuni già assicurate con la polizza condominiale. Intendo quindi che anche se ci stacchiamo, x la polizza non cambia nulla.
Spero di essere stata chiara.
Ma a questo punto quindi la cosa è fattibile?

 

[Lucianone]

Esiste un regolamento condominiale ma in merito alla questione distacco, non dice nulla di particolare.

Ok. Ma in merito alle parti comuni? Penso che @alessietta te l'abbia chiesto non tanto per sapere se il corsello viene attribuito a qualcuno sul regolamento del condominio, ma per capire com'è costituito in dettaglio il vostro condominio/supercondominio.

Per l'assicurazione in pratica c'è quella che copre le parti comuni stipulata dall'amministratore

Che si chiama polizza globale fabbricati, è obbligatoria e la stipula l'amministratore. Visto che ne avete una per tutte e quattro le palazzine, direi che il vostro è un normale condominio costituito di quattro edifici.

poi noi 4, abbiamo anche una polizza personale sulla casa

La polizza che avete vostra, non c'entra con la polizza globale fabbricati e nemmeno col condominio. Quindi non influisce nè positiviamente nè negativamente sulla questione separazione dal condominio.

Intendo quindi che anche se ci stacchiamo, x la polizza non cambia nulla.

Cambia eccome. In caso vi riusciste a separare diventando un condominio a se stante, dovreste comunque stipulare una globale fabbricati. Le vostre polizze assicurano gli appartamenti, non il fabbricato.

Ma a questo punto quindi la cosa è fattibile?

La vedo davvero difficile. Inoltre non si capisce francamente perchè vorreste separarvi.
La separazione infatti, non vi leverebbe alcun onere di concorrere alle spese inerenti le parti condivise con gli altri fabbricati, motivo per il quale il vostro complesso di quattro edifici è stato raccolto in un unico condominio.
Dice bene @alessietta che la legge lo prevede, ma nella pratica non otterreste alcun vantaggio di fatto.

 

[alessietta]

condominio/supercondominio.

 

[alessietta]

Infatti, per la Legge è fattibile ma secondo me aumenterebbero gli svantaggi, perchè costituendo il vostro singolo condominio e rimanendo, come altro condominio, le restanti 3 palazzine, avreste sempre in comune il viale di accesso, il garage ed il cancello automatico (eventuale manutenzione). Così facendo si verrebbe a costituire un supercondominio, ovvero: Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condòmini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati.
In sintesi avreste l'amministratore delle 3 palazzine, voi vi gestite da soli, ma dovreste assumere un'altro amministratore che gestirebbe il supercondominio per le parti comuni. Non so quanto vi convenga.

 

[STEFANIA]

Forse mi sono spiegata male.
Il condominio in essere ora è composto da 3 palazzine di cui 2 hanno il corsello di accesso al box in comune, mentre la mia palazzina composta da 4 appartamenti è indipendente dalle altre 2 perché il corsello box è usato solo ed esclusivamente da noi 4!! Vogliamo staccarci dagli altri x' avendo solo le spese della luce box ed eventuale manutenzione del cancello, non capiamo perché pagare il compenso dell'amministratore e altre spese inutili.....
Noi 4 andiamo d'accordo e quindi a maggior ragione, vorremmo essere ancora più indipendenti e autonomi, non essendoci spese particolari da gestire.

 

[Lucianone]

Vogliamo staccarci dagli altri x' avendo solo le spese della luce box ed eventuale manutenzione del cancello, non capiamo perché pagare il compenso dell'amministratore e altre spese inutili.....

Come ho detto, e come ulteriormente spiegato da @alessietta avere delle parti e impianti comuni è un fatto inalienabile che vi lega in un modo o nell'altro in modo inequivocabile.

Separandovi non acquisite quell'indipendenza che desideri. Anzi forse vi complicate un po' la vita...

E' un po' come una coppia separata che ha un figlio. Il fatto stesso di aver messo al mondo una vita è un fatto inalienabile che unisce in un certo modo i genitori per sempre. Se poi consideri che dopo 18 anni i condominii non diventano maggiorenni...

 

[STEFANIA]

avere delle parti e impianti comuni è un fatto inalienabile che vi lega in un modo o nell'altro in modo inequivocabile.

Scusami ma con le altre 2 palazzine non abbiamo parti o impianti in comune!!!!!

 

[Lucianone]

Scusami ma con le altre 2 palazzine non abbiamo parti o impianti in comune!!!!!

Vuoi dire che non avete vialetti, cancelli, luci, citofoni, altri impiani o altre cose?
Se così è, in effetti una separazione potrebbe semplificare. Se così non è, ribadisco che sareste un po' daccapo...

 

[STEFANIA]

Esatto, non abbiamo nulla in comune! E' per quello che vorremmo staccarci e gestirci in modo autonomo per quel poco che ci sarà da gestire!
Ma un'ultima domanda: come dobbiamo procedere? Bisogna indire un'assemblea (ordinaria o straordinaria?) e raggiungere la maggioranza che ha indicato alessietta?Bisogna aprire cmq un nuovo codice fiscale? L'amministratore dovrà rielaborare il preventivo togliendo noi 4. Questo costo così come il costo dell'assemblea, verrà imputato a noi 4 richiedenti?
Grazie mille per le info ricevute

 

[Lucianone]

Esatto, non abbiamo nulla in comune!

Quindi mi stai dicendo che sul rendiconto annuale, dividete solo la spesa della polizza globale fabbricati e le spese strettamente connesse all'attività dell'amministratore?

Beh in questo caso, ha senso dividersi. Prova a parlarne con l'amministratore e gli opinion leaders del condominio.

 

[alessietta]

non abbiamo nulla in comune!

Se effettivamente è così, allora potete separarvi e costituire il vostro condominio. Ma, per curiosità, ne hai parlato con l'amministratore e cosa dice?

come dobbiamo procedere?

Ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. richiedete all'amministratore la convocazione di un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno:
1) Scioglimento del condominio deliberato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei millesimi.
2) Varie ed eventuali.
Con il verbale di scioglimento, voi 4 della palazzina singola, dovrete poi convocarvi in un'altra assemblea sempre ai sensi dell'art. 66 con all'ordine del giorno:
1) Costituzione condominio;
2) Nomina amministratore; (Visto che non rientrate nel requisito dell'obbligatorietà della nomina dell'amministratore esterno e volete autogestirvi, potete nominare un condòmino come amministratore, magari a turnazione, ovvero un anno per uno).
3) Varie ed eventuali.
Il nuovo amministratore interno con il verbale di nomina dovrà recarsi presso l'Agenzia delle Entrate e far apporre il Codice Fiscale al nuovo condominio, dopo di chè sempre l'amministratore interno farà le volture delle utenze presso il condominio.
Ti allego quì sotto i link del modello per chiedere la convocazione dell'assemblea all'attuale amministratore e il modello per convocare l'assemblea di costituzione del nuovo condominio.

Modulo - Richiesta di Convocazione dell'Assemblea da parte dei condòmini ex Art. 66 Disp. Att. codice civile | CondominioPro.it - Forum Amministratori di Condominio

Modulo - Avviso di Convocazione di Assemblea Straordinaria ex art. 66 Disp. Att. codice civile | CondominioPro.it - Forum Amministratori di Condominio

Il 770 non lo dobbiamo fare giusto?

Il 770 si presenterà a Luglio 2015 ed è la certificazione delle ritenute d'acconto versate nel 2014 dal condominio come sostituto d'imposta. Se nel corso del 2014 il condominio ha pagato fatture con ritenuta d'acconto, allora andrà presentato, altrimenti no.
Considera che anche se farete lo scioglimento, questa sarà un'incombenza a pagamento, dell'attuale amministratore dell'intero condominio.

L'amministratore dovrà rielaborare il preventivo togliendo noi 4. Questo costo così come il costo dell'assemblea, verrà imputato a noi 4 richiedenti?

Ovviamente con il verbale di scioglimento, anche le altre 2 palazzine rimaste dovranno rifare lo stesso vostro iter, ma essendo la richiesta di scioglimento solo una vostra specifica richiesta, molto probabilmente il costo dell'assemblea di scioglimento sarà a vostro carico.

 

[STEFANIA]

Sul rendiconto annuale dividiamo con gli altri il compenso dell'amministratore, spese x stampati e cancelleria, polizza fabbricato, spese bancarie, mod. 770, varie (è un "fondo" in caso di imprevisti...).
Oltre a queste spese, x la sola mia palazzina di 4 appartamenti, è prevista la spesa della luce del nostro corsello box provvisto di contatore e poi l'amministratore ha aggiunto la spesa x imprevisti (manutenzione cancello automatico...).
Capisci che pagare spese che non ci competono..... se possiamo risparmiare qualcosa visto che si parla di rate da circa €700 annui x ogni condòmino della mia palazzina....

 

[Artensemble]

Buon giorno, avrei un quesito sul tema, descrivo la situazione. Ho comprato una porzione di casa, secondo piano di una palazzina a tre piani e facente parte di un super condominio. Il super condominio costituito da una quarantina di unità immobiliari è organizzato in villette e case da 4 o 6 appartamenti in una corte di inizio '800 totalmente ristrutturata. Ora ho dalla corte comune un ingresso privato che porta al piano di proprietà. La mia intenzione è di chiudere questo ingresso di proprietà dalla corte che non interferisce con altri accessi ed aprirne uno nuovo dal retro, entrando quindi da una parte di proprietà che NON FA PARTE DELLE CORTE COMUNE E CHE NON HA QUOTE MILLESIMALI. Se opero in questo modo posso staccarmi completamente dal condominio e non pagare più i millesimi? Lo posso fare mantenendo gli impianti di luce ed acqua e fognature che mi arrivano dalla corte? Ho rogitato con queste parti comuni. O potrei farlo solo se oltre ad accedere fisicamente alla casa da ingresso non facente parte dei millesimi condominiali dovrei anche avere tutti i servizi, fognature, luce ed acqua con nuovi allacci che provengono da parti esterne non facenti parte del super condominio? Le acque bianche del tetto per forza di cose non possono essere indipendenti. Grazie mille