Come capire se un amministratore è onesto e competente?

[Dimaraz]

Chiamalo pure come vuoi,

L'insostenibile leggerezza dell'essere...
-Guarda... un asino che vola.
-Ma no... è un 747.
-Cambia nulla...comunque vola.

 

[alessandro.alderucci]

Chiamalo pure come vuoi, ma lo stato patrimoniale(cioè quel prospetto che ti dice se hai debiti, crediti o altro a fine gestione, in genere il 31 dicembre di ogni anno)è obbligatorio, punto. Che tu lo voglia fare in partita doppia, questa sconosciuta, o in altro modo, sempre a pareggio deve uscire.
Ma pure il registro di contabilità è obbligatorio. Ti assicuro che non sono molti gli amministratori che li presentano.
Questi sono documenti fondamentali per distinguere il buon amministratore ...dagli altri.
Così la penso.
Libero di non condividere, ma non di smentire, che non è possibile, visto che è legge dello stato.
Magari potresti ridere, che fa buon sangue...

Concordo a pieno il tuo pensiero ed inoltre aggiungo:
La contabilità del condominio funziona bene e facilmente se gestita per cassa ed una contabilità per cassa la si può facilmente gestire con partita semplice. Quando si parla di metodo per competenza allora la cosa cambia perchè l'uscita di cassa non coincide con la competenza del periodo di bilancio che può essere anticipata o posticipata oppure serve la necessità di gestire poste pluriennali (come i fondi) che una partita semplice non può gestire, ed ecco che casca l'asino. Per gestire in modo adeguato un bilancio per competenza serve fare movimentazioni in partita doppia e faccio un'esempio:
Se accendiamo un fondo straordinario allora avremo in ATTIVO la cassa dei versamenti dei condòmini ed in PASSIVO il Fondo che rimarrà sempre acceso fino a quando il totale del fondo non sarà speso ed al momento 0 non avremo costi ma solo lo stanziamento del fondo che di per se è solo un'intenzione alla spesa. Se nell'anno N spendiamo il 40% del fondo allora in partita doppia avremo il movimento in Dare di decremento del Fondo ATTIVO di stato Patrimoniale che coincide con la diminuzione dello stanziato ed il costo o uscita di cassa in Avere. Ora si potrebbe anche gestire il fondo come un Bilancio parallelo in partita semplice che nasce e muore con l'esaurimento del fondo per evitare la partita doppia, sta di fatto che lo stato patrimoniale ed in questo caso si esprimerebbe con il valore del fondo residuo deve essere rilevato e posto nella corretta sezione (ATTIVO o PASSIVO). Non vedo come obiettare quanto esprimi anzi è la base di tutti i ragionamenti.

 

[Slowhand]

Concordo a pieno il tuo pensiero ed inoltre aggiungo:
La contabilità del condominio funziona bene e facilmente se gestita per cassa ed una contabilità per cassa la si può facilmente gestire con partita semplice. Quando si parla di metodo per competenza allora la cosa cambia perchè l'uscita di cassa non coincide con la competenza del periodo di bilancio che può essere anticipata o posticipata oppure serve la necessità di gestire poste pluriennali (come i fondi) che una partita semplice non può gestire, ed ecco che casca l'asino. Per gestire in modo adeguato un bilancio per competenza serve fare movimentazioni in partita doppia e faccio un'esempio:
Se accendiamo un fondo straordinario allora avremo in ATTIVO la cassa dei versamenti dei condòmini ed in PASSIVO il Fondo che rimarrà sempre acceso fino a quando il totale del fondo non sarà speso ed al momento 0 non avremo costi ma solo lo stanziamento del fondo che di per se è solo un'intenzione alla spesa. Se nell'anno N spendiamo il 40% del fondo allora in partita doppia avremo il movimento in Dare di decremento del Fondo ATTIVO di stato Patrimoniale che coincide con la diminuzione dello stanziato ed il costo o uscita di cassa in Avere. Ora si potrebbe anche gestire il fondo come un Bilancio parallelo in partita semplice che nasce e muore con l'esaurimento del fondo per evitare la partita doppia, sta di fatto che lo stato patrimoniale ed in questo caso si esprimerebbe con il valore del fondo residuo deve essere rilevato e posto nella corretta sezione (ATTIVO o PASSIVO). Non vedo come obiettare quanto esprimi anzi è la base di tutti i ragionamenti.

Che bello parlare con chi comprende!

 

[Dimaraz]

Non vedo come obiettare quanto esprimi anzi è la base di tutti i ragionamenti.

Per "chiarezza" io adotto sempre lo Stato Patrimoniale ma appunto gestisco come Partita Doppia.
Ma proprio perchè sono preciso non posso sentire dire che lo Stato Patrimoniale è obbligatorio nella amministrazione condominiale.
Non lo prescrive la Legge e tantomeno Giurisprudenza.

La contabilità del condominio funziona bene e facilmente se gestita per cassa

Che il sistema "per cassa" sia più semplice (no Partita Doppia, non Stato Patrimoniale etc. etc.) non vi è dubbio...altro paio di maniche che sia il sistema che funziona meglio.

 

[Slowhand]

La mancanza dello stato patrimoniale rende la delibera di approvazione Annullabile.
Non lo dico io.
Peraltro, che problemi ha un amministratore serio nell'allegarlo al bilancio???

 

[Dimaraz]

La mancanza dello stato patrimoniale rende la delibera di approvazione Annullabile.
Non lo dico io

Quanto in particolare al secondo motivo di ricorso, è altrettanto consolidato l’orientamento giurisprudenziale che precisa come, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita,

Lo dice la Corte di Cassazione nella sentenza n. 10844 del 08/06/2020

 

[alessandro.alderucci]

Scusa se mi permetto, però non dice nemmeno che non debba essere prodotto lo Stato Patrimoniale. La tenuta della contabilità societaria prevede una nota integrativa molto approfondita, non paragonabile alla nota esplicativa, molto più leggera e mirata ai soli fatti salienti, magari la norma si riferisce a questo.

 

[Dimaraz]

Scusa se mi permetto, però non dice nemmeno che non debba essere prodotto lo Stato Patrimoniale. La tenuta della contabilità societaria prevede una nota integrativa molto approfondita, non paragonabile alla nota esplicativa, molto più leggera e mirata ai soli fatti salienti, magari la norma si riferisce a questo.

Mi pare che sia un dibattito sul nulla:
-io contesto che vi sia "obbligo" di produrre una Stato Patrimoniale
-"qualcuno"... sostiene che sia obbligatorio e/o "gioca" col significato dei termini.

La situazione "finanziaria" di un condominio non necessita di una contabilità paragonabile a quella di una società/impresa (senza contare che pure tante di queste non usano la contabilità ordinaria ma semplificato o peggio).

E nemmeno uno Stato Patrimoniale ti permette di risolvere il quesito esposto nel titolo.

 

[Grey owl]

Quanto in particolare al secondo motivo di ricorso, è altrettanto consolidato l’orientamento giurisprudenziale che precisa come, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita,

Lo dice la Corte di Cassazione nella sentenza n. 10844 del 08/06/2020

Scusa l'intromissione ma come pensi di fare l'immediata verifica se non produci la situazione contabile composta da conto economico e situazione patrimoniale?
Il conto economico riassume gli introiti, le spese e l'avanzo di cassa.
La situazione patrimoniale evidenzia quanto hai in cassa, i crediti, i debiti e l'eventuale fondo di riserva.
Sono stato bannato in un forum per aver affermato che il 90% degli amministratori di condominio non produce la situazione contabile perché non sa da dove iniziare.

 

[Grey owl]

esattamente, mentre l'amministratore che non conosce la partita doppia dovrebbe cambiare mestiere, mentre quello che fa finta di non conoscerla dovrebbe essere cacciato !!!

La contabilità condominiale non necessita della partita doppia in quanto se gestita per cass risulterà comprensibile anche ai condòmini digiuni in fatto di contabilità.

 

[Grey owl]

Qualcuno non ha capito.
La mia domanda è:
Come capire se un amministratore è onesto e competente.
Cerco di dare dei criteri in merito.
Oltre ai miei, non ne avete dati.
I miei saranno pure sbagliati, ma ne avete altri, o vi limitate a criticare?
Se poi ritenete superflua la discussione, limitatevi a non rispondere.
"Non condivido ciò che dici, ma difenderò fino alla morte il tuo diritto a dirlo"
è il motto di un illuminista che dovrebbe essere iscritto sull' architrave di qualunque forum e dovrebbe essere condiviso da chi ci scrive, essendo chiaro che non si tratta di motivazioni personali ma di idee sull'argomento.

Se è capace di produrre il documento " situazione contabile" è già una buona referenza.

 

[Dimaraz]

Sono stato bannato in un forum per aver affermato che il 90% degli amministratori di condominio non produce la situazione contabile perché non sa da dove iniziare.

Strano motivo per essere bannato... bisognerebbe verificare in che termini ed in che modi ti sei espresso.

Quanto alle tue attuali dichiarazioni...fai il paio con alcuni interventi precedenti: un mix di controsensi e ipotesi.

come pensi di fare l'immediata verifica se non produci la situazione contabile composta da conto economico e situazione patrimoniale?

Forse che tu "gestisci" la tua famiglia producendo il conto economico e la situazione patrimoniale?

Pensa te ...se il 90% degli amministratori professionisti (a tuo dire) non sapesse come amministrare e dimostrare la situazione contabile vi sarebbe un tale turnover ed una caterva di impugnazioni che la vita darebbe paralizzata.

 

[Grey owl]

Strano motivo per essere bannato... bisognerebbe verificare in che termini ed in che modi ti sei espresso.

Quanto alle tue attuali dichiarazioni...fai il paio con alcuni interventi precedenti: un mix di controsensi e ipotesi.



Forse che tu "gestisci" la tua famiglia producendo il conto economico e la situazione patrimoniale?

Pensa te ...se il 90% degli amministratori professionisti (a tuo dire) non sapesse come amministrare e dimostrare la situazione contabile vi sarebbe un tale turnover ed una caterva di impugnazioni che la vita darebbe paralizzata.

Che dire della professionalità del n/s ex amministratore ( laureato in economia e commercio) che senza indire l'assemblea fa eseguire lavori ( totalmente privi di urgenza) nel corsello del seminterrato, e successivamente, invece di farsi ratificare la spesa dai proprietari dei box si è inventato la ripartizione a carico di tutti i condòmini anche a quelli che non posseggono box.
Per non rischiare di pagare lui i lavori del corsello ha preferito dare le dimissioni.
L'attuale amministratore, alla fine del primo anno di gestione, ha non ha riportato (invocando la privacy) nel rendiconto consuntivo tutti i versamenti dei condòmini.
I costi per la cpi lì vuole addebitare a tutti i condòmini anziché ai soli proprietari di box nel seminterrato.
Il ripristino dei frontalini dei balconi aggettanti lì vuole addebitare ai soli proprietari dei balconi disconoscendo le innumerevoli sentenze, di Tribunali e Cassazione, nelle quali viene affermata la proprietà condominiale.
Per contrastarmi ha prodotto una sentenza non accorgendosi che concludeva con le stesse sentenze che gli ho segnalato. . Riguardo al mio comportamento posso assicurare che ho sempre rispettato le persone e i loro convincimenti anche se ero in disaccordo.
Cordialmente.

 

[Dimaraz]

Il conto economico riassume gli introiti, le spese e l'avanzo di cassa

Riassume...significa che tutto ciò che è da sapere lo rilevi dai specifici conti.
Premesso che ogni Condominio ha le sue particolarità e che una piccola realtà dove al massimo vi è la bolletta per l'elettricità, nelle parti comuni , non è comparabile ai grandi complessi dove magari esiste il servizio di portierato (quindi dipendenti) manutentori più disparati (riscaldamento centralizzato con responsabile terzo) e magari con "introiti" derivanti da locazioni di Beni Comuni (ex abitazione custode o antenna ripetitrice sul tetto....in una realtà medio piccola per la contabilità (col tuo amato criterio "per cassa") basta l'estratto conto del c/c condominiale (la "cassa" manco dovrebbe esistere).

Che dire della professionalità del n/s ex amministratore

In certi casi è difficile dire dove finisce la professionalità e cominci la ladroneria e/o l'ignoranza.
Ringrazia una "scuola" di sinistra (buonista) e in molti casi "corrotta'.

I costi per la cpi lì vuole addebitare a tutti i condòmini anziché ai soli proprietari di box nel seminterrato.
Il ripristino dei frontalini dei balconi aggettanti lì vuole addebitare ai soli proprietari dei balconi disconoscendo le innumerevoli sentenze, di Tribunali e Cassazione, nelle quali viene affermata la proprietà condominiale.

Aver tenuto testa a "professionisti laureati" non fa di te un "campione" ...se queste sono tue convinzioni.
È la seconda volta che citi "giurisprudenza" a sproposito.

I "frontalini" dei balconi aggettanti SONO di proprietà del singolo e solo a questi ne compete la spesa.
Giurisprudenza ha precisato un unica eccezione: qualora la "morfologia" degli stessi rappresenti una "qualità artistica" che caratterizza e qualifica il Condominio.

Il CPI compete ai soli proprietari dei box auto SOLO qualora sia prescritto unicamente a causa di questi...ma tale certificazione può essere obbligatoria anche per le dimensioni dell'immobile e la contemporanea presenza di impianti che la impongono.

 

[Franci63]

Che dire della professionalità del n/s ex amministratore ( laureato in economia e commercio) che senza indire l'assemblea fa eseguire lavori ( totalmente privi di urgenza) nel corsello del seminterrato, e successivamente, invece di farsi ratificare la spesa dai proprietari dei box si è inventato la ripartizione a carico di tutti i condòmini anche a quelli che non posseggono box.

Questa sembra più mala fede che incompetenza.

Il ripristino dei frontalini dei balconi aggettanti lì vuole addebitare ai soli proprietari dei balconi

Come è giusto che sia, salvo abbiano valenza estetica.

In entrambi i casi, la corretta presentazione del conto economico e della situazione patrimoniale nulla avrebbe risolto.

 

[Grey owl]

Quanto in particolare al secondo motivo di ricorso, è altrettanto consolidato l’orientamento giurisprudenziale che precisa come, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita,

Lo dice la Corte di Cassazione nella sentenza n. 10844 del 08/06/2020

Scusa l'intromissione ma come pensi di fare l'immediata verifica se non produci la situazione contabile composta da conto economico e situazione patrimoniale?
Il conto economico riassume gli introiti, le spese e l'avanzo di cassa.
La situazione patrimoniale evidenzia quanto hai in cassa, i crediti, i debiti e l'eventuale fondo di riserva.
Sono stato bannato in un forum per aver affermato che il 90% degli amministratori di condominio non produce la situazione contabile perché non sa da dove iniziare.

Questa sembra più mala fede che incompetenza.

Come è giusto che sia, salvo abbiano valenza estetica.

In entrambi i casi, la corretta presentazione del conto economico e della situazione patrimoniale nulla avrebbe risolto.

Questa sembra più mala fede che incompetenza.

Come è giusto che sia, salvo abbiano valenza estetica.

In entrambi i casi, la corretta presentazione del conto economico e della situazione patrimoniale nulla avrebbe risolto.

Tribunale di Roma: frontalini sono condominiali​

[Torna su]
Con la sentenza n. 915 del 2021, il Tribunale di Roma conferma che i balconi sono una estensione della proprietà individuale, ma contestualmente precisa che si pongono come elementi decorativi esterni che si inseriscono nella facciata. Pertanto, le spese per gli elementi decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i còndomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà. Questo ragionamento viene fatto anche per i c.d. frontalini e di conseguenza le spese devono essere ripartite tra tutti i còndomini, poichè i frontalini vengono considerati elemento imprescindibile della facciata costituendo l'estetica dello stabile allo stesso modo del muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico. Lo stesso Tribunale di Roma in precedenti sentenze, ha affermato non essere necessario, affinchè i frontalini siano considerati parti comuni, che essi rivestano un particolare pregio architettonico, essendo sufficiente che contribuiscano a segnare le linee ornamentali del fabbricato.

Avv. Gianpaolo Aprea
Home - Avvocato Gianpaolo Aprea​

 

[Dimaraz]

Tribunale di Roma: frontalini sono condominiali

Non basta leggere il titolo e nemmeno vil commento estrapolato.
Trascurando la capacità di capire i "termini" hai l'integrale ed una foto dei frontalini specifici?

 

[Dimaraz]

Tribunale di Roma...

versus Cassazione:

-Con specifico riferimento ai balconi aggettanti, inserendosi
in questo contesto e ricalcando precedenti sentenze, la
Corte di Cassazione, nella pronuncia n. 2241, ha ribadito
che “ in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai
rapporti tra la generalità dei condòmini, i balconi "aggettanti",
costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità
immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di
questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della
parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si
devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo
quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a
renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso
in esame). E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di
analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa
verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in
cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura
rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non
indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può
parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su
piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune
del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani”
(Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241).

 

[alessandro.alderucci]

La contabilità condominiale non necessita della partita doppia in quanto se gestita per cass risulterà comprensibile anche ai condòmini digiuni in fatto di contabilità.

Non ho parlato di contabilità condominiale ma delle competenze minime che dovrebbe possedere un amministratore, competenze minime per poter conoscere la differenza tra cassa e competenza che fa scopa con conto economico è stato patrimoniale, poi se la contabilità condominiale e’ gestita per cassa allora come sostenuto in un post precedente basta la partita semplice. In ogni caso se non si hanno competenze di partita doppia non vedo come si possa costruire uno stato patrimoniale in quadratura tra attivo e passivo o si possa gestire un bilancio per competenza.

 

[Dimaraz]

Mia considerazione a "censurare" sul nascere la diatriba sulla competenza che eviterebbe il massiccio ricorso a CTU con ulteriore opinabilitá:
art. 2051 e 2053 del CC
Posto che, fatto esclusi i difetti di fabbricazione, la "rovina" dei manufatti edilizi è determinata da mancata manutenzione e che chi ha in "custodia" un bene è tenuto a curarne la preservazione...considerato che ai frontalini dei balconi aggettanti sono direttamente accessibili solo dalla proprietà a cui servono e che spesso le lesioni sono determinate da infiltrazioni dal parapetto se non dalla soletta non può che ravvisarsi una unica competenza di spesa.