Cancello su parti comuni

[mafalda]

buongiorno,
di recente nel piccolo condominio dove abito è stato installato a mia insaputa un cancello che impedisce l'accesso ad una area comune di cui sono comproprietaria. Ovviamente senza nessuna assemblea e relativa delibera, non essendomi state consegnate le chiavi, come invece è stato fatto ad altri condòmini, ho chiesto spiegazioni all'amministratore che inizialmente ha detto che me le avrebbe date, prendendo come pretesto che il cancello è stato messo come urgenza per impedire il passaggio di animali ed estranei, poi un altro condòmino mi ha detto che le chiavi non me le avrebbero date perchè io lì non devo passare.
Ora mi stanno ricattando , se voglio le chiavi devo andare nello studio dell'amministratore, ma in cambio devo dare loro le chiavi del mio cancello posto da progetto sulla mia proprietà privata , che l'amministratore per provocare afferma essere su area comune, a mio favore ci sono le mappe catastali e la mappa del progetto
fornitami al momeno della compravendita.
Che fare per far valere le mie ragioni e smettere questi soprusi?
grazie

 

[davideboschi]

prendendo come pretesto che il cancello è stato messo come urgenza per impedire il passaggio di animali ed estranei

A meno che non vi fosse pericolo per la sicurezza o l'integrità della struttura, o per la sicurezza o l'incolumità delle persone, non mi pare dimostrabile l'urgenza.

altro condòmino mi ha detto che le chiavi non me le avrebbero date perchè io lì non devo passare

Il condòmino non ha voce in capitolo, per te quello che conta è quanto deciso in assemblea e quanto sostenuto dall'amministratore.
In ogni caso non mi pare una ragione valida, ma è pure possibile che tu effettivamente non tragga godimento dall'area che è stata chiusa. In questo caso puoi rifiutarti di pagare le manutenzioni, come prevede la legge per quelle parti comuni che strutturalmente sono a servizio solo di una parte dei condòmini.

a mio favore ci sono le mappe catastali e la mappa del progetto

Sì, ma bisogna che non vi siano servitù di passaggio a favore di altre unità immobiliari.

Quindi io anzitutto mi informerei se:
- l'area comune che è stata recintata è per l'utilità anche della tua unità immobiliare oppure no. Questa informazione te la può dare l'amministratore e tu la puoi eventualmente contestare con le tue argomentazioni. Se alla fine vi accordate per il sì, avrai le chiavi e sosterrai i costi delle manutenzioni, se vi accordate per il no allora non avrai le chiavi ma l' amministratore dovrà cambiare la tabella di ripartizione dei costi per manutenzione e pulizia, escludendo i condòmini che non traggono utilità da questa porzione comune.
- sulla tua proprietà gravano servitù a favore del condominio o di alcune unità immobiliari di esso. Questo dovrebbe già risultare dall'atto di compravendita, se fatto bene, ma non è escluso che sia stato omesso o dimenticato. Verifica sulle schede catastali. A seconda di quanto risulta, andrà disciplinato il godimento di quella parte.

A questo punto, se ritieni che vi siano state violazioni dei tuoi diritti, bisogna decidere come muoversi.
Io andrei dall'amministratore e cercherei di ricomporre a voce le questioni, argomentando pacatamente e civilmente. Se non fosse possibile farlo, perché le posizioni restano diverse o perché lui si comporta da maleducato, gli farei una lettera raccomandata o una PEC, a lui solo e non agli altri condòmini, chiedendogli di rispondere entro un termine preciso. A questo punto dovrà rispondere, al limite scriverò che porterà gli argomenti di discussione in assemblea, ma qualcosa dovrà scrivere.

Tieni presente comunque che l'assemblea è sovrana, ma non può deliberare in contrasto con la legge. Tu puoi sempre impugnare le delibere che violano i tuoi diritti. Sarà l'extrema ratio, ma di fronte a una lettera dell'avvocato non si può fare i prepotenti.

 

[Dimaraz]

di recente nel piccolo condominio dove abito è stato installato a mia insaputa un cancello che impedisce l'accesso ad una area comune di cui sono comproprietaria.

Suona un po' strana la cosa...se installano un cancello su una "parte comune" nomalmente si prende la decisione in una Assemblea e si delibera sulla spesa e sul riparto della stessa.
Ci sono tante cose che non spieghi se non (fin dalla presentazione) che sei in evidente "conflitto" con gli altri tuoi condòmini comproprietari.
Quindi tu non hai partecipato alla spesa e vorresti le chiavi?

poi un altro condòmino mi ha detto che le chiavi non me le avrebbero date perchè io lì non devo passare.

E potrebbe non avere torto.
Il fatto che sia un'area comune non basta a definire che anche tu sia comproprietaria...tanto più che tu affermi di essere proprietaria esclusiva di un'altra area attrezzata a giardino.

Solo quanto riportato nei "Rogiti" e confrontato con le mappe catastali può definire chi ha ragione.

IN ogni caso se tu ritieni di avere subito dei torti e alle tue rimostranze non danno soluzione pacifica... non ti resta che affidarti ad un legale e dimostrare le tue ragioni difronte ad un Giudice.

 

[Dimaraz]

Questa informazione te la può dare l'amministratore e tu la puoi eventualmente contestare con le tue argomentazioni

Strada che appare sia già stata inutilmente provata.

- sulla tua proprietà gravano servitù a favore del condominio o di alcune unità immobiliari di esso. Questo dovrebbe già risultare dall'atto di compravendita, se fatto bene, ma non è escluso che sia stato omesso o dimenticato.

Le "mappe catastali" non possono riportare gli eventuali diritti di servitù...e quelli non apparenti devono almeno essere evidenziati su uno dei Rogiti.
Se nessun rogito riporta il diritto di passare in quella che @mafalda dichiara essere una sua area privata "fin dal progetto" allora nessuna servitù può essere invocata da parte degli altri. ...idem per l'area comune appena recintata/chiusa.

 

[davideboschi]

Le "mappe catastali"

Io non ho scritto "mappe", ho scritto "schede".
E' pur vero che dalle schede non risulta tutto, ad esempio le servitù di fatto o quelle istituitesi con l'uso. Ma almeno sono un punto di partenza: io ho questi documenti, tu dici che ho torto, fammi vedere quali documenti (o argomenti) hai tu.

Se nessun rogito riporta il diritto di passare in quella che @mafalda dichiara essere una sua area privata "fin dal progetto" allora nessuna servitù può essere invocata da parte degli altri. ...idem per l'area comune appena recintata/chiusa.

Giustissimo, sempre che @mafalda non si sbagli o sia male informata... ci stiamo pur sempre basando sulle sue dichiarazioni.
Io scrivo semplicemente di controllare bene prima di avanzare richieste o contestazioni, perché se la controparte ha anche solo un briciolo di argomentazioni a favore, meglio saperlo subito.

 

[mafalda]

grazie per le risposte, ovviamente la comproprietà di tale mappale risulta dal mio rogito , che ho anche fatto presente all'amministratore e al condòmino che mi vuole vietare l'accesso a tale area. Dei costi del cancello io non so nulla non c'è nessuna delibera e preventivo, a me nessuno tantomeno l'amministratore ha comunicato nulla,quando verrà presentato il consuntivo forse posso dissentire e impugnarlo?
so per certo che tre condòmini hanno le chiavi e sono pure gli ideatori del cancello, nonchè di continue spese su parti comuni (edificio di recente costruzione), inoltre gli stessi artigiani che fanno parte del "sistema"tra cui il costruttore (vizi di costruzione) che hanno eseguito dei lavori nelle loro abitazioni private, dopo poco eseguono dei lavori ingiustificati sulle parti comuni , presumibilmente per recuperare i loro costi.La questione è questa: da oltre un anno ho dovuto installare un cancello (a progetto), sulla mia proprietà privata ,dove dal mio rogito non esiste servitù per tutelarmi da diversi danneggiamenti , questo a loro ha dato molto fastidio, ho già subito diverse molestie per toglierlo , adesso e mi dispiace dirlo , entra in gioco l'amministratore che mi scrive in modo non chiaro di rimuovere il mio cancello perchè a suo dire è su una parte comune cosa falsa, provato dal mappale catastale.Chiaramente vogliono esasperarmi facendomi perdere tempo e peggio soldi ricorrendo ad un legale.
L'amministratore dopo parecchio tempo e diffide ad adempiere, vuole che vada a prendere la chiave nel suo ufficio situato a circa 40 km di distanza,(in barba alle nuove disposizioni sanitarie che sconsigliano spostamenti inutili dal proprio comune), mentre agli altri condòmini è stata consegnata qui lo stesso giorno dell'installazione del cancello
e quel giorno io ero a casa, ma la persona incaricata se nè andata senza darmi la mia copia.

 

[Dimaraz]

,quando verrà presentato il consuntivo forse posso dissentire e impugnarlo?

Sempre libera di farlo...purchè ce ne sia motivo.
Mi spiego: se ti addebitano quota per una spesa che non è mai stata deliberata puoi evitare di pagare (o meglio ti suggerisco di pagare detraendo quella quota di spesa) e impugnare.

Se hanno fatto una assemblea e deliberato senza convocarti allora la delibera è "nulla" o "annullabile" se ti hanno mandato copia del verbale (in quanto assente)...ma hai 30 gg. di tempo dalla ricezione.

L'amministratore dopo parecchio tempo e diffide ad adempiere, vuole che vada a prendere la chiave nel suo ufficio situato a circa 40 km di distanza,

E tu digli che te la può spedire con pacchetto/Raccomandata (da 5 a 12 Euro al massimo con corriere)..ma occhio che ciò implica l'accettare le spese del cancello.

 

[Dimaraz]

Io non ho scritto "mappe", ho scritto "schede"

E cosa cambia visto che identificano lo stesso "oggetto"?

Ma almeno sono un punto di partenza: io ho questi documenti, tu dici che ho torto, fammi vedere quali documenti (o argomenti) hai tu.

???

 

[davideboschi]

da oltre un anno ho dovuto installare un cancello (a progetto), sulla mia proprietà privata ,dove dal mio rogito non esiste servitù per tutelarmi da diversi danneggiamenti , questo a loro ha dato molto fastidio, ho già subito diverse molestie per toglierlo

Allora ho capito il perché dei rapporti deteriorati: loro prima usavano la proprietà privata come parte comune col tacito consenso del precedente proprietario, ora sei arrivata tu e hai recintato, per cui loro si sentono privati di un diritto.

eseguono dei lavori ingiustificati sulle parti comuni , presumibilmente per recuperare i loro costi.

I lavori sulle parti comuni devono essere deliberati, se non sono deliberati non hanno diritto di farli e tantomeno di farteli pagare.
Non so però se una delibera approvata a posteriori può sanare la situazione.

dopo parecchio tempo e diffide ad adempiere, vuole che vada a prendere la chiave nel suo ufficio situato a circa 40 km di distanza

Puoi dirgli di mandarle per posta, a spese tue. Oppure di portartele materialmente alla prossima assemblea. Certo che se uno vuole fare i dispetti, o essere poco collaborativo, finché non mette in atto azioni legalmente illecite puoi solo portare pazienza, oppure decidere di essere poco collaborativa anche tu, ma essendo sola contro tutti non ti conviene.

Chiaramente vogliono esasperarmi facendomi perdere tempo e peggio soldi ricorrendo ad un legale.

Se ricorrono a un legale meglio, ci penserà lo stesso avvocato loro a dirgli che hanno torto.
Tanto poi, se poi vogliono citarti in giudizio, le tue spese le pagheranno loro, avvocato compreso.

 

[Dimaraz]

se non sono deliberati non hanno diritto di farli

Sbagliato.
Il "diritto" ad eseguire opere sulle parti comuni che ne migliorino l'uso o la conservazione è sempre consentito.

Chiaramente vogliono esasperarmi facendomi perdere tempo e peggio soldi ricorrendo ad un legale.

Se ricorrono a un legale meglio,

Ehm...@mafalda parlava di se stessa nel dove dare incarico ad un avvocato.

 

[davideboschi]

Il "diritto" ad eseguire opere sulle parti comuni che ne migliorino l'uso o la conservazione è sempre consentito

Giusta precisazione, è il farli pagare agli altri che richiede una delibera.

 

[davideboschi]

... e poi bisogna vedere.
Se fanno delle migliorie senza delibera va anche bene, ma se poi le migliorie generano costi comuni, potrei sostenere a buon diritto che andavano deliberate.
Ad esempio se uno o due condòmini, di loro iniziativa, mettono dei punti luce nel vialetto di accesso comune a tutti per migliorare la visibilità possiamo ritenerla una miglioria e quindi lo possono fare senza delibera? Io dico che se si allacciano ai loro contatori sì, se però tutti quanti dovranno pagare la luce e le manutenzioni, allora la decisione va portata in assemblea, miglioria o no.

 

[davideboschi]

A proposito @Dimaraz, c'è un motivo per cui il mio post numero 1 non è ancora stato approvato da un moderatore (tu sei un moderatore, giusto?) e non è ancora visibile agli utenti? Dopo che ci abbiamo risposto e ririsposto sopra, mi pare che @mafalda potrebb eanche leggerlo, no?

 

[Dimaraz]

Ad esempio se uno o due condòmini, di loro iniziativa, mettono dei punti luce nel vialetto di accesso comune a tutti per migliorare la visibilità possiamo ritenerla una miglioria e quindi lo possono fare senza delibera?

Parbleau ...si potrebbe identificare come "innovazione" quindi chi si astiene non può essere gravato di spese...ma è tirata per i capelli e non sarebbe valida se anche fosse stata presente una sola lampada esterna...è difficile immaginare cosa direbbe un Giudice investito della cosa (suppongo che si avrebbero interpretazioni variegate).
Resta il fatto che qualsivoglia lavoro può essere ratificato a posteriori con idonea delibera (permanendo la questione "innovazione").

c'è un motivo per cui il mio post numero 1 non è ancora stato approvato da un moderatore (tu sei un moderatore, giusto?)

Il solo moderatore attivo al momento...provo a guardare che non me ne ero nemmeno accorto (il messaggio io lo vedevo e non ho visto/ricevuto segnalazioni.)

Ps.
Mi segnale "abbinato ad Akismet" (???)
Non vedo motivi contrari alla sua "visualizzazione".
Intanto lo approvo...segnalo la questione al "tecnico"

 

[davideboschi]

Parbleau ...si potrebbe identificare come "innovazione" quindi chi si astiene non può essere gravato di spese...ma è tirata per i capelli

Tu dici che è tirata per i capelli, ma io dico che una miglioria per passare senza delibera deve essere una miglioria e basta.
Se comporta spese e oneri diventa una miglioria su un fronte, ma una peggioria sul fronte economico, quindi non è proprio definibile come una miglioria.
Certo, in un condominio dove regna l'armonia non si litiga per una lampadina. Ma dove ci si fa i dispetti... vuoi la miglioria? Paga e taci.

 

[Dimaraz]

Tu dici che è tirata per i capelli, ma io dico che una miglioria per passare senza delibera deve essere una miglioria e basta.

Se lo dico è perchè ho conoscenza di sentenze di merito.

Come ho scritto si potrebbero trovare alcuni Tribunali (nei gradi inferiori) che ti appoggino la classificazione come "innovazione"...ma per i "supremi" le sentenze sono univoche e la massima (nel caso si dibatteva proprio della posa di cancelli a chiusura di area comune in un Supercondominio contestata da un condòmino che si era visto recapitare sollecito al pagamento di quota spesa cui lui non voleva partecipare) risulta tale:

"in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico -giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condòmini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto"
Cassazione 21 febbraio 2013, n. 4340

Alla stessa stregua sono considerate le automazioni di cancelli esistenti e la "tua" illuminazioni di giardini/cortili condominiali.

Decide la maggioranza con il 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi

 

[mafalda]

grazie mille per tutte le risposte, pure io non ho visto pubblicato il primo messaggio di Davide Boschi. Ora vi dico un altra bella cosa, sempre il condòmino che faceva da portavoce per gli altri, in tono dispotico e vessatorio mi comunicava , che LORO vogliono fare delle cose (di cui io non so assolutamente niente e pago il 20% con i miei millesimi !) su parti comuni e se oso impedirglielo ",SCATTA LA DENUNCIA", dato che si tratta di lavori non deliberati, ma fatti passare per urgenti o come manutenzione straordinaria p.e. il cancello, loro le assemblee condominiali le fanno su Whatsapp!
tanto poi se ci sarà mai un assemblea con delle delibere viene tutto sanato, però forse potrei impugnarle?

 

[davideboschi]

Decide la maggioranza con il 50%+1 dei votanti ed almeno 500 millesimi

che è quello che ho scritto io

la decisione va portata in assemblea

ossia non passa senza delibera, in quanto

per passare senza delibera deve essere una miglioria e basta

 

[Dimaraz]

Non capisco il senso o lo scopo di estrapolare piccole parti di una mia risposta per ottenere un significato alterato.

Se poi vogliamo mettere " i puntini sulle i "

che è quello che ho scritto

Non mi risulta tu abbia indicato alcuna misura di "maggioranza " adeguata in alcun intervento.
Anzi hai negato e continui con una affermazione che contrasta con le sentenze di Cassazione.

ossia non passa senza delibera, in quanto

Le delibere "passano" sempre ....quanto verbalizzato è valido ed immediatamente vincolante per tutti i condòmini ...fino a quando non venga dichiarata nullità da un Giudice.

 

[davideboschi]

@Dimaraz ...
io ho scritto che non si possono fare lavori sulle parti comuni senza una delibera (post 9)
tu hai scritto che sbagliavo, se sono migliorie è sempre permesso farli (post 10), e io ho riconosciuto che è così (post 11)
Poi ho aggiunto che, se vengono pagate da tutti, allora non è una vera miglioria, quindi deve esserci la delibera dell'assemblea (post 12 e 15)
Tu ti sei lanciato in una digressione sulle innovazioni, che non c'entra nulla con le migliorie alle parti comuni, di cui si parlava nei post precedenti. Le innovazioni sono innovazioni, le migliorie sono migliorie, non è detto che le due cose coincidano.

Non mi risulta tu abbia indicato alcuna misura di "maggioranza "

Scusa, ma sei tu quello che ha scritto che le migliorie si è sempre in diritto di farle,. Io ho invece scritto che se le migliorie comportano costi, richiedono una delibera. E a me sembra di ricordare che le delibere richiedano una maggioranza per essere approvate, a meno che non ti risulti che una minoranza può approvare una delibera a dispetto della maggioranza.

hai negato e continui con una affermazione che contrasta con le sentenze di Cassazione.

Ho scritto una cosa in contrasto con le sentenze della Suprema Corte? Non mi sono accorto, mi metti la citazione per favore?