Bonus ristrutturazione 50% lavori su parti comuni e su parti private

[Pizzuti Massimo]

Buon giorno
Avrei necessità di un chiarimento circa il bonus ristrutturazione 50% su parti comuni e su parti privare
Nel mio condominio, per i lavori di rifacimento delle parti comuni, facciate e del lastrico solare, vorremmo sfruttare il bonus ristrutturazione al 50%
Ovviamente andremo a prevedere anche il rifacimento di alcune parti private,(pavimentazione balconi, sottocielo balconi, inferriate balconi e soglie di marmo dei singoli balconi).
Domanda
Per gli oneri derivanti è sempre e comunque possibile accedere ai benefici fiscali previsti dal bonus ristrutturazioni al 50%?
Ci sono dei vincoli o delle eccezioni?

Grazie sempre per la collaborazione e disponibilità

Cordialmente

M.P.

 

[Dimaraz]

Il rifacimento del rivestimento del pavimento (dei balconi quindi parte privata) non accede al bonus salvo sia funzionale ad altri lavori.

 

[davideboschi]

l rifacimento del rivestimento del pavimento (dei balconi quindi parte privata) non accede al bonus salvo sia funzionale ad altri lavori.

... e se si tratta di rifare l'impermeabilizzazione causa infiltrazioni? In questo caso posso accedere al 50%?
Anch'io sto rifacendo i balconi di casa mia...

 

[Dimaraz]

. e se si tratta di rifare l'impermeabilizzazione causa infiltrazioni?

È l'eterno dilemma delle diverse interpretazioni fra lavori straordinari ed ordinari che AdE si diverte a mischiare con astruse classificazioni fra edilizia libera e quella per la quale serve titolo.

Posto che una guaina impermeabilizzante posta sotto le piastrelle non dovrebbe mai lesionarsi...non ho mai affrontato una simile questione.
Quando ho un attimo cerco ragguagli...oppure ti resta la strada di un "interpello".

 

[davideboschi]

una guaina impermeabilizzante posta sotto le piastrelle non dovrebbe mai lesionarsi

Non so se ora c'è sotto una guaina o semplicemente una mano di bitume.

Grazie comunque per i ragguagli che mi saprai dare.

 

[Annare']

Avendo abbandonato l'idea di fare il 110 (con il 90% non piaceva piu' a nessuno), anche noi ci troviamo a discutere se almeno mettere mano ai balconi del condominio.
Ripescando nelle mie reminiscenze contabili/fiscali, concordo con Dimaraz che, essendo i balconi aggettanti di proprieta' privata, i lavori di manutenzione ordinaria non possono essere detratti.
E ricordo che rifare il pavimento tout court era considerato tale.
Mi chiedo pero' se, facendo un certo tipo di interventi, piu' invasivi e/o strutturali, non si possa appunto rientrare nella manutenzione straordinaria con accesso quindi alla detrazione (come gia' detto da Dimaraz, AdE a volte si', a volte no)
Nella guida alle ristrutturazioni edilizie dell'ottobre 2022 dell'AdE, ho trovato questi punti di nostro interesse.
Pagina 41 punto 5,1 Interventi slle singole unita' abitative.
-Voce Balconi si legge: Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiale, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione.
-Voce Davanzali finestre e balconi, Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
- Voce Parapetti e balconi, rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti
- Pavimentazione esterna, nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali.
A pagina 44 continua al punto 5,2 con gli interventi sulle parti condominiali che non ho preso in considerazione essendo i balconi privati.
Ho scritto tutto 'sto papiro perche' non so se i lavori a noi proposti possono rientrare in quelli elencati. Abbiamo anche noi delle infiltrazioni e alcune parti dei sottobalconi ammalorate ma dai preventivi che ci ha mandato l'amministratore io interpreto questo:
penso che si voglia stendere un telo guaina sulla pavimentazione esistente, poi metterci sopra le nuove piastrelle, nuovi battiscopa e gocciolatoi.
Poi, pitturare i sottobalconi e verniciare le ringhiere esistenti.
Se cosi'fosse (ma lo imparo solo venerdi' in assemblea), penso che tali lavori non
siano detraibili. Mentre se si smantellasse il vecchio pavimento, si rimettesse una guaina nuova, piastrelle nuove ecc. forse si? E i lavori di complemento come dipingere le ringhiere possano seguire in detrazione il lavoro piu' grosso?
Attendo con ansia quanto avra' da dirci Dimaraz.
Scusate davvero per la lunghezza ma volevo essere piu' precisa possibile.
Grazie.

 

[Dimaraz]

Non so se ora c'è sotto una guaina o semplicemente una mano di bitume.

Grazie comunque per i ragguagli che mi saprai dare.

Purtroppo ho solo trovato conferme a quel che pensavo...AdE ha una sua interpretazione sulla detraibilità della sostituzione dei rivestimenti delle superfici opache orizzontali (pavimenti) ammessa solo per lavori di ristrutturazione "totale" o conseguenti ad interventi che implicano la demolizione del rivestimento (es. per rifacimento impianti elettrici o idrici).

Alcuni sono più "possibilisti" ma nessuno è pronto ad asseverare l'idea.

 

[Annare']

Grazie Dimaraz, hai risposto anche a me. Ora non mi resta altro che capire se i lavori saranno strutturali o no, ma ne dubito

 

[Pizzuti Massimo]

Buon giono a tutti
Come sempre, o quasi, non è mai tutto bianco o tutto nero ma spesso ci sono varie sfumature di grigio che danno adito a varie tipologie di interpretazioni
Nello specifico se si potesse affermare e sostenere che, l'intervento di manutenzione sui frontalini dei balconi (che sono parti comuni) con annesso intervento sui ferri ammalorati dell'armatura in cemento armato degli stessi, rientrasse nella categoria della manutenzione straordinaria, quindi soggetta a titolo abilitativo (cila o scia) ed ai benefici del bonus al 50% , si potrebbe altresì affermare e sostenere che:

• il rifacimento della pavimentazione dei balconi
• la posa di guaina bituminosa per l'impermeabilizzazione dei balconi
• la sostituzione delle soglie di marmo di finitura dei balconi
• l'installazione di gocciolatoi lungo il perimetro dei frontalini
• la ripitturazione delle ringhiere dei balconi

sono tutte opere conseguenziali/propedeutiche tese a rendere più efficace e duraturo nel tempo l'intervento principale di manutenzione straordinaria sui frontalini, per cui, pur essendo in senso assoluto opere di manutenzione ordinaria su parti private essendo correlate/propedeutiche/conseguenziali ad interventi di manutenzione straordinaria su parti comuni possono beneficiare del bonus ristrutturazione al 50%

Cosa ne pensate?
La mia è un'interpretazione sostenibile o è un pò troppo permissiva?

Cordialmente
M.P.

 

[Dimaraz]

Nello specifico se si potesse affermare e sostenere che, l'intervento di manutenzione sui frontalini dei balconi (che sono parti comuni)

Tal cosa non è assodata...e nemmeno Giurisprudenza concorda.

I frontalini sono parti comuni quando i balconi sono del tipo incassato perché ideale prosecuzione delle pareti perimetrali dell'edificio.

Quando il balcone è "aggettante" formalmente sono parte privata con l'eccezione di una particolare foggia estetica/artistica che caratterizzi la facciata del Condominio.

Invicare poi la sostituzione del rivestimento del pavimento (lato interno) perché restauri il lato esterno del parapetto è ben oltre la "forzatura".

Personalmente trovo "bislacca" la classificazione che fa AdE della sostituzione di un rivestimento (piastrelle) equiparandolo a manutenzione ordinaria...come se demolite un pavimento fosse una prassi biennale.
Idem quel attribuire ai Regolamenti Edilizi locali cosa sia ordinario e cosa no.

 

[Pizzuti Massimo]

Invicare poi la sostituzione del rivestimento del pavimento (lato interno) perché restauri il lato esterno del parapetto è ben oltre la "forzatura".

Concordo che se il balcone avesse un parapetto in muratura la mia affermazione sarebbe un pò troppo azzardata.
Non sono stato molto esplicito ma la mia descrizione

• il rifacimento della pavimentazione dei balconi
• la posa di guaina bituminosa per l'impermeabilizzazione dei balconi
• la sostituzione delle soglie di marmo di finitura dei balconi
• l'installazione di gocciolatoi lungo il perimetro dei frontalini
• la ripitturazione delle ringhiere dei balconi

si riferisce a balconi con ringhiera in ferro quindi senza parapetto in muratura
E' vero che è una situazione specifica ma è anche molto diffusa
I frontalini (parti comuni) sono rifiniti con le soglie di marmo dei balconi che sono parti private, che a loro volta si integrano con i pavimenti dei balconi
Se, contemporaneamente agli interventii sui frontalini, non intervengo anche sulle soglie di marmo sui pavimenti dei balconi e sulle ringhiere di ferro dei balconi
il mio intervento principale, i frontalini, ne verrebbe inficiato
Vista sotto questa luce ritieni che le mie affermazioni sono ancora troppo permissive?

Grazie in anticipo
cordialmente
M.P.

 

[Dimaraz]

Vista sotto questa luce ritieni che le mie affermazioni sono ancora troppo permissive?

La "luce" è csempre la stessa se non peggio (parapetto in metallo).

Salvo tu sia propenso all'azzardo...un interpello con spiegazione minuziosa è "igienico".

 

[Pizzuti Massimo]

Ok grazie mille
Buona giornata

 

[Annare']

Ho un dubbio se i nostri balconi sono aggettanti o incassati.
Siamo una palazzina in mezzo ad altre due, che rispetto alla nostra sono sfalsate in avanti di circa un metro e mezzo. I nostri balconi, affiancati a due a due per piano, divisi tra loro da solo un pannello in plexiglass, sono sporgenti rispetto alla nostra facciata ma racchiusi sui lati destro e sinistro dal muro delle altre palazzine.
Quindi sono incassati?
Grazie, buona giornata

 

[Dimaraz]

sono sporgenti rispetto alla nostra facciata ma racchiusi sui lati destro e sinistro dal muro delle altre palazzine

Magari delle foto agevolano.

 

[Annare']

So che forse non e' molto chiaro ma non sono brava a fotografare.
La facciata rossa a sinistra e' la nostra, il balcone e' il mio, come vedi e' chiuso dalla parete verde a sinistra di un'altra palazzina, alla mia destra prosegue il balcone che e' diviso dal mio solo da un plexiglass e che finisce contro la parete di un'altra palazzina verde proprio come me.
Spero sia comprensibile.
Grazie

 

[Annare']

Credo mi stiano dicendo un'altra cavolata. Cioe' che se l'amministratore avesse il consenso di TUTTI i condòmini puo' chiedere la detrazione del 50% anche per la manutenzione ordinaria sui balconi privati perche' il lavoro e' fatto proprio in condominio.
Mai saputo.
Per favore ditemi qualcosa che domani vado in assemblea.
Grazie

 

[robertodisanto]

Buongiorno, ho seguito parecchie ristrutturazioni di condominio sia come D.L. che come amministratore. La manutenzione dei balconi i condòmini l'hanno sempre portata in detrazione e, chi ha avuto verifiche da parte del'Agenzia delle entrate, non ha trovato problemi di sorta. Questo è quando mi è accaduto e volevo riferire. Buona giornata a tutti.

 

[Annare']

Forse qui si capisce meglio, aprendo la foto si vede.
La nostra palazzina e' quella rossa in mezzo alle due verdi. Ognuna ha un proprio codice fiscale e un amministratore. I nostri balconi quindi sono aggettanti o incassati?
Io direi aggettanti pero' non sono un'esperta.
Grazie a chi mi rispondera'