Spese ascensore | art 1124

L’art citato è derogabile da regolamento di condominio contrattuale: spesso condue tabelle : gestion e manutenzione ordinaria secondo i piani, straordinaria secondo millesimi proprieta

Grazie per la cortese risposta.
In effetti non ho precisato, ma nel regolamento condominiale non è riportato nulla e non esiste un verbale nel quale sia stato deciso all'unanimità.

Quindi le spese dovrebbero essere ripartite con quanto previsto per legge ma non mi è chiaro se l'art 1124 prevede che il piano terra contribuisca o meno dato che l'ascensore non arriva ai box al piano -1.
In effetti nell'articolo è indicato "a cui servono".

Saluti
Paolo

Secondo me l’art 1124 è derogabile comunque a maggioranza.
E il piano zero è escluso dai costi di gestione e manutenzione. E se si tratta di innovazione, anche dalla partecipazione.

Diverso se già presente l’ascensore e servisse un intervento straordinario: in questo caso il piano O è comunque proprietario pro quota e contribuisce al ripristino

prodi ha scritto:

Quindi le spese dovrebbero essere ripartite con quanto previsto per legge ma non mi è chiaro se l'art 1124 prevede che il piano terra contribuisca o meno dato

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Come già spiegato occorre distinguere fra le tipologie di spesa.
La manutenzione ordinaria e di gestione (forza motrice) sono pagate solo da chi ne ha uso implicito 8quindi no chi abita al piano terra stante la mancanza di interrato o -1).

Sulla "ricostruzione" giurisprudenza non è univoca e comunque distingue fra impianti presenti dalla costruzione è quelli successivamente installati.

Evidenzio che comunque il criterio adottato (citato o meno nel regolamento di condominio) è applicato dal 2011 (quindi 13 anni) ...mai contestato quindi divenuto "consuetudine" (giurisprudenza lo paragona ad un contrattuale).

bastimento ha scritto:

Secondo me l’art 1124 è derogabile comunque a maggioranza.
E il piano zero è escluso dai costi di gestione e manutenzione. E se si tratta di innovazione, anche dalla partecipazione.

Diverso se già presente l’ascensore e servisse un intervento straordinario: in questo caso il piano O è comunque proprietario pro quota e contribuisce al ripristino

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Non sono un legale, ma credo che tutti gli articoli del codice civile siano derogabili solo all'unanimità. In caso contrario, la maggioranza potrebbe votare per ripartizioni delle spese altamente inique: ad es. (per assurdo) potrebbe votare che solo il terzo piano si fa carico di tutte le spese dell'ascensore tanto i piani sottostanti sono sempre la maggioranza.

Per quanto riguarda il piano 0, la considerazione che faccio è che dal terzo e ultimo piano si accede al sottotetto tramite una botola. In diverse occasioni ho sentito dei tecnici che sono venuti a fare manutenzione e naturalmente hanno utilizzato l'ascensore per portare su scale e materiali vari. Quindi l'ascensore serve per ragguigere il sottotetto che è anche di proprietà del piano terra.
Senza considerare l'utilizzo "potenziale" che gli inquilini potrebbero fare dell'ascensore dato che non è dotato di chiavi di accesso.

Grazie
Paolo

Nemmeno io sono un legale, e convengo con te che alcune regole sono solo una approssimazione del miglior criterio di ripartizione. Però meglio il buono, che l'ottimo impossibile da raggiungere.

Deroga articoli: non tutti sono derogabili. Quelli inderogabili sono espressamente sanciti dal codice.
Quelli derogabili sono soggetti alle solite maggioranze, salvo violazione palese dei diritti dei singoli, nel qual caso dovrà intervenire l'arbitro super partes , cioè il giudice. Quindi il tuo ragionamento al riguardo non regge.

Anche la considerazione dell'uso ha i suoi lati deboli: forse che gli eventuali tuoi molti ospiti che vengono a trovarti generino un supplemento della tua quota ascensore? Evidente che no. Così come ai tecnici esterni che ne fanno uso non vengono addebitate spese di esercizio. Ed i piani 1 e 2 di un palazzo di 10 che piuttosto di aspettare la discesa dall'ultimo piano fanno prima a salire o scendere le scale vengono esentati dalla loro quota marginale?

Come vedi l'ascensore in genere non è un impianto a gettone. E la regola adottata è storicamente il miglior compromesso ragionevole e praticabile.

prodi ha scritto:

Per quanto riguarda il piano 0, la considerazione che faccio è che dal terzo e ultimo piano si accede al sottotetto tramite una botola.

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L'accesso al tetto (per di più tramite botola) non è di certo fatto con una frequenza giornaliera... qui l'uso potenziale nulla c'entra.

Questione diversa se ci fosse un lastrico solare adibito a stenditoio oppure magazzino (comune o box privati).

Nel tuo questito non hai chiarito se e quali spese "straordinarie" non siano state addebitate ai proprietari del p0.
tieni comunque presente che una delibera con riparto "illegale" è impugnabile per "annullabilità" e non per "nullità".
E chi ha approvato il Bilancio non può impugnare nemmeno per il primo caso.

A mio parere, quando l'assemblea vota a maggioranza contro il codice civile, sta sempre violando i diritti di qualcuno, che poi, naturalmente, può farli valere in sede legale ma la maggior parte delle volte rinuncia per i tempi e i costi. In teoria, se la minoranza si rivolge al giudice dovrebbe sempre avere ragione, dato che ciò che è legittimo ed equo è previsto dal codice civile. Un condominio può anche votare qualcosa che è iniquo per legge basta che siano tutti favorevoli.
Poi sono d'accordo che la triste realtà condominiale è che la maggioranza voti contro il codice civile a discapito di una minoranza: una cosa è la prassi ed un'altra la legalità.

Tornando al tema della discussione, è stato scritto che la botola al sottotetto è irrilevante ma mi chiedo: se il condominio avesse una scala\ascensore dedicato solo per raggiungere il sottotetto, questa scala/ascensore dovrebbe ovviamente essere mantenuto da tutti i condòmini compreso il piano terra per millesimi di proprietà. Però visto che la scala/ascesore è interno ed utilizzato anche per accedere agli appartamenti allora il piano terra non partecipa per nulla alla spesa. A mio parere non è equo. E' chiaro che gli appartamenti ai piani superiori ne fanno un uso molto più regolare ed infatti il piano terra non dovrebbe partecipare al 50% delle spese che è in funzione del piano ma per l'atro 50% di proprietà dovrebbe partecipare con i suoi millesimi.

Preciso che l'ascensore è stato installato negli anni 90' in fase di costruzione della palazzina. Diverso il caso in cui l'ascensore fosse stato installato successivamente: succede spesso che il piano terra non partecipi alla spesa per l'installazione di un nuovo ascensore, quindi non ha la proprietà dell'ascensore e l'accesso è regolato con una chiave che possiedono solo gli appartamenti che hanno contribuito alla spesa e che si fanno carico della gestione ordinaria. In questo caso, però, la chiave non dovrebbe averla manco l'amministratore e l'ascensore non dovrebbe essere usato per nessuna questione condominiale.

Ovviamente tutte le opinioni sono rispettabili, ma è lecito confrontarsi.

Norme inderogabili del c.c.: esse sono elencate all'art. 1138 cc che riporto:

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155].

Quanto al merito, non conosco esattamente il vostro regolamento di condominio e criterio per l'ascensore.

Proprio per le ragioni che elenchi, è prassi frequente che le tabelle ascensore siano due: una per l'esercizio e manutenzione ordinaria, dove è escluso il piano zero che non abbisogna di ascensore per accedere al proprio appartamento; ed una per la manutenzione straordinaria, che spesso coincide con la tabella millesimi di proprietà.

Nel tuo caso parli di ascensore del 1990: lamentarsi del criterio dopo 34 anni confligge con la "consuetudine" diventata Convenzione.

Certo il confronto mi è molto utile, e ringrazio per il tempo dedicato.
A breve devo portare la questione in assemblea, e avere un punto di vista alternativo al mio è molto utile.

Ad esempio la questione sulla consuetudine che diventa contratto è importante. Però faccio presente che questo comma dell'art 1124 è diventato legge "solo" nel 2013. E' vero che dal 2013 io ho sempre approvato i consuntivi, ma per mia ignoranza: non conoscevo l'esistenza di questa modifica. A mio avviso, però, è l'amministratore il garante della legalità nel condominio, quindi lui avrebbe dovuto essere informato e portare la questione in assemblea dicendo: "Cari condòmini la ripartizione delle spese per le scale e gli ascensori è diventata illegittima. Cosa volete fare? Mantenere la ripartizione esistente con voto unanime o adeguarvi al codice civile?".
Io non chiedo una diversa ripartizione a mio criterio più equa dopo 34 anni, ma chiedo un adeguamento al codice civile che ha colmato una lacuna formalizzando come ripartire queste spese. A mio avviso, tutti i condòmini che dal 2013 non si sono adeguati sono illegittimi. A meno che, naturalmente, nel loro regolamento condominiale non sia specificato diversamente.

Ribadisco sempre all'unanimità: noi che siamo al terzo e ultimo piano non saremo mai maggioranza ma la ripartizione attuale ci penalizza particolarmente.
Attualmente, credo, i millesimi dell'ascensore sono calcolati moltiplicando i millesimi di proprietà per il piano, cosa che non è prevista nell'art 1124: i millesimi di proprietà contribuiscono per il 50%, ma non moltiplicati per il piano, mentre l'altro 50% esclusivamente in funzione del piano. Quindi un monolocale dovrebbe pagare, per il 50% della spesa, come un 4 locali allo stesso piano.
La questione non è di poco conto, perchè anche quest'anno per l'ascensore devo pagare 873eur di gestione ordinaria su una spesa totale di 1972eur, pari al 44%! Applicando il codice civile, e includendo il piano terra, ne dovrei pagare 488eur.

Per quanto riguarda la derogabilità del cc, leggo dal link che è stato segnalato che esistono degli articoli che sono inderogabili, ne prendo atto, non lo sapevo, ma questo non significa che quelli derogabili lo siano a maggioranza.
Ad es nello stesso link ho letto:
"
Assolutamente no: per utilizzare legittimamente un criterio di ripartizione delle spese condominiali differente da quello previsto dalle norme di legge, come appunto la suddivisione del consumo idrico per numero di occupanti e non in proporzione ai millesimi di ciascuna unità immobiliare, è necessario che esso venga preventivamente approvato da tutti i proprietari che compongono il condominio, non essendo neppure sufficiente l’unanimità dei proprietari presenti alla riunione di condominio il cui numero potrebbe essere inferiore alla totalità dei condòmini.
"

Non so quanto sia autorevole chi ha dato quella risposta ma comunque su un altro sito di un avvocato riporto:
"Per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali e, quindi, per decidere di addossare alcune spese solo su determinati condòmini o di esonerarne altri, è necessaria una delibera all'unanimità, o un nuovo regolamento di condominio approvato anch'esso all'unanimità."

prodi ha scritto:

Però faccio presente che questo comma dell'art 1124 è diventato legge "solo" nel 2013.

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E qui ti sbagli di grosso: l'art. 1124 recita in sostanza la medesima cosa dalla sua istituzione (1942)

Circa le modifiche a maggioranza o all'unanimità, sollevi una questione di lana caprina. Si trova una marea di articoli discoranti, con disquisizioni e giustificazioni molto opinabili. Figurati che ciò vale addirittura per la revisione dei millesimi di proprietà, che possono essere modificate a maggioranza.....

Quanto alla applicazione del criterio espresso dal 1124, trovi anche li traduzioni aritmetiche differenti, (e secondo me pure errate, compresa quella di un sito di ascensoristi.....): con un ulteriore dettaglio: come considerare a parità di piano, nella quota riferita al piano, la diversa consistenza delle unità immobiliare presenti? Quancuno dice che non influisce, altri la ripartono in proporzione......

Prova a fare ricerche e ti accorgerai che stai iniziando una battaglia contro i mulini a vento.